Пригород в формате квартиры

Сначала года рынок загородной недвижимости пополняется новыми проектами. В январе открылись продажи в поселке Образ жизни компании "Охта парк" поблизости от одноименного курорта. В Выборгском районе Петербурга "1–я Академия недвижимости" вывела в продажу коттеджный поселок Город Сад. Сейчас она готовит новый крупный проект в Разметелево. Компания "Русь: Новые территории" собирается запустить продажи сразу в двух новых поселках: Высокий стиль и Солнечный орнамент.

Кроме того, предложение должно пополниться новыми очередями реализуемых проектов. "Ожидается выход новых лотов в уже реализуемых проектах, — прогнозирует руководитель Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. — Например, ГК "Факт" регулярно выводит новые очереди своих проектов".

Скромные результаты

По данным "Петербургской недвижимости", в начале января объем предложения в коттеджных поселках составлял 18,7 тыс. лотов. По сравнению с 2017 годом их количество увеличилось на 3,4%. Прирост обеспечили вышедшие на рынок проекты с предложением участков без подряда. Их за год стало больше на 11,2%. А в проектах с готовыми и строящимися коттеджами предложение снизилось на 4,4%. В поселках, где можно приобрести участки с подрядом и без, снижение составило 11%. "В структуре нового предложения все большую долю занимают участки без подряда, — отмечает Ольга Трошева. — Если в 2012–2013 годах на них приходилось 62–67% нового предложения, то в 2017 году — уже более 80%".

Высокие ценовые сегменты показали скромные результаты. За прошлый год в продажу не вышло ни одного централизованного коттеджного поселка премиум–класса. "Девелоперы стали более охотно выводить на рынок проекты с премиальными участками без обязательного подряда, — отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко. — Примерами могут служить несколько новых проектов в локациях Ленинское, Мистолово, Энколово, Рощино".

Изменение структуры

Вместе с ростом объема предложения аналитики "Петербургской недвижимости" зафиксировали снижение средних цен. Из–за выхода новых проектов с более низкой ценой средняя стоимость квадратного метра в домовладениях в зависимости от класса снизилась с 4,5 до 7,9%. Так, в экономклассе она составляет 33,1 тыс. рублей (–4,5%). При этом средняя стоимость домовладения снизилась с 4,4 до 4,3 млн рублей. Разброс цен в классе велик и составляет 1,5–6 млн за объект. Средняя цена "квадрата" комфорткласса — 53 тыс. рублей (–11,3%). Стоимость домовладения снизилась с 9,7 до 9 млн. Разброс ценового предложения, как и в "экономе", велик — в среднем от 5 до 15 млн рублей за объект.

Из–за изменения структуры предложения и ценообразования в ряде проектов предложение подешевело и в элитных поселках. В премиум–классе метр обойдется в среднем в 158,9 тыс. рублей (–4,3%). Средняя стоимость домовладения снизилась с 69,5 до 53,5 млн рублей. Стоимость метра вросла лишь в бизнес–классе и сейчас составляет 82,5 тыс. рублей (+7,9%). Средняя стоимость домовладения также увеличилась — с 17,4 до 17,9 млн рублей.

Хорошие возможности

По данным Knight Frank St. Petersburg, на конец 2017 года в продаже находилось 28 поселков бизнес–класса. В течение года завершилась реализация коттеджей в проектах Rovaniemi Club, "Прибрежный квартал" и "Чехово". В премиум–классе в экспозиции находилось 11 коттеджных поселков. За год с завершением продаж в поселке Rovaniemi Club свободное предложение снизилось на 2%.

Недостаток интересных проектов привел к падению спроса. Потенциальные покупатели продолжают проявлять интерес к загородному рынку, однако сталкиваются с несоответствием предложения своим запросам. Это приводит к падению продаж. Так, в премиум–классе было реализовано 19 лотов. По сравнению с 2016 годом снижение составило 41%. В классе В было продано 57 коттеджей, что на 41% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Knight Frank St. Petersburg отмечают, что скудность предложения в новых проектах все чаще заставляет покупателей рассматривать объекты на вторичном рынке. В отличие от первички, предложение там растет. За год предложение элитных коттеджей там увеличилось на 7% и составляет более 360 единиц.

По мнению директора департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерины Немченко, сложившаяся на рынке ситуация дает хорошие возможности для покупки готового дома. При низкой активности покупателей им всегда делают самые выгодные предложения и скидки. "Вторичный рынок активно пополняется предложением. Собственники домовладений принимают решение о продаже своих объектов, что зачастую связано с миграционными процессами", — говорит Екатерина Немченко.

Леса — коттеджам

Девелоперы, малоактивные в новых проектах централизованных коттеджных поселков, переключаются на сегмент участков или квартир. Последние годы малоэтажное квартирное строительство развивается активно.

По данным "Петербургской недвижимости", объем рынка этого формата заметно увеличился. Если в конце 2013 года он составлял всего 0,14 млн м2, то на конец 2017–го — около 0,7 млн м2. Объем спроса за 5 лет увеличился более чем в 2 раза и превысил 5 тыс. сделок за год, что сопоставимо с показателем первичного загородного рынка. "Привлекательность малоэтажных комплексов объясняется более прозрачными условиями покупки, защитой покупателя договором долевого участия и большими возможностями ипотечного кредитования, — говорит Ольга Трошева. — Самое главное достоинство малоэтажки — близость к объектам социальной и иной инфраструктуры".

Ощутимой конкуренции между коттеджными поселками и малоэтажными комплексами, может, и не случится. Малоэтажное строительство в Ленобласти, как правило, относится к очень бюджетному сегменту. "Коттеджные поселки подразумевают издержки на строительство индивидуального дома, проведение к нему коммуникаций, дальнейшее содержание, специфические функции управляющей компании, — говорит управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева. Поэтому у этих сегментов, как правило, изначально разная целевая аудитория".

Тем не менее развитие пригородов в формате квартирной застройки, как малоэтажной, так и многоэтажной, сильно сказывается на рынке коттеджей.

"Многие компании, строившие загородные дома, переквалифицировались на квартирный девелопмент, — отмечает Светлана Московченко. — Из–за растущей квартирной застройки коттеджные поселки все дальше отступают от границ Петербурга".