Павел Никифоров Все статьи автора
4 октября 2018, 11:34 7931

Увлеченные бартером. Сделок по переуступке квартир стало в два раза больше

Фото: Сергей Ермохин

Количество сделок по переуступке квартир, когда недвижимость перепродается еще на стадии строительства, за прошедший год удвоилось. Как говорят эксперты, львиная доля таких сделок — продажа подрядчиками квадратных метров, полученных по бартеру за выполненные работы, и сброс жилья, купленного у проблемных застройщиков.

Свободные планировки возвращаются на рынок жилья в виде квартир-трансформеров

Свободные планировки возвращаются на рынок жилья в виде квартир-трансформеров

673
Мария Мокейчева

От инвестора к банкроту

Продаж по переуступке много, при этом изменился их характер. Раньше в основном избавлялись от инвестиционных квартир. "Люди дожидались окончания строительства и продавали жилье, стараясь сделать это сразу после сдачи объекта, но до оформления квартиры в собственность, чтобы сэкономить на уплате налогов. Сейчас случаев переуступки инвестиционных квартир почти нет", — говорит Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

По оценкам экспертов, на рынке новостроек порядка 5–10% продаваемых квартир — это недвижимость подрядчиков. "В первую очередь количество бартера увеличивается у мелких застройщиков. В отличие от крупных компаний, у которых есть стабильный поток средств, у мелких застройщиков он нерегулярен. Они не всегда могут рассчитываться с подрядчиком живыми деньгами. Вдобавок спрос на жилье почти не растет. Поэтому на проблемных объектах доля бартера достигает практически 100%. Чем проект благополучнее, тем меньше случаев бартерных отношений", — говорит Сергей Бобашев.

С этим согласен Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург". "Сейчас настоящий бум с переуступками, особенно в самом низком ценовом сегменте и у предбанкротных застройщиков. Расчеты с подрядчиками квартирами приобрели там массовый характер, а подрядчики выставляют на рынок достаточно интересные предложения с дисконтом, чтобы вернуть свои деньги", — говорит он.

Рост бартера в расчетах с подрядчиками может быть вызван отсутствием ликвидности у застройщика. "При этом если у застройщика нет денег, а их может не быть из–за падения спроса и, соответственно, падения продаж, то передача квартиры подрядчику не означает автоматического появления у него денег. Обычно подрядчик начинает снижать цены на квартиры, чтобы быстрее вытащить деньги, тем самым создавая внутреннюю конкуренцию предложениям застройщика. Поэтому у нас нет такой практики бартера", — говорит директор по маркетингу ЖК "Новоселье: городские кварталы" Алексей Муравьев.

Переход на бартерные схемы — это стандартная практика застройщиков при наступлении кризиса, говорят эксперты. Удлиняются сроки оплаты выполненных контрактов, в итоге часть расчетов идет по бартеру. Ничего хорошего в этом нет.

Жилье бизнес-класса. Как купить квартиру и не ошибиться с выбором

Жилье бизнес-класса. Как купить квартиру и не ошибиться с выбором

865
Мария Мокейчева

Подрядчику, взявшему квартиру, надо продать ее быстрее, а значит — дешевле. Так что застройщик, расплачиваясь жильем, зачастую сам себе ухудшает продажи. Впрочем, больше половины нынешних застройщиков выросли именно на подобных схемах в конце 1990–х — начале 2000–х годов. В кризис 2008–2009 годов доля бартерных работ достигала 80%. Стандартная схема была такова: 30% стоимости оплачивали живыми деньгами, остальное — квартирами.

На чужой беде

Что плохо для одних — возможность заработать для других. Очевидная выгода в приобретении квартир по переуступке заключается именно в цене. Об этом говорит директор компании "Мобильный регистратор" Евгения Клавкина. По словам эксперта, если рассмотреть строящийся объект, то разница с ценой застройщика может составить до 20%: квартира от застройщика с ценой, например, 2,5 млн рублей по переуступке будет стоить 2,2 млн рублей.

"Такую квартиру удобно продавать через агентство недвижимости. У них большая база покупателей и подкованность в документально–юридических вопросах", — подчеркивает Евгения Клавкина.

