Лихорадочный рост

По словам руководителя ГК "СТОУН" Андрея Кузнецова, рост рынка вызван поправками в 214–ФЗ и усилением активности со стороны строительных компаний, которые сейчас стараются вывести на рынок как можно больше проектов в рамках существующего законодательства. Аналитики Knight Frank St Petersburg подсчитали, что объем строительства жилья только в границах Петербурга (без учета пригородов и административно подчиненных районов) достиг максимального значения за всю историю рынка, составив около 7,5 млн м2. Это на 24% выше пиковых показателей 10–летней давности и на 16% больше объема строительства в 2013 году. Как рассказал генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков, в 2013–2016 годах объем строительства жилья в Петербурге оставался примерно на одном уровне — 6,5–6,8 млн м2, уже в 2017 году он перешагнул порог 7 млн м2 и в 2018–м достиг рекордных показателей.

Сохранилась и тенденция получения разрешений на строительство про запас. По данным Службы Госстройнадзора Петербурга, в конце 2017 года ведомство выдало в 2 раза больше разрешений, чем в 2016–м, а с начала нынешнего года ежемесячно выдается в 1,5 раза больше разрешений, чем в 2017–м. Продолжаются и активные поиски ликвидных участков под застройку. Как рассказал Николай Пашков, начиная с прошлого года наметилась тенденция сокращения предложения участков земли в городской черте.

По данным NAI Becar, в I квартале 2018 года объем инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент в Петербурге составил 17 860 млн рублей. В итоге, по данным ProExpert, в конце 2017 года на территории Петербурга в открытом предложении оставалось 5200 га свободных земельных пятен.

В то же время от наделов в пригородной зоне и Ленобласти застройщики стараются избавиться. Так, УК "Теорема" продает землю в Петергофе, ГК "Лидер" — участки в Шушарах и Мурино, "УНИСТО Петросталь" — землю в Колтушах.

"Строить в пригородных зонах становится все менее выгодно, — поясняет руководитель департамента долевого строительства корпорации "Адвекс Недвижимость" Ольга Морозова. — Сейчас огромное количество строек сконцентрировано на выездах из города: на Парнасе, в Девяткино, Янино, Кудрово, Рыбацком, Шушарах, и т. п., и чем дольше там идет строительство, чем больше строительных компаний туда приходит, тем менее привлекательными становятся эти места. А город девелоперам интересен всегда, особенно если земельный надел расположен ближе к центру и недалеко от метро".

Издержки статистики

Изменения в жилищном законодательстве подстегнули к более активным действиям не только девелоперов, но и покупателей. По предварительным оценкам Knight Frank St Petersburg, продажи петербургского новостроя в первом полугодии выросли на 20–25%. В то же время, как сообщает Управление Росреестра, объем сделок с квартирами, расположенными в Ленобласти, снизился на 18%.

Однако падение спроса фиксируют не все девелоперы, строящие на областных территориях. "В последнее время много говорят об оттоке спроса из Ленинградской области в Петербург, — комментирует директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов. — Однако, по нашему мнению, сухая статистика не дает полной картины. Например, объем реализованных площадей в наших объектах в административных границах области увеличился на 63% по сравнению с первым полугодием 2017 года. В частности, в ЖК "NEWПИТЕР" этот показатель вырос на 77,7%, а в ЖК "Капитал" — на 55%".

По мнению эксперта, спрос сокращается в тех проектах, которые не обеспечены инфраструктурой и находятся на значительном удалении от города. Напротив, в домах с качественно проработанной концепцией и обладающих хорошей транспортной доступностью спрос увеличивается, так как цена квадратного метра в Ленобласти по–прежнему существенно ниже при том же наборе комфортных для жизни опций.

Эксперты ЦИАН добавляют, что в Ленобласти рост продаж в этом году сильнее выражен в нетипичных для локации метражах — то есть в средних и больших квартирах.

"Привлекательных мест для новых проектов в пригородной зоне сегодня достаточно, и они не ограничиваются Кудрово, Мурино или Янино, — говорит Сергей Степанов. — Например, для развития крупных проектов перспективными можно назвать Ломоносовский район, а также территории, расположенные вдоль северной части ЗСД".

Иногда не видно

Цены, что вполне предсказуемо, не стоят на месте. "Из–за снижения ставок по ипотеке объем продаж жилой недвижимости 2017 году вырос в среднем на 15%, поэтому можно наблюдать рост цен на квартиры", — комментирует директор по развитию ООО ProExpert Полина Яковлева. По данным аналитического отдела корпорации "Адвекс", за полгода стоимость 1 м2 первичного жилья в среднем выросла на 4–5%.

Впрочем, по мнению Ольги Морозовой, цены растут безостановочно уже 25–30 лет, независимо от политической и рыночной ситуации. "Просто иногда этого не видно на итоговой стоимости продукта, поскольку тенденция последних лет в том, чтобы за те же деньги строить меньше метров", — говорит эксперт.