Почему выгодно одновременно строить объекты разных классов, как компания выросла из простого подрядчика до девелопера и к чему может привести укрупнение рынка после вступления в силу поправок к закону о дольщиках, рассказал в интервью "Деловому Петербургу" генеральный директор ООО "ПСК–Недвижимость" Сергей Мохнарь.
Какие направления деятельности являются сейчас приоритетными для ПСК? Какова динамика роста оборота компании за последние годы?
— В строительный холдинг "ПСК" входить шесть подразделений: "ПСК–Недвижимость", "ПСК–Инжиниринг", "ПСК–Механизация", "ПСК–Фасад", "ПСК–Проект" и "ПСК–Инвест". За 10 лет холдинг как застройщик, инвестор и генподрядчик реализовал 52 проекта и стал одной из крупнейших генподрядных организаций Северо–Запада России. В 2014 году мы начали развивать собственные девелоперские проекты: строительство жилых домов бизнес–класса в исторической части города, а также многофункциональных жилых комплексов. Это, в частности, позволило нам увеличить оборот с 2015 года в 2,5 раза. За последние годы мы построили более 92 тыс. м2 жилья, еще 60 тыс. м2 находится в стадии активного строительства. Еще три объекта общей площадью 58 тыс. м2 будут выведены в ближайшее время в продажу.
Что сподвигло вас заняться девелопментом и продолжите ли вы работать как генподрядчик?
— За 13 лет на рынке мы прошли путь от простого подрядчика до генподрядчика, а теперь как этап естественного развития ПСК мы видим переход в область девелопмента. Мы стали более крупной компанией, более опытной, заработали хорошую репутацию. Пришло время двигаться дальше.
Мы, конечно, продолжим работать как генподрядчик, поскольку наш строительный опыт востребован на рынке. Ведь будучи генподрядчиком мы получили колоссальный опыт, построив десятки разноплановых зданий и объектов инфраструктуры. Мы строили и в исторической части города, и на его границах. Мы анализировали спрос на жилье в этих районах и пожелания покупателей. Вот весь этот опыт мы и применяем теперь в нашей девелоперской практике. Девелопмент позволяет нам реализовать нашу философию, наши задумки и удовлетворить потребность в самореализации. Это шанс сделать среду, в которой мы живем, лучше. Ведь роль девелопера позволяет проработать весь проект целиком — от "А" до "Я".
Совмещать эти роли также весьма удобно. Ведь дома по нашим проектам мы строим сами — у нас не возникает проблем со сроками сдачи, да и весь цикл строительства гораздо проще держать под контролем.
Какие проекты сейчас находятся в работе у "ПСК"?
— Наши объекты бизнес–класса — ЖК LOOK на Лиговском пр. и ЖК "Дипломат" на пр. Бакунина в Центральном районе города находятся на стадии сдачи в эксплуатацию. В Выборгском районе строится апарт–комплекс LIKE со сдачей в 2019 году.
Вы упомянули новые объекты, которые будут выведены в продажу.
— В июне мы планируем открыть продажи в двух девятиэтажных домах комфорткласса в Славянке, а в июле стартуют продажи нашего второго жилого комплекса бизнес–класса на пр. Бакунина. Общая жилая площадь этих объектов составит около 60 тыс. м2. Оба проекта хоть и будут стилистически перекликаться с уже построенными нами домами, но все же представляют собой новые архитектурные решения.
Мы очень внимательно относимся к архитектуре, не позволяем себе быть "вторичными". Клонирование домов — это не наш вариант. Ведь внешний вид жилого дома — это один из важнейших факторов при выборе жилья независимо от его класса.
Как вы выбираете участки для новых объектов?
— Принцип очень простой — нас интересуют места, которые будут интересны и комфортны будущим жителям в силу своего расположения и наличия инфраструктуры. Но, к сожалению, адекватных предложений на земельном рынке очень и очень мало. Особенно сложно найти хорошее место для строительства элитной недвижимости — в этом сегменте местоположение играет определяющую роль. Если место неудачное, то этот факт перекроет все достоинства проекта как такового.
