Тренды арендного дохода

Экономическая ситуация, сложившаяся в последние месяцы, заставила инвесторов снова переосмыслить актуальность своих вложений: с момента очередного падения курса рубля застройщики апартаментов фиксируют 20%–ный рост обращений от потенциальных клиентов.

Ставка на проценты

При этом еще 2–3 года назад "тихой гаванью" для инвестиций считалось ликвидное жилье в целом. Сейчас же, когда снова выросла инфляция, традиционные инвестиции в жилую недвижимость уже не интересны. Она приносит владельцу не более 3–4% в год. При этом владельцу квартиры приходится тратить время на поиск и обслуживание арендаторов, а проживающие не получают полноценный сервис. Долгосрочные банковские вклады приносят 6–8% годовых, при этом ставка доходности остается неизменной на весь период действия вклада.

Апартаменты в этом плане оказались более гибким инструментом: арендодатель может повышать ставку в пиковые сезоны и понижать в остальные, тем самым регулируя максимальную заполняемость. Общая доходность при этом будет колебаться в пределах 8–12%, при этом инвестиционных рисков практически нет. Поэтому апартаменты все чаще приобретают для сдачи в аренду. Так, по данным NAI Becar, доля инвестиционных покупок в I квартале 2018 года достигла 65%, во II–IV кварталах ожидается усиление тренда.

Стоит отметить, что инвестиции в сервисные апартаменты — это в прямом смысле слова пассивный доход. Участие владельца в решении операционных вопросов сведено к минимуму. Даже коммунальные платежи вносит управляющая компания, не говоря уже про заключение договоров с арендаторами, их временную регистрацию и ремонт апартаментов.

В центре событий

В I квартале 2018 года объем предложения рынка апартаментов в городе, по данным NAI Becar, составил 5398 юнитов в 36 комплексах, из которых 51% относится к формату buy–to–let, а 49% — к формату buy–to–live. Выбор достаточно велик, поэтому, планируя вложение средств, следует оценить востребованность апарт–отеля. Зависит она в первую очередь от локации — насколько удачно он расположен относительно метро и общественного транспорта, вокзалов, достопримечательностей и деловых центров. Например, апарт–отель Prime Residence, относящийся к формату buy–to–let, расположен в 200 м от Невского пр., рядом с Невой и Александро–Невской лаврой. До ближайшей станции метро "Площадь Александра Невского" — 5 минут пешком, до Московского вокзала — 10 минут на транспорте. Это повышает востребованность апарт–отеля как среди туристов, так и среди тех, кто приезжает в город работать на долгий срок.

При этом стоимость приобретения обслуживаемых апартаментов, по оценкам экспертов, оказывается на 15–20% ниже квартир в аналогичной локации. Например, цена апартамента 29 м2 в Prime Residence составляет 4,6 млн рублей, тогда как стоимость входа в жилой проект с подобным расположением и качеством начинается от 6 млн рублей.

При этом апартаменты дороже с точки зрения аренды — за счет наличия профессиональной управляющей компании, обслуживающей апартаменты, а также за счет разнообразной инфраструктуры, делающей пребывание в комплексе более комфортной. Так, в Prime Residence предусмотрены фитнес–зона, коворкинг с трансформирующимся кинотеатром и собственный ресторан. За счет более высоких ставок аренды и более низкой цены сокращается срок окупаемости покупки.

Зафиксировать доход

Особенностью сервисных апарт–отелей является наличие нескольких доходных программ с разным уровнем доходности. Чтобы не зависеть от уровня заполняемости отеля и сдачи конкретного сьюта, существует программа с фиксированной ставкой. Она обычно пользуется популярностью у начинающих инвесторов, не желающих рисковать.

Например, в отеле Prime Residence инвесторам предлагается программа, по которой в течение 3 лет с момента ввода в эксплуатацию УК обязуется выплачивать собственнику по 32 тыс. рублей ежемесячно вне зависимости от востребованности апартамента. В этом случае доходность актива составит около 8,5%. Затем можно заключить договор с УК на управление апартаментами по программам, предусматривающим разделение арендных платежей между арендодателем и УК в пропорции 80 / 20 или 90 / 10. С учетом средней заполняемости петербургских апарт–отелей 80% (при краткосрочной и среднесрочной аренде) прибыль собственника может достигать 12% годовых.

Кроме того, нельзя забывать про рост капитализации самого актива как в процессе строительства объекта, так и после его ввода в эксплуатацию. Так, от котлована до сдачи здания стоимость апартамента вырастает на 15–25%, а затем актив растет на 2–3% в год. Конечно, качественное жилье также растет в цене, но в случае с сервисными апартаментами за ростом капитализации следит УК — ведь от инвестиционного потенциала объекта зависит и ее существование.

Привлечь инвестора

Международные гостиничные сети не слишком активно строят в России недорогие и качественные гостиницы, а в жилом секторе нет того набора инфраструктурных опций, которые пользуются спросом у современного арендатора, особенно если это касается поиска жилья для работников крупной компанией.

Таким образом, апартаменты представляются "золотой серединой", которая будет одинаково востребована и для долгосрочной, и для краткосрочной аренды, а значит, выгодна и инвестору, и конечному пользователю. При этом пока все расчеты показывают, что какой бы сценарий использования купленного апартамента ни был выбран — жить самому, сдавать, продать — ни один из них не обещает инвестору негативных финансовых последствий.