Услуги риелтора на рынке оцениваются всего в 100–130 тыс. рублей, однако покупатель все равно получает денежную выгоду, причем без дополнительных затрат времени и сил.

Сейчас в Петербурге и Ленобласти официально считаются обманутыми менее 2,5 тыс. дольщиков. При этом проблемных объектов, находящихся на контроле властей, — 78, а жилье в них ожидают более 25 тыс. дольщиков.

Еще один способ приобрести квартиру с дисконтом — взять жилье у собственников земли. "На вторичном рынке так же продаются единичные проекты с пакетами квартир, полученные собственниками земельных участков в качестве платы за землю", — говорит Олег Пашин, генеральный директор компании "Петербургская недвижимость".

Осторожность превыше всего

Впрочем, надо понимать, что покупка квартиры у девелопера, который балансирует на грани банкротства, — большой риск. "Конечно, случаев, когда человек вообще не получал квартиры, практически нет. Но можно ждать долго. Это в итоге нивелирует возможную прибыль от покупки недорогого жилья. Входя в подобную историю, нужно четко понимать риски или воспользоваться услугами эксперта", — говорит Владимир Гаврильчук, гендиректор АН "Адвекс". С ним согласен руководитель отдела продаж новостроек АН "Экотон" Михаил Бизимов. "Теоретически в приобретение рискованных квартир можно вкладывать средства. Экономия по сравнению со среднерыночной ценой может составить несколько сотен тысяч рублей, но, правда, и гарантии, что комплексы будут достроены вовремя или с небольшой задержкой, нет", — говорит он.

При этом, по словам эксперта, надо помнить, что недостаток денег неизбежно скажется на качестве таких квартир.

"Люди рассказывают жутковатые вещи про наследие разорившихся застройщиков: лужи на полу, затопленные паркинги, дыры в стенах. Иными словами, вы не выгадаете при покупке дешевой квартиры, если у нее такие потери в качестве", — рассказывает Михаил Бизимов.

Впрочем, в ближайшее время подобная возможность может исчезнуть. Дело в том, что с 1 июля власти получили право останавливать продажи у тех застройщиков, которые задерживают сдачу объекта на полгода и больше. Более того, сейчас готовятся новые поправки в 214–ФЗ, которые предлагают приравнять шестимесячную задержку к банкротству.

Как застройщики мы никогда не практиковали бартерные схемы. Мы всегда были и остаемся их принципиальными противниками. Деньги на строительство объекта всегда можно найти. Но бартерные схемы — это, по сути, создание самим же себе конкуренции по выводу на рынок собственных квартир, в своих же домах, но по более низкой цене. Никогда не понимал, зачем в этом участвовать.
Сергей Терентьев
Сергей Терентьев
директор департамента недвижимости ГК "ЦДС"
Количество переуступок в последнее время выросло. Причин этому несколько. Во–первых, более доступной стала ипотека, но при этом в популярных локациях практически не осталось интересных предложений от застройщиков. Еще один фактор: покупатели боятся будущего роста цен, поэтому стараются успеть приобрести жилье по более низкой цене. А продавцы выходят из инвестквартир, которые были приобретены на старте, с прибылью 15–20%.
Юрий Сергеев
генеральный директор АН "Динас"
Какие–то компании на подрядном рынке согласны были работать только за квартиры, какие–то брались за проект исключительно за деньги. Часто возможность работы по бартеру помогает выиграть и получить подряд, что важно для компании. При этом в некоторых случаях мы теряли деньги: квартиры брались по рыночной цене, а продавались с небольшой скидкой. Но ряд застройщиков были готовы идти на уступки.
Дмитрий Дорин
Генеральный Директор компании "Европроф"
В нашей компании изначально была выстроена политика исключительно денежных расчетов с подрядчиками. В первую очередь это позволяет сформировать честные, открытые и контролируемые отношения на всех этапах строительства. Во–вторых, это снижает риски банкротств контрагентов, так как дает им необходимые оборотные средства для закупки материалов и своевременной выдачи зарплат своим рабочим. И все это в сумме влияет на качество работ. В–третьих, мы следуем единой ценовой политике на объекте, что улучшает продажи.
Роман Мирошников
исполнительный директор СК "Ойкумена"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама