Взять клиента качеством застройки

По данным Группы RBI, в Петербурге насчитывается 32 проекта комплексного освоения территорий (КОТ) площадью от 200 тыс. м2 и более. Из них три уже завершены, девять еще не стартовали, а 20 проектов совокупной площадью более 2 тыс. га находятся в активной стадии реализации. Наибольшее количество проектов комплексного освоения расположены в Выборгском, Приморском, Невском и Красносельском районах.

"На проекты комплексного освоения территории приходится порядка 60% новостроек Петербурга, — уточняет руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. — И, скорее всего, в ближайшие годы это соотношение не уменьшится, так как у застройщиков получен большой объем разрешений на строительство в рамках развиваемых ими проектов".

Однако эксперт уверен, что ожидать увеличения этого показателя также не стоит, поскольку в сложившейся на рынке ситуации, когда цены на недвижимость практически не растут, многие компании избегают анонсировать новые масштабные проекты, требующие на начальном этапе больших вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру.

Беспорядочная застройка

Кроме того, в некоторых проектах комплексного освоения территорий есть проблемы и с реализацией квартир. Например, по словам директора управления стратегического маркетинга Группы RBI Веры Сережиной, падение спроса в последние 2–3 года наблюдается в районах закадья, где, по данным АН "Адвекс", общее падение продаж достигло 25%.

"Из некоторых КОТов потенциальные покупатели уходят, увидев, что жильцы уже построенных очередей на выходе получают совсем не то, на что они рассчитывали, — комментирует директор компании "Адвекс на Академической" Сергей Козлов. — Зачастую для уменьшения себестоимости проекта девелопер меняет первоначальные планы, искажая идеи архитекторов и проектировщиков, инфраструктура либо вовсе не построена, либо она не справляется с растущим в геометрической прогрессии количеством жителей, и т. п."

Хрестоматийным примером являются огромные территории в Кудрово, Мурино, Девяткино и Каменке, которые застраиваются жилыми кварталами, никак не связанными друг с другом ни архитектурно, ни стилистически, а предписанные нормативами элементы благоустройства располагаются абсолютно хаотично.

"Отдельные жилые комплексы в составе КОТ действительно строятся несогласованно друг с другом, поскольку комплексные проекты в формате многоэтажного жилья реализуются, как правило, целым пулом застройщиков, у каждого из которых свои цели и концепции", — объясняет директор департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня.

Данные АН "Адвекс" подтверждают слова эксперта. По подсчетам аналитиков компании, в Мурино на разных этапах реализации находятся 50 жилых комплексов от 27 строительных компаний, в Кудрово возведением 32 ЖК занимаются 14 застройщиков, в Каменке — 47 ЖК от 24 девелоперов.

Желанный формат

Однако даже с учетом упавшего спроса продажи в проектах КОТ по–прежнему лидируют. Например, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", на Мурино приходится 11% от общего объема спроса в петербургской агломерации, а по объему заключенных сделок эта локация занимает первое место среди всех территорий.

"Ничего удивительного, поскольку в жилых комплексах закадья традиционно самые бюджетные предложения, — комментирует Сергей Козлов. — В то время как на первичном рынке Петербурга квартиры в среднем предлагаются за 101 тыс. рублей за 1 м2, в Мурино есть предложения за 48,7 тыс. рублей за "квадрат", а в Кудрово можно найти квартиры по цене от 46,7 тыс. рублей за "квадрат". В Каменке, которая входит в состав дорогого Приморского района, где средняя стоимость квадратного метра оценивается в 131 тыс. рублей, вполне реально найти варианты по 78 тыс. рублей за 1 м2. С учетом заметно снизившейся ипотечной ставки недвижимость в закадье становится доступной в буквальном смысле для всех".

Мощный стимул

Однако, по мнению генерального директора группы компаний Active Якова Волкова, уже в ближайшей перспективе конкурировать за клиента простым демпингом цен вряд ли получится, следовательно, среди ключевых игроков рынка усилится неценовая конкуренция.

"Появление дополнительного звена в виде банка становится очень мощным стимулом для девелоперов улучшать качество своего продукта, — считает Сергей Козлов. — Если раньше застройщики могли себе позволить медленные продажи, которые, по сути, больше всего отражались на дольщиках, позже получавших возможность въехать в готовое жилье, то теперь, когда деньги остаются у банка, строительные компании будут кровно заинтересованы в том, чтобы продавать быстрее".

По словам эксперта, возводя дома на кредитные деньги, снижать цены застройщики при всем желании не смогут, поэтому придется брать клиента качеством — как жилья, так и сопутствующей инфраструктуры.