А как в целом обстоит ситуация на рынке земли?
— Большая проблема — завышение цен. У нас все еще считается, что девелопмент — это очень высокомаржинальная сфера деятельности. Но это уже давно не так. И, скорее всего, цены еще вырастут из–за повышенного спроса — в I квартале, по данным консалтинговой компании Rusland SP, жилищные девелоперы купили 18 га земли, что на 15% больше земельных участков, чем за аналогичный период прошлого года. Это связано, конечно, с приближающимся вступлением в силу поправок к закону о дольщиках — девелоперы стремятся успеть получить разрешение на строительство по старым правилам.
Впрочем, приобретение земли еще не означает, что в ближайшее время на ней можно будет что–то построить. Поэтому чаще всего застройщики предпочитают небольшие участки, чтобы свести риски к минимуму. Особенно ценятся объекты с уже полученными разрешениями и всеми необходимыми для выхода на стройплощадку согласованиями.
Как меняется рынок недвижимости Петербурга с точки зрения спроса и предложения?
— В целом рынок растет. Так, в 2017 году было введено 3,5 млн м2 жилья, и это на 13,5% больше, чем годом ранее. Судя по I кварталу 2018 года, есть шансы вырасти еще больше, чем годом ранее, — процентов на десять–пятнадцать. Если анализировать спрос и предложение, то можно выявить несколько тенденций. Во–первых, потенциальные покупатели жилья в Ленобласти все чаще стремятся найти подходящие для себя варианты в границах города. Поэтому спрос в области серьезно сократился, несмотря на то что жилье в области стоит значительно дешевле. Связано это с плохой транспортной доступностью областных населенных пунктов — к сожалению, развитие транспортной инфраструктуры в области так и не достигло уровня жилой застройки. Второй аспект — недостаточное развитие инфраструктуры в целом. Поэтому спрос на рынке Петербурга неплохо подогревается за счет покупателей из области. Вслед за спросом идут и строительные компании, которые, может, и продолжили бы строить в области, но в текущих условиях не хотят рисковать.
Еще одна тенденция касается элитного жилья. Дефицит мест под застройку, о котором говорилось ранее, приводит к тому, что все чаще на рынке появляются объекты, которые из–за своей локации не соответствуют заявленному классу. Как результат — плохие продажи, ведь покупатель элитного жилья может выбирать довольно долго: ему и так есть где жить. Он вообще может посмотреть на предложение и купить вместо квартиры яхту. Рынку не хватает предложений, адекватных запросам покупателей, притом что спрос на элитную недвижимость не снижался.
Еще одна тенденция — превышение предложения над спросом, пусть и небольшое. Это опять же связано с ожидаемыми летом законодательными корректировками. Девелоперы стремятся запустить максимальные объемы недвижимости из запаса в продажу, чтобы не рисковать после обновления закона о долевом строительстве. Но в конечном итоге это играет на руку покупателям — на рынке есть из чего выбрать.
За последние годы на рынок стремительно ворвались апартаменты, став средним звеном между жилой и коммерческой недвижимостью. Насколько это перспективное направление?
— Сегмент растет очень быстро, и предпосылок к снижению я не вижу. В конкурентоспособности апартаментов можно было убедиться еще 3 года назад, во время кризиса. Так, еще в 2015 году в Москве из всех проданных жилых "метров" 40% пришлось на долю апартаментов, а предложение увеличилось в 1,5 раза.
В Петербурге эта ситуация повторилась спустя 2 года: в 2017 году рынок апартаментов у нас вырос вдвое. А I квартал текущего года уже показал рост 55% по отношению к I кварталу 2017 года. Поддерживает покупательский интерес информация о том, что спрос на аренду апартаментов растет примерно на 12%. Ведь большая часть покупателей рассчитывает на арендный доход. Это подтверждают темпы продаж в нашем комплексе LIKE. Если в ближайшее время не случится серьезных законодательных изменений, то продажи апартаментов всех классов будут расти и значительно обгонять рынок жилья в целом.
