КОТ про запас и на будущее. В Петербурге на проекты комплексного освоения территорий приходится 70–75% от общего объема спроса на рынке

Автор фото: Ермохин Сергей

Проекты комплексного освоения в Петербурге и Ленобласти не теряют своей привлекательности, несмотря ни на что. 70–75% от общего объема спроса на рынке в настоящее время приходится именно на них.

С учетом стабильно высокого спроса на недвижимость в таком формате альтернативы проектам КОТ нет. Объекты, которые сегодня возводятся в районах с уже сложившейся инфраструктурой, имеют весьма скромный размер и довольно высокую для основной массы покупателей цену. Впрочем, резервы для точечной застройки в городе практически исчерпаны.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в ближайшее время продолжится освоение зоны Каменки, которая на сегодняшний день лидирует по спросу: за 9 месяцев 2018 года ее доля составила 13%. Также развивается зона юго–запада Петербурга (Ново–Сергиево) — 6%. Нельзя забывать и о зонах редевелопмента — такие участки расположены в обжитых районах города и часто обладают отличными видовыми характеристиками. В III квартале объем рынка жилья, возводимого на территориях редевелопмента, КЦ "Петербургская недвижимость" оценивала в 2,9 млн м2, что составляет треть от общего объема рынка Петербурга.
Наибольшим строительным потенциалом в рамках проектов редевелопмента обладают Невский (перспективный объем по разрешениям на строительство, без учета проектов в реализации, — 573 тыс. м2), Московский (570 тыс. м2), Выборгский (570 тыс. м2) районы.
В пригородах Петербурга по–прежнему популярны Мурино и Кудрово — цены здесь на треть ниже, чем в городе, при этом постепенно развивается социальная, торгово–сервисная, транспортная инфраструктура. "Если говорить о Кудрово, то территория в границах КАД постепенно исчерпывает свой строительный потенциал, но сохраняются незастроенные земельные участки за пределами кольцевой дороги. Они интересны застройщикам, как и свободные земли в Мурино и Буграх, Новосаратовке, Янино", — полагает руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
"В ближайшее время будет продолжаться застройка намыва на Васильевском острове, активно идет освоение промышленных территорий в черте города, включая земли на Выборгской набережной и вдоль Лиговского пр., Московский и Невский районы", — добавляет Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

КОТоплюс

Сегодня до 70% построенного жилья возведено в рамках комплексного освоения территорий. "Сюда относятся и проекты Greenfield и Brownfield — редевелопмент промышленных территорий и реновация старых кварталов. Активными темпами идет освоение прибрежных территорий Финского залива. С учетом тенденции к смещению покупательского спроса с крупных проектов в пригородной зоне Петербурга к жилым комплексам, расположенным в городской черте, проекты в формате КОТ, которые появляются в сером поясе, представляют интерес для покупателей", — говорит Денис Казберов, руководитель проектов компании "Мегалит–Охта Групп".
"Главный драйвер возникновения КОТ в ходе редевелопмента промзон — дефицит участков в обжитых районах города рядом с центром. А именно такие проекты сегодня наиболее маржинальны для застройщиков. При этом запасы подобных промышленных зон все еще остаются довольно обширными. Темпы редевелопмента будут только увеличиваться. Если раньше он был ориентирован в основном на объекты бизнес–класса, то сегодня становится более демократичным и массовым", — рассуждает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации".
"Для застройщиков проекты комплексного освоения территорий служат буфером, который может обеспечить компании стабильный объем строительства и продаж", — уверен Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании "Строительный трест".
Популярность жилья в проектах КОТ для потребителей объясняется гибкой ценовой политикой застройщиков, а также широкой линейкой предложения — в таких проектах можно выбрать квартиры на разной стадии строительства. "Большой плюс также в том, что покупатель может не только на макете, но и вживую увидеть построенное жилье (в рамках уже завершенной строительной очереди) и принять решение, подходит ему этот проект или нет", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".
Эксперты считают, что проекты КОТ останутся популярными при любом сценарии развития рынка недвижимости, так как их ценовое предложение сегодня является наиболее привлекательным. "К сожалению, пока нет причин предполагать, что в ближайшее время спрос сместится из экономсегмента к более дорогому жилью. И рынок отражает эту ситуацию. Основное предложение сегодня сконцентрировано именно в сегменте доступного жилья", — говорит Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu.

Минусы развития

По мнению Игоря Кокорева, руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, развитию и большему рыночному успеху проектов КОТ мешает транспортная доступность, которая постоянно ухудшается, так как потоки из/ в КОТ растут быстрее транспортной системы. Не способствует их росту и низкая обеспеченность социальной инфраструктурой, и малое внимание к формированию комфортной среды проживания. "При этом проекты КОТ, которые пережили сложности начальных этапов развития и которые располагаются ближе к городу, имеют больше шансов на успех", — считает он.
Проблема заключается в том, что понятие КОТ сегодня извращено. По логике, проект комплексного освоения территорий является комплексным потому, что в нем участвуют все стороны. И монополисты, и муниципалитеты, и застройщики. А у нас КОТ — это просто крупные районы, которые осваивает один застройщик и который там за свои деньги делает абсолютно все, начиная от инженерной и заканчивая транспортной инфраструктурой и своими домами. В некотором смысле можно сказать, что проектов комплексного освоения территорий у нас, в общем–то, и нет.
У КОТ и других массовых проектов освоения территорий всегда должна быть концепция, независимо от размера участка. "Для будущих жильцов комфортная среда на новой территории, расположенной вне основной городской инфраструктуры, — один из наиболее насущных вопросов, и рынок учитывает это. В условиях повышенной конкуренции покупатели отдают предпочтение тем проектам, в которых социальная и прочая инфраструктура возводится на ранних этапах застройки, а не по ее завершении", — констатирует Василий Довбня, директор департамента консалтинга Colliers International.