Апартаменты на низком старте

Согласно информации ООО "Лемминкяйнен Строй" (реализует проект апарт–отеля VALO), сейчас в городе строится 38 апарт–комплексов, причем 20 проектов вышли на рынок в течение последнего года.

К концу 2018 года запланирован выход еще 15 проектов, среди которых апарт–отель на Заозерной ул. от группы RBI, апартаменты на Синопской набережной от УК "Аурум Менеджмент", апартаменты в многофункциональном комплексе на Торфяной дороге от Setl City и другие. По подсчетам экспертов группы "ЯРД", общий объем ожидаемого ввода составит около 230 тыс. м2.

"В ближайшей перспективе рынок апартаментов и дальше продолжит рост, — уверен генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью" Николай Антонов. — До 2021 года можно ждать ввода еще девяти комплексов сервисных апарт–отелей. Таким образом, в общей сложности через 3 года в Петербурге появится как минимум 35 объектов, находящихся на разных стадиях реализации, и уже функционирующих апартаментов".

Такие разные

По словам руководителя отдела продаж ООО "Лемминкяйнен Строй" Марины Сторожевой, основными факторами для девелоперов при выборе района для реализации проекта апарт–отеля являются наличие сложившейся инфраструктуры и отличная транспортная доступность. Именно поэтому наибольшее количество апарт–отелей сконцентрировано в историческом центре города.

"Здесь лидирует Василеостровский район, за ним следует Петроградский, далее идет Центральный, — рассказывает Марина Сторожева. — Но большинство проектов в центре представляют собой т. н. псевдоапартаменты, которые по факту являются обычным жильем, просто возведены на земельном пятне, предназначенном под коммерческое использование. Инвесторы таких проектов обходят градостроительные ограничения, поскольку свободных локаций под жилую функцию в центре города почти не осталось, а коммерческая недвижимость не приносит желаемой доходности".

По оценкам ООО "Лемминкяйнен Строй", доля классических апартаментов, которые реализуются с использованием гостиничных технологий, не превышает 15–20%, а сервисных (для краткосрочной или долгосрочной аренды) составляет всего 20–25%.

"В основном они расположены в спальных районах, но тоже со сложившейся инфраструктурой и в непосредственной близости от выездов на КАД и ЗСД", — комментирует Марина Сторожева. По словам эксперта, в топ–3 спальных районов, облюбованных застройщиками апартаментов, входят Московский район (18,3%, или 83 099 м2), Выборгский район (16%, или 72 836 м2) и Фрунзенский район (9,5%, или 43 295 м2).

Предпосылки роста

По мнению экспертов, бурное развитие рынка апартаментов в ближайшей перспективе спровоцировано тремя основными факторами.

Первый — растущий спрос на апартаменты от инвесторов, который по сравнению с предыдущим годом увеличился почти в 2 раза. "За счет меньшей социальной нагрузки этот сегмент значительно эффективнее по экономике строительства, — объясняет Николай Антонов. — Соответственно, девелоперы могут предложить инвесторам более низкие цены, чем на квартиры в жилых домах, при сопоставимом или даже более высоком качестве строительства".

Вторым фактором является активное развитие Петербурга как туристического центра. "Но гостиниц в городе определенно не хватает, — говорит Марина Сторожева. — Когда–то нехватку площадей для размещения туристов пытались решить в формате мини–отелей. Этот сегмент был привлекателен с точки зрения частных инвестиций в гостиничном бизнесе. Однако время показало, что мини–отели уже не могут соответствовать нуждам и пожеланиям туристов. Сейчас на смену этому сегменту приходят апарт–отели". И, наконец, третий фактор — отсутствие пятен под застройку жильем в центральных локациях. По словам Николая Антонова, немногие оставшиеся участки либо имеют обременения либо продаются по баснословной цене, которую из–за их размера или геометрии не получится оправдать экономически. "Остаются участки под общественно–деловую застройку, но перевод земли из общественно–деловой в жилую застройку в Петербурге, мягко говоря, затруднителен", — говорит эксперт.

Ничто не вечно

Несмотря на позитивные предпосылки для активного роста, эксперты считают, что безоблачное будущее рынка апартаментов вряд ли продлится вечно. По словам управляющего директора центра развития недвижимости NAI Becar Ольги Шарыгиной, в ближайшие пару лет рынок апартаментов в Петербурге с заявленным объемом справится, но в перспективе стоит ждать серьезных изменений по всем параметрам: в области законодательства, которое уже коррелируется и повлияет на себестоимость, в сфере конкурентной борьбы и общей структуры рынка.