Пристань для девелопера

В границах Петербурга территорий, пригодных для жилого строительства, становится все меньше и меньше. Высвобожденные производственные площадки в этой ситуации становятся основным и чуть ли не единственным резервом для успешной реализации масштабных проектов в черте города.

Чтобы оценить интерес к редевелопменту промышленных площадок, достаточно взглянуть на стройки и планы девелоперов в районе Октябрьской набережной, Обводного канала, на Петроградской стороне. Одной из таких локаций может стать и площадка в районе Охтинского разлива при условии комплексного подхода к развитию территории.
По прогнозам экспертов Colliers International, объем жилья на месте промышленных предприятий в Санкт–Петербурге к 2030 году увеличится почти в 3 раза. В городе насчитывается около 20 крупных промышленных площадок общей площадью свыше 600 га, где ведется или в ближайшей перспективе начнется реализация проектов редевелопмента. К 2030 году на их месте может быть построено около 12 млн м2 жилья.

Северные территории

Одной из перспективных локаций является и территория на севере Калининского района, примыкающая к КАД в районе Капсюльного шоссе, Шафировского пр. и Охтинского разлива.
Исторически здесь располагалась Заречная производственная площадка, находящаяся в собственности АО "Научно–производственное предприятие "Краснознаменец". В рамках плана реструктуризации и концентрации промышленных мощностей АО "НПП "Краснознаменец" производство было переведено на другую площадку. По оценкам экспертов, наиболее эффективным способом использования освободившихся площадей является редевелопмент, поэтому в феврале АО "РТ — Строительные технологии" объявило конкурс на право реализации инвестиционно–строительного проекта по строительству жилья, а также всей необходимой инфраструктуры. То есть речь идет о комплексном освоении территории, благодаря которому в Петербурге еще одна промзона может превратиться в благоустроенный район.

С видом на воду

Несмотря на то что инвестору будет необходимо внести изменения в Генеральный план города, а также в Правила землепользования и застройки, чтобы осуществить проект, у этой территории есть неоспоримые преимущества, которые должны привлечь девелоперов.
Во–первых, площадка площадью 34,8 га находится, по сути, в лесном массиве и окружена с двух сторон водой: рекой Охтой и Зыбиным ручьем. "Территории, расположенные в непосредственной близости от воды, являются наиболее привлекательными для инвестора, так как открываются большие возможности для организации рекреационных зон и объектов", — рассказывает генеральный директор АО "РТ–Стройтех" Мария Чернякова.
Конечно, на первый взгляд, проживание на месте, где раньше располагались завод или фабрика, может показаться не слишком благоприятным. Однако требования к редевелопменту промзон довольно строгие. И разрешение на строительство невозможно получить без должной обработки территории и рекультивации земель, которая обеспечит ее экологическую безопасность.
С коммерческой точки зрения у территории также есть свои преимущества. Во–первых, это наличие одного владельца земельного участка. В проекты, где есть несколько собственников земли, идти довольно рискованно, так как множественным собственникам договориться между собой о единой концепции комплексного развития очень сложно. Принятый 3 июля 2016 года президентом России Федеральный закон № 373–ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" создает предпосылки для комплексного освоения территорий в границах городов.
Кроме того, участок уже полностью освобожден от производственной деятельности — само АО "НПП "Краснознаменец" уже переведено на другую площадку. Кроме того, были приняты все необходимые меры по очистке территории, такие как демонтаж зданий и оборудования, утилизация и размещение опасных отходов, а также проведена рекультивация земли. Это позволит инвестору значительно сократить свои расходы.
Существенной для девелоперов при принятии решения о реализации проекта является и финансовая составляющая, в особенности на начальном этапе при подготовке территории.
Участие текущего правообладателя участка в реализации проекта в виде вклада в проект непосредственно своим имуществом (землей) позволяет снизить затраты девелопера на первоначальном этапе, а владельцу земли — получить доход в формате ликвидной недвижимости по результатам проекта.

Требуется опыт

Ожидается, что на этой территории можно будет построить около 600 тыс. м2 недвижимости, из которой около 310 тыс. м2 придется на жилье. По мнению экспертов, объем жилой застройки может составить от 305 до 380 тыс. м2.
Преобладающая часть жилой застройки будет представлена домамиклассов комфорт и стандарт и обеспечит жильем порядка 11 тыс. человек. Объем застройки предполагает достаточно серьезный объем инвестиций — около 25 млрд рублей. "Реализация проекта такого масштаба требует определенного опыта реализации подобных проектов у участников рынка", — комментирует Мария Чернякова.
Как отмечает руководитель Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, локация может стать альтернативой жилью в пригородной черте Ленинградской области, но в черте Санкт–Петербурга, поскольку при сопоставимом бюджете покупки наличие городской прописки является несомненным преимуществом. Например, на стадии строительства квартиры с отделкой в ЖК "Стереос", расположенном в сходной локации, по словам Ольги Трошевой, реализовывались со средней базовой ценой квадратного метра около 64–67 тыс. рублей.
Директор по развитию компании ProExpert Полина Яковлева также отмечает, что сходные локации застраиваются проектами экономкласса с ценой до 70 тыс. рублей за 1 м2.
Спрос со стороны девелоперов на данную территорию также будет находиться в общем тренде возвращения застройщиков из области в город, который наблюдается последние несколько лет. Это связано как с завершением освоения крупных территорий Мурино и Кудрово, где все выгодные участки уже застроены, так и с желанием получать больше прибыли: по статистике, покупатели готовы тратить на квартиру в городской черте больше средств, чем в области, а также приобретать квартиры большего метража.

Инфраструктура вперед

Район расположения имущественного комплекса АО "НПП "Краснознаменец" вполне является перспективным с точки зрения застройки промышленных территорий, и Госкорпорация "Ростех" не первая им заинтересовалась.
По словам Ольги Трошевой, в перспективе территория получит импульс к развитию после старта редевелопмента площадки "Краснознаменца". "Реализация проекта на базе имущественного комплекса АО "НПП "Краснознаменец" может стать первым проектом по строительству жилого комплекса в данном районе, что в свою очередь даст толчок комплексному освоению близлежащих территорий", — считает Мария Чернякова.
Несомненным плюсом для будущей застройки является относительная близость территории к центру города. Но при этом, как отмечает Полина Яковлева, основная проблема локации — удаленность от метро и недостаточная развитость транспортных артерий. Поэтому, чтобы проект пользовался спросом, будущему инвестору следует изначально позаботиться о развитии транспортной и социальной инфраструктуры.
Однако комплексное освоение и застройку территории промзон можно назвать главной перспективой развития новой городской среды, благодаря которой в будущем будет решен целый комплекс градостроительных вопросов: транспортные и социальные взаимосвязи между районами, развитие и равномерное распределение нагрузки на городскую инфраструктуру, новые природные насаждения и рекреационные пространства, объекты социального строительства. Федеральные власти не меньше девелоперов заинтересованы в развитии этих территорий. Политика властей в части развития транспорта, благоустройства, социальной инфраструктуры городов подстегивает к развитию промзон. В качестве поддержки инвесторов властями ведется работа по усовершенствованию законодательства в сфере строительства, взаимодействию органов власти с инвесторами, на постоянной основе происходит общение власти и бизнеса.