Выгоднее покупать

По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная арендопригодная площадь бизнес–центров класса В в Петербурге составляет чуть больше 2 млн м2. При этом, по информации Maris в ассоциации с CBRE, в бизнес–центрах класса В свободно около 8,4% площадей. Аналитики Knight Frank St Petersburg уточняют, что суммарная площадь вакантных офисов, по данным на конец 2017 года, составляла чуть больше 170 тыс. м2.

"За год количество свободных площадей в классе B уменьшилось на 7,8% по отношению к аналогичному периоду 2016 года, так рынок отреагировал на дефицит офисов класса А большой площади, — объясняет заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. — Однако сокращение вакантных площадей не настолько велико, как можно было бы ожидать: новое предложение в достаточно привлекательных для арендаторов локациях за год успело полностью или частично поглотиться, но есть ряд объектов B–класса, которые имеют проблемы с заполняемостью". Тем не менее в этом году на рынке сохранится тенденция на снижение доли вакантных площадей на 1–1,5 п. п. Как рассказали в JLL в Санкт–Петербурге, в прошлом году объем ввода офисных комплексов в классе В составил 64 тыс. м2, что стало антирекордом для рынка офисной недвижимости Петербурга.

По мнению Михаила Тюнина, в ближайшее время ситуация вряд ли изменится, поскольку, несмотря на то что до конца года заявлено к вводу в эксплуатацию около 95 тыс. м2 офисной недвижимости класса B, для ряда проектов весьма вероятен перенос сроков как минимум еще на год. При этом, как рассказал вице–президент компании GVA Sawyer Николай Вечер, большая часть строящихся сейчас объектов предназначена либо для собственных нужд, либо built–to–suit.

Еще более возросший дефицит предложения станет поводом для еще большего укрепления позиций арендодателей. С прошлого года владельцы БЦ планомерно повышают цены.

"Рынок продолжает находиться на стороне арендодателя, в связи с чем мы ожидаем дальнейшего роста арендных ставок", — говорит Владислав Фадеев. По прогнозу аналитиков Knight Frank St Petersburg, в краткосрочной перспективе они вырастут на 7–10%.

По логике, ситуация должна спровоцировать рост интереса к приобретению офисных помещений в собственность. Но арендаторы с деньгами, по словам Николая Вечера, готовы приобретать только те объекты, стоимость которых на 20–30% меньше цены предложения. Найти такие объекты не просто, в I квартале текущего года в сегменте офисов класса В произошла только одна сделка купли–продажи офисного центра площадью около 8 тыс. м2.

По словам руководителя отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, офисные здания класса В в хорошем состоянии даже в Центральном районе можно купить по цене 90–100 тыс. рублей за 1 м2, в то время как цена аренды таких площадей составляет уже 1300–1500 рублей за 1 м2 в месяц. "При таких вводных уже имеет смысл задуматься о покупке", — считает эксперт.

Впрочем, как отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев, сегодня на петербургском рынке нет сформированного рынка продаж.

Однако если рост ставок продолжится, арендаторам выгоднее будет покупать офисы, даже не очень качественные.

"Мы ожидаем, что с ростом ставок спрос начнет реализовываться в сделках по покупке зданий под собственные нужды. Клиенты рассматривают такую сделку как квазиинвестиционную: вроде бы и под собственные нужды, а с другой стороны — для сохранения денежных средств", — поясняет Игорь Темнышев. Причем, если классический инвестор рассчитывает на доходность не ниже 13 –14%, то квазиинвестор готов рассматривать объекты, где денежный поток может дать всего 9–10%.