В стране невыученных уроков. Проектирование помогает сэкономить до 30% на эксплуатацию недвижимости

Герой советского мультфильма Витя Перестукин был человеком безответственным: школьные предметы ему казались скучными, поэтому решения задач находились быстро. Вот только исправление ошибок в жизни, особенно при работе с недвижимостью, не всегда происходит так складно, как в мультике. Сократить будущие затраты и продлить жизненный цикл объекта можно еще на этапе проектирования, сэкономив до 30% затрат на последующую эксплуатацию.

И сокращать штат до 1,5 клинера в этом случае не придется, все дело в предварительном планировании с учетом мнения проектировщиков и тех специалистов, которые будут заниматься эксплуатацией объекта в дальнейшем. Как правило, запуская проект, мы считаем его доходность, сроки окупаемости, затраты — чаще всего по средним показателям на круг. Главным вопросом остается рентабельность. Но что если изменить условия задачи?

Привлечение профессиональной управляющей компании, в частности фасилити–оператора, на этапе проектирования, строительства и предэксплуатации помогает понять, как оптимизировать будущие расходы на содержание объекта. Как правило, учитывается несколько критериев: стоимость эксплуатации оборудования, его надежность, удобство и доступность для сотрудников, непосредственно персонал и исходные материалы. Клининг — это чистая наука. Которая позволяет при несущественных изменениях получить большую пользу, при этом не влияя ни на потребительские свойства объекта, ни на его дизайн.

Если собственник планирует владеть объектом не меньше 5–10 лет, то небольшие изменения, внедренные на этапе строительства, окупятся уже через 1–2 года. Практика показывает, что иногда затраты и вовсе не нужны. Нужен лишь опыт. Чем больше приспособлено здание для той или иной функции, тем меньше потребуется людей, чтобы его обслуживать. А значит, и зарплатный фонд, который составляет львиную долю бюджета, станет меньше. Изменения в конструктиве при строительстве одного объекта, например, привели к тому, что стоимость его эксплуатации выросла с 2 млн до 3 млн рублей в месяц из–за огромного штата. Это как, например, в проходном месте ТЦ стены покрасить — и продолжать их подкрашивать ежемесячно, потому что они пачкаются, вместо того чтобы сразу предусмотреть комбинированное покрытие, которое клинеру было бы достаточно просто протереть.

Стоимость подобного консалтинга, как правило, сопоставима с затратами на 1–2 месяца эксплуатации, что в результате может помочь сократить годовые расходы на эту статью в бюджете собственника до 30%. Архитектор может предположить направление человеческих потоков, проектировщик — рассчитать энергоэффективность здания, дизайнер — подобрать выключатель, который рассчитан на максимальное количество нажатий, но практический опыт — это преимущество тех, кто работает на объекте после его запуска. И миссия профессионального сообщества в том, чтобы оказаться рядом и помочь на той стадии, когда ошибки можно исправить. Не придумывая комбинацию в 1,5 клинера там, где можно обойтись одним специалистом.

Денис Цытрин, управляющий директор FM СПб Becar Asset Management