Растет ли конкуренция на строительном рынке? Какие качества сейчас нужны компаниям, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе?
— Сейчас на 10 крупнейших игроков приходится около 56% рынка. Это говорит о том, что конкуренция очень высока. Наиболее остро чувствуется нехватка небольших земельных участков — за ними идет настоящая охота. Обширные же площади покупают только большие компании, что опять же приводит к их укрупнению. Про качества девелопера могу ответить на примере ПСК. Для нас, как для компании, которая хочет быть успешной в современных рыночных реалиях, необходимо уметь строить дома разных классов и вести несколько проектов на разных стадиях готовности. И нам помогает наш опыт в строительстве, а также тщательный подход к выбору участка с оценкой его окружения и предполагаемого спроса: как много людей захотят тут жить, что это за люди и т. д.
Поэтому, например, в 2017 году мы решили попробовать новый для нас сегмент апартаментов, чему предшествовала весьма тщательная оценка наших возможностей и сегмента рынка в целом.
Меняется ли состав участников рынка?
— Последние годы кардинальных перемен не было — во многом потому, что все компании, работающие сейчас, уже пережили несколько кризисов. Они довольно гибкие и знают, как подстроиться под меняющиеся реалии. Поэтому ситуация будет оставаться стабильной.
Несмотря на изменения в законе о дольщиках?
— Конечно, не должно быть понятия "обманутый дольщик" в современном государстве в XXI веке. Поэтому инициатива властей, с одной стороны, правильная. Но возникают риски иного плана — можно ожидать того, что подавляющая часть рынка будет приходиться на долю всего нескольких особо крупных компаний. А это удар по конкуренции. Застройщики поменьше или победнее вынуждены будут уйти или искать какие–либо партнерские схемы работы. Если у компании не будет возможности приобрести землю не в кредит, если ее опыт меньше 3 лет, если у нее не будет на счетах хотя бы 10% от проектной стоимости строительства, то, пожалуйста, "освободите вагоны".
В свою очередь, банкам, которые будут единственным источником финансирования, предстоит давать кредиты только тем застройщикам, у которых нет никаких нецелевых займов. Оценить это очень сложно и трудоемко. В итоге рынок получит рост цены на недвижимость, где будут учтены все дополнительные издержки, ставки по банковским кредитам и т. д. Как итог — риски для покупателя должны снизиться, но за это ему придется заплатить. На нашей деятельности эти изменения вряд ли отразятся. Нет каких–либо пунктов в новом законе, которым бы холдинг "ПСК" не соответствовал.
Как вы планируете развивать компанию? Какие цели и задачи перед собой ставите?
— Мы продолжим развиваться как девелопер. В ближайших планах компании — приобрести еще два участка для новых проектов.
Но, как и прежде, ключевой для нас останется стратегия сохранения сбалансированного портфеля проектов с точки зрения скорости реализации, емкости и маржинальности. Это позволит избежать рисков, когда ставка делается только на что–то одно, и дает возможность развиваться по разным направлениям.
Биография
Сергей" Мохнарь
В 1991 году окончил Санкт–Петербургский государственный электротехнический университет (ЛЭТИ). Имеет профессиональный опыт в сфере недвижимости более 20 лет. Возглавлял риелторское агентство полного цикла. С 2004 года работает в сфере строительства и девелопмента. С 2014 года занимает должность генерального директора ООО "ПСК–Недвижимость".
Справка
Петербургская" строительная компания
Работает на рынке Санкт–Петербурга более 10 лет как застройщик, заказчик, генподрядчик, генпроектировщик и инвестор. Реализовала более 52 проектов жилой и коммерческой недвижимости, социальной инфраструктуры, инженерных коммуникаций, реконструкции исторических зданий. Участвовала в строительстве олимпийских объектов в г. Сочи.
