Дефицит отрегулирует цены. Транспортная доступность "Лахта Центра"

Изменение места строительства штаб–квартиры группы "Газпром" не повлияло на размер ее парковки.

Ближе к концу года намечено открытие многофункционального комплекса "Лахта Центр". Перенесенный еще на стадии проекта с Охты на окраину Петербурга МФК сохранил черты, присущие расположенным в центре города офисным зданиям класса А. Исключением стала разве что высотность, вызывающая ассоциации скорее с азиатскими небоскребами, чем со среднеэтажным центром Петербурга.

Без проблем

Башня в Лахте, впрочем, сможет компактно разместить около 6 тыс. сотрудников группы "Газпром". И не только их. Кроме офисной в "Лахта Центре" будет реализовано несколько прочих функций. Конгресс–центр, апарт–отель, спорткомплекс, медицинские учреждения, детский технопарк, магазины, рестораны и кафе должны сделать скучное обиталище клерков новым центром притяжения на севере города.

Несмотря на удаленность от центра, проблем с транспортной доступностью как будто не ожидается. Правда, в основном у тех, кто предпочитает личному транспорту общественный. Собственная парковка у МФК есть — подземная, вмещающая 2 тыс. автомобилей. Однако достаточной для такого комплекса, как "Лахта Центр", она кажется только на первый взгляд.

Большую долю в МФК занимают неофисные площади. Те самые конференц–залы, магазины и рестораны, которые должны сделать объект гордости группы "Газпром" привлекательным и для живущих на северо–западе города петербуржцев. Требуемая обеспеченность парковкой для заведений, ориентированных на внешних посетителей, выше, чем для офисов. "Уникальность комплекса — в наличии многочисленных социальных и инфраструктурных объектов, — говорит генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге Андрей Косарев. — В пиковые дни и часы они могут вызвать большие потоки посетителей. Например, при проведении массовых мероприятий. Вероятность, что это не позволит обеспечить всех посетителей на автомобилях парковочными местами, высока".

Считать по–новому

Расположение МФК также влияет на его обеспеченность парковочными местами. На окраине она должна быть выше, чем в центре. Совсем недавно ее нормы были изменены. В сентябре прошлого года, впервые за 10 лет, аналитики компаний большой консалтинговой четверки (Colliers International, JLL, Knight Frank St. Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE) пересмотрели существующие параметры классификации бизнес–центров в Петербурге. Изменения коснулись в том числе нормативного количества парковочных мест.

Показатель обеспеченности офисных объектов парковками был снижен для центра Петербурга в соответствии с реальной практикой рынка. Ограниченное пространство и высокие затраты на строительство многоуровневого подземного паркинга сделали существовавшие нормы практически невыполнимыми. Поэтому для Центрального, Адмиралтейского, Петроградского и Василеостровского районов норму обеспеченности машино–местами понизили с одного места на 100 м2 арендуемой площади до одного места на 150 м2. Для остальных районов норма составляет не менее одного места на 80 "квадратов".

По подсчетам специалистов компании JLL, если не учитывать часть парковки "Лахта Центра", которая не будет предназначена для офисных сотрудников, обеспеченность "Лахта Центра" паркингом составляет около одного машино–места на 100–150 м2 офисной площади. Это нормальный показатель для офисных объектов класса А, расположенных разве что в центре города.

Поздно рекомендовать

"Пересмотр параметров был вызван изменениями, которые произошли на рынке за 10 лет, — считает Андрей Косарев. — За это время он существенно изменился. Но, конечно, документ носит рекомендательный характер".

Увы, необязательность соблюдения рекомендаций консалтеров не добавит мест в подземном паркинге МФК. "Безусловно, даже такая крупная парковка, как в "Лахта Центре", не рассчитана на размещение автотранспорта всех сотрудников и гостей комплекса, — говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев. — Большая часть приезжающих в "Лахта Центр" будет вынуждена пользоваться общественным транспортом, а также шаттлами для сотрудников. Или выбирать альтернативные варианты размещения своих авто".

С альтернативными вариантами вокруг "Лахта Центр" не очень. В непосредственной близости вместительные парковки отсутствуют. Есть возможность оставить машину у ТВК "Гарден Сити" или у Парка 300–летия Петербурга. Но расстояние от каждого из них до МФК — более 2 км.

Эксперты рекомендуют не рассматривать поездку на работу и обратно в общественном транспорте как проблему. Для зарубежных деловых кластеров это обычное дело. "Если бы комплекс сдавался в аренду частями, то вместимости паркинга было бы недостаточно, — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Владислав Фадеев. — Но очевидно, что значительная часть сотрудников будет приезжать на общественном транспорте, прежде всего на метро, когда там появится скоростное сообщение. Так происходит во всех деловых кластерах мира. Так будет и в "Лахта Центре".

Кому ехать на метро?

Обычно тех, кому ехать на общественном транспорте, определяет способность заплатить за стоянку авто. Например, в одних торговых и развлекательных центрах посетители могут пользоваться бесплатной парковкой. В других — бесплатно останавливаться лишь на определенное время, обычно на 2–3 часа. Все, что сверх, оплачивается повременно. Есть и исключения, когда бесплатного периода нет вовсе.

Арендаторы бизнес–центров, как правило, оплачивают парковку отдельно в соответствии с количеством машино–мест и их типом. По данным Knight Frank St. Petersburg, в конце 2018 года средняя стоимость аренды машино–места в бизнес–центрах классов А и В составила 4,9 тыс. рублей в месяц за место на открытой парковке и 8,2 тыс. рублей в месяц — за место в подземном паркинге.

Впрочем, такая схема может и не подойти.

"Обычно паркинг оплачивается офисными арендаторами дополнительно, — говорит Андрей Косарев. — Но для "Лахта Центра" это неприменимо, так как пользователь является собственником. Посмотрим, какой вариант он выберет".