Ожидаемый рост

Резкое увеличение проектов с апартаментами помогает удовлетворять спрос на недорогую недвижимость в местах, где нельзя строить жилье.

Рынок апартаментов стремительно растет. Если в 2012 году в Петербурге было всего два комплекса с апартаментами, то теперь их 36. Причем за прошлый год предложение увеличилось вдвое. По данным NAI Becar, количество юнитов выросло с 2965 до 5790.
Интенсивный рост проектов с апартаментами эксперты объясняют дефицитом пригодных для жилищного строительства участков. Жилые комплексы там строить нельзя, а апартаменты, относящиеся к коммерческой недвижимости, можно. "Поэтому дальнейший рост сегмента апартаментов неизбежен, — говорит директор по рекламе ДК "Созвездие" Дмитрий Ермышев. — Возможно, их количество увеличится уже не в 2 раза, но в близких к этому масштабах".
В ГК "Экотон" также прогнозируют дальнейшее увеличение количества проектов. "Рынок и дальше будет расти, — уверена президент ГК "Экотон" Екатерина Романенко. — В Петербурге доля апартаментов составляет не более 15% всего предложения. А в столице, например, в центре города — уже около 45%. Так что можно предположить еще больший рост сегмента".
По прогнозам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, в течение 2018 года вероятно появление еще около 17 проектов общей площадью около 200 тыс. м2.
Цены на апартаменты тоже растут. По данным ГК "Экотон", самый большой рост цен продемонстрировали апартаменты комфорткласса. Сегодня средняя стоимость 1 м2 составляет 109,4 тыс. рублей. Стоимость метра в апартаментах бизнес–класса — 157,8 тыс., премиум — 315,8 тыс. рублей.

Не смотрят на классность

В "Colliers International Санкт–Петербург" отмечают, что наибольший объем строящихся апартаментов сегодня сосредоточен в Центральном районе города. Их суммарная возводимая площадь здесь составляет 67,5 тыс. м2. Крупнейший комплекс в этой локации — апарт–отель "YE'S на Социалистической". За Центральным районом следуют Выборгский и Василеостровский: там сейчас строится 57,7 тыс. и 57,3 тыс. м2 апартаментов соответственно.
Наибольшую долю на рынке занимают проекты экономкласса — они составляют более половины всего предложения. Эксперты NAI Becar отмечают, что большинство апартаментов (59%) позиционируется как комфорткласс. Еще примерно треть (35%) — бизнес–, и совсем немного (6%) — премиум–класс. "Но, если оценивать рынок апартаментов по качественным характеристикам, его структура будет другой, — говорит управляющий директор PM NAI Becar Мария Онучина. — На эконом придется целых 53%. Еще 29% — на бизнес, 17% — на комфорт. И только 1% — это премиум".
Спорность соответствия качественных оценок заявленным на популярность формата пока не влияет — спрос на апартаменты хороший. Руководитель проекта "Master девелопмент" Александр Королев отмечает, что за прошлый год спрос вырос примерно на 30%. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в 2017 году было заключено около 2,9 тыс. сделок. Это на 65% больше, чем годом ранее. В 2018 году "Петербургская недвижимость" прогнозирует сохранение спроса на этом же уровне.
По данным Knight Frank St Petersburg, в I квартале текущего года в Петербурге было реализовано 911 юнитов. Несмотря на начало года, показатель продаж сопоставим с итогами IV квартала 2017 года, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи увеличились на 55%. "Это говорит о росте популярности апартаментов среди покупателей, — говорит Светлана Московченко. — Особенно в сервисном формате. Так, в I квартале 2018 года сервисные апартаменты составили 65% продаж, а еще год назад их доля была 39%".

Мелкая нарезка

В проектах мало двухкомнатных юнитов. Они присутствуют там, где апартамент продается для самостоятельного проживания.
"Наиболее популярны, как всегда, студии, — говорит руководитель департамента долевого строительства корпорации "Адвекс. Недвижимость" Ольга Морозова. — Их больше всего в предложении, и на них больше спрос".
Ничего удивительного в этом, казалось бы, нет: как и на рынке квартир, более остальных востребованы небольшие площади. Однако перекос в квартирографии в сторону студий еще больше, чем в проектах жилых комплексов. И, в отличие от жилья, это никого не смущает.
"Наиболее популярны студии, — говорит главный управляющий департамента новостроек компании "АЛЕКСАНДР Недвижимость" Сергей Беляков. — В большинстве проектов на них приходится более 90% юнитов".
В Knight Frank St Petersburg отмечают, что в первые 3 месяца 2018 года на студии пришлась основная доля спроса (70%) в сегменте сервисных апартаментов. Большинство покупателей отмечает в качестве несомненного плюса апартаментов наличие в них полной отделки и меблировки.

Молодежь и приезжие

Диспропорцию в квартирографии комплексов не замечают, а отделке и меблировке радуются, поскольку покупают их не для жизни.
По наблюдениям руководителя группы продаж новостроек компании "Юринфо недвижимость" Сергея Исакова, студии в основном снимают люди 18–30 лет, совмещающие учебу и работу. Или просто работающие горожане, которым необходимо постоянное жилье. Двух– и трехкомнатные квартиры чаще всего арендуют приезжие, которые хотят с комфортом остановиться на день–другой. Студии стоят 25–30 тыс. руб. в месяц, двухкомнатные — 40–45 тыс. рублей.
"Для быстрой окупаемости оптимальны юниты типа стандарт 26 м2 и студии 20 м2, — говорит исполнительный директор АН "ДОМПЛЮСОФИС" Юлия Роженцева. — Если выбирать несервисные, то большие планировки (от 50 м2) свободного типа".