Неравномерное развитие

В последние 2–3 года цикл девелопмента объектов коммерческой недвижимости удлиняется, а объемы нового строительства каждый год бьют антирекорды, считает старший директор департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefuild Татьяна Дивина. "Развитие рынка сдерживают фундаментальные факторы: консервативные прогнозы развития ситуации, которые предполагают стагнацию в экономике в ближайшие 3–4 года, а также политические решения, которые окажут давление на бизнес и потребительский рынок", — говорит эксперт.

Обогнали столицу

По данным IPG.Estate, в первом полугодии 2018 года впервые с 2010 года в Петербурге не было введено ни одного спекулятивного объекта офисной недвижимости, а всего по итогам года, если не брать в расчет газпромовский "Лахта Центр", ожидается 60 тыс. м2 — и это также десятилетний антирекорд.

"Влияние на рынок нового предложения минимально, — резюмирует Татьяна Дивина. — Новое строительство составляет лишь 2% от существующего стока площадей". Формально ситуация может несколько выправиться благодаря завершению строительства "Лахта Центра", за счет которого объем ввода офисных площадей в Петербурге 2018 году может составить 267 тыс. м2. Причем, как отмечают аналитики компании JLL, впервые в истории рынка этот показатель может оказаться выше московского: в столице заявлено 250 тыс. м2.

Тренд существенного снижения строительной активности продолжает укрепляться и в сегменте торговой недвижимости. По данным IPG.Estate, на текущий момент прирост новых площадей составляет менее 1% от общего объема рынка. Однако год назад дела шли еще хуже. Как рассказали эксперты NAI Becar, за первую половину 2018 года было введено 61 тыс. м2 торговых площадей, что в 7 раз больше объема ввода первого полугодия 2017 года.

Все в норме

На этом фоне намного более успешно выглядит складской сегмент, хотя в первом полугодии рост объемов строительства на рынке складов немного притормозился. Так, по данным NAI Becar, с января по июнь 2018 года на рынок было выведено 14,4 тыс. м2 складских площадей, что в 2 раза ниже объемов первого полугодия 2017 года.

Однако, как объяснил руководитель УК "Мультимекс" Андрей Пригульный, развитие рынка складской недвижимости в первом полугодии 2018 года во многом опирается на события, которые произошли в сегменте в 2017 году. "В прошлом году рынок складских площадей (в том числе качественных) вырос вдвое. Соответственно, в первом полугодии рост несколько замедлился, но общий объем этим летом остался примерно тем же, что и в прошлом году", — поясняет Андрей Пригульный.

В Knight Frank St Petersburg рассказали, что драйверами новых складских проектов в Петербурге и области становятся промышленные предприятия и дистрибьюторы, которым необходимы качественные здания, отвечающие современным требованиям и позволяющие оптимизировать внутренние процессы. Так, например, на завершающей стадии находятся проекты на территории PNK–парка "Софийская–КАД", реализуемые по схеме built–to–suit, строится третья очередь логистического комплекса группы компаний "СКРАП" на Парнасе.

Кроме того, подписано инвестиционное соглашение о строительстве автоматизированного складского комплекса Nokian Tyres во Всеволожске. Крупнейшему шинному производителю требуется новый объект для наращивания объемов продукции и совершенствования логистики, его строительство планируется осуществить рядом с уже функционирующим заводом на участке размером 5 га.

В более отдаленной перспективе возможна реализация масштабного проекта строительства на землях суммарной площадью 240 га в Буграх индустриального парка под названием "Европарк", в состав которого может войти уже существующий комплекс "Raum Бугры".

Андрей Пригульный также отметил, что в целом на рынке присутствует интересная тенденция: инвесторам выгоднее строить склады класса В, нежели вкладываться в класс А, поскольку ставки почти сравнялись.

Рост продолжится

Лидером рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии стал гостиничный сегмент. "Первое полугодие 2018 года прошло под знаменем финальных приготовлений к встрече гостей чемпионата мира по футболу, итогом которых стало появление трех новых объектов суммарным фондом 449 номеров", — комментирует руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.

Однако, по подсчетам управляющего директора департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольги Шарыгиной, за год за счет появления 15 отелей категории три–пять звезд на 1200 номеров рынок вырос на 140%.

Развитие петербургского гостиничного сегмента продолжится и после проведения ЧМ, поскольку за прошедшее полугодие было объявлено о планах реализации сразу нескольких гостиничных проектов. В частности, владелец ТРК "Питерлэнд" намерен реализовать гостиницу на 550 номеров. Объявил о намерении открыть до 2020 года сразу две гостиницы и международный оператор Hilton: на 100 номеров на наб. реки Фонтанки, 23, и на 150 номеров в рамках проекта Docklands на пр. КИМа.

Четверть доли

Как отмечают эксперты, в этом году на петербургском рынке коммерческой недвижимости продолжился тренд на снижение инвестиционной активности.

По подсчетам UFG Wealth Management, общий объем инвестиций приблизился к $520 млн, что почти на $100 млн ниже аналогичного показателя 2017 года. "Это вызвано, в первую очередь, повышением волатильности рубля вследствие введения новых санкционных мер со стороны США", — поясняет управляющий директор группы UFG Wealth Management Михаил Девятов.

Более 50% объема инвестированных средств приходится на уже существующие объекты недвижимости, где порядка половины традиционно занимает торговый сектор, четверть — офисный сегмент и около 15% — гостиничный, сделки в которым носят спорадический характер. По источнику капитала: в первом полугодии значительно оживился интерес со стороны зарубежных инвесторов, в первую очередь европейских. Доля иностранных инвестиций достигла своего максимального значения за последние 7 лет и составила 34%, превысив показатель прошлого года на 11%.