Управление компетенциями

Инвестиции в элитную жилую недвижимость в Петербурге давно стали привычным способом заработать. Зачастую предприниматели вкладываются одновременно в несколько объектов, чтобы впоследствии сдавать их арендаторам. Однако в этой ситуации возникает множество проблем — начиная от поиска клиента, особенно если речь идет о краткосрочных договорах, заканчивая проверкой состояния самого жилья.

В такой ситуации арендодатель вынужден тратить время на переговоры и лишние разъезды. При этом в городе нет специализированных компаний, которые могли бы решить эти проблемы для отдельных бизнесменов.

"В Петербурге нет компаний, которые предоставляли бы услуги по управлению жилой недвижимостью для частных инвесторов. Есть пример компании Sato, которая приобретает в собственность пул квартир в объектах различного статуса, в том числе в элитных объектах, и впоследствии сдает их в аренду, занимается полным комплексом управления. Но эта компания управляет своим имуществом, сторонним владельцам квартир такие услуги не оказываются", — говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.

Рынок управления квартирами как инвестиционным инструментом в Петербурге сегодня не сформирован, отмечает также Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге. "Задачи, которые могут стоять перед такими компаниями, — подготовка квартиры к аренде, в том числе разработка дизайна или его модернизация в соответствии с современными трендами, налоговые консультации, организация рекламных размещений и показов, сопровождение процесса оформления документов, решение амортизационных и эксплуатационных вопросов", — добавляет Елизавета Конвей.

Оптимизировать затраты

Арендодатели могут решить проблему через специализированную управляющую компанию, которая следит за состоянием всего комплекса. Однако в таком случае придется взаимодействовать сразу с несколькими фирмами, если сдаваемые квартиры расположены в разных проектах.

"Профессиональные управляющие компании имеют технологическую базу, стандарты, определенные уникальные технические решения, которые позволяют оптимизировать затраты для собственников и повысить качество обслуживания объекта. Таким образом, зачастую это позволяет предоставлять больший набор услуг за меньшие деньги", — отмечает генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью" Николай Антонов.

Главными преимуществами управляющей компании являются экономия времени для собственников и компетентность сотрудников фирмы. "Основное преимущество УК — это доскональное знание здания, его особенностей. Более бережное отношение — так как есть понимание, что это проект не на раз, на долгий срок", — считает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.

В свою очередь Николай Антонов добавляет, что компания по управлению элитной жилой недвижимостью должна быть готова к тому, что с нее будут спрашивать как с компании, которая управляет отелями. "Элитная недвижимость на то и элитная, что в стоимость квадратного метра входит определенный набор услуг. Сегодня спрос на элитную недвижимость ниже, чем предложение, поэтому все не может ограничиваться одной лишь локацией — покупатели ждут элитный сервис", — подчеркнул он.

В подобный сервис входит круглосуточная работа службы ресепшен, система "умный дом" в самой квартире, централизованные услуги по уборке, вызову такси и другие.

Как выбирать

По оценке "МТЛ. Управление недвижимостью", сегодня на петербургском рынке работают четыре компании, которые профессионально занимаются управлением элитной жилой недвижимостью. При этом у собственников жилья к ним, как правильно, довольно высокие требования.

"Подобные компании должны иметь опыт и в управлении инфраструктурой, и в управлении, по сути, гостиничными услугами. Их идеальное воплощение — управляющие компании по апарт–отелям. Но собственники на каждом конкретном объекте всегда видят все по–своему, приходится подстраиваться", — рассказывает Николай Антонов. По его словам, профессиональные управляющие компании всегда должны быть готовы предоставить прозрачную отчетность, алгоритмы и стандарты.

"Опыт, репутация, профессионализм, личностные отношения. Без нормальных взаимоотношений бизнеса не будет. Стоимость, конечно, важна, но на элитном объекте она не определяющая", — считает Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С. Э. Р.".

Игроки рынка отмечают, что давать среднюю стоимость услуг некорректно, так как все расчеты делаются индивидуально. Елизавета Конвей уточняет, что, как правило, цена составляет порядка 10% от размера ежемесячного арендного платежа.

"В качестве альтернативы вложения в квартиры с целью их последующей сдачи в аренду стоит обратить внимание на апартаменты, — добавляет Екатерина Немченко. — Инвестор только один раз принимает решение о своих инвестициях, выбирает апартаменты и определяет программу сотрудничества. Стоимость услуг управляющей компании зависит от выбранной программы. В отличие от серого рынка аренды, работа с апартаментами прозрачна, гарантирует инвестору доход и освобождает его от хлопот, связанных с обслуживанием апартаментов и отношениями с арендатором".