Поправки к поправкам. Как Смольный помогает застройщикам удержаться на рынке долевого строительства

Новая редакция закона о долевом строительстве (214-ФЗ), которая вступит в силу 1 июля, придумывалась для того, чтобы как можно больше обезопасить покупателей новостроек. Властям окончательно надоели митинги обманутых дольщиков, и новые нормы закона, которые берут застройщиков в ежовые рукавицы, должны от такого понятия избавить вовсе. Власти задумались над тем, что пора вообще избавиться от понятия долевого строительства. И вместо того, чтобы люди инвестировали деньги в покупку квартиры на этапе ее строительства, рынок должен перейти к продаже готовых квартир.

От этого выиграют банки, которые будут давать застройщикам кредиты на стройку, но строительный рынок к подобному переходу не готов. На сторону застройщиков встал и Смольный. Рабочая группа при губернаторе, в которую входят представители власти и бизнеса, разработала поправки к новой редакции закона, которые лоббируют позицию застройщиков.

За 3 дня на следующей неделе эти поправки планируют согласовать во всех комитетах Смольного и отдать на подпись губернатору Петербурга. Георгий Полтавченко в конце прошлого года уже предварительно пообещал подписать эти поправки. После подписи градоначальника, видимо уже к концу следующей недели, их отправят в Минстрой и будут ждать, скрестив пальцы, чтобы Госдума в итоге приняла их.

"Деловой Петербург" прочитал поправки и разобрался, не повредят ли предложения Смольного покупателям квартир и как эти меры помогут застройщикам обезопасить себя и свою прибыль. Всего можно выделить семь главных изменений, которых добивается бизнес.

1. Не банком единым

В нынешней редакции закона застройщик должен иметь счета в одном банке, а Смольный предлагает сделать систему более либеральной — разрешить застройщику открывать счета в разных банках, но чтобы каждый счет при этом был привязан к конкретному проекту, а застройщик имел право сменить банк. "Таким образом застройщик сможет избежать потенциальных злоупотреблений со стороны банка, которые вероятны при наличии только одного счета застройщика в одном банке, полностью контролирующем все расчеты по проекту. В частности, текущая редакция закона о долевом строительстве позволяет банку навязывать неблагоприятные условия оказания банковских услуг, что приведет к удорожанию проекта в ущерб интересам участников долевого строительства", — сетуют авторы поправок.

2. Разрешите занять у своих

По имеющейся редакции закона застройщики смогут брать кредиты только у определенных банков, а Смольный предлагает предусмотреть возможность застройщику финансировать проект в том числе за счет целевых займов от собственных аффилированных лиц. "Таким образом застройщик сможет лучше контролировать обеспеченность проекта финансированием и своевременно устранять кассовые разрывы, предотвращая приостановки процесса строительства", — считают авторы поправок.

3. Остаток на новые проекты

Во время строительства дома застройщики могут использовать деньги со специального банковского счета только на конкретный проект. Но после окончания строительства деньги дольщиков, заплаченные на квартиры, еще остаются на счете — это очевидно, застройщики же должны зарабатывать. Смольный предлагает добавить в закон норму о том, что после введения дома в эксплуатацию эти деньги могут использоваться для дальнейшей работы застройщика, в том числе для финансирования новых проектов. Иначе средства будут заморожены на неопределенный срок, до того пока все квартиры не передадут дольщикам. "Внесение изменений позволит устранить почву для "потребительского экстремизма", когда "последний дольщик" путем уклонения от приемки объекта, обращений в суд и т. п. способен парализовать деятельность застройщика на неопределенный срок (невозможно начать новый объект, не закончив старый)", — поясняют авторы поправки.

4. Деньги на землю

Чтобы построить дом, деньги нужны не только на кирпичи, но и на землю. Для этого авторы инициативы предлагают включить в перечень допустимых обязательств застройщика платежные обязательства в связи с покупкой земли, гарантийные обязательства в отношении введенных в эксплуатацию домов и обязательства по договорам с властями на создание инфраструктуры и благоустройства. "Очевидно, что возможность для застройщика нести и исполнять данные обязательства является критичной с точки зрения соблюдения интересов участников долевого строительства", — говорят они.

5. Не остаться без дорог

В текущей редакции закона о долевом строительстве требуется, чтобы застройщик мог через одно юрлицо единомоментно получить только одно разрешение на строительство. Хотя на практике большие кварталы возводятся очередями и застройщику нужно строить не только сам дом, но и дороги, инженерные сети, а часто также школы и детские сады — на эти объекты тоже нужно получать разрешения.

В поправках Смольного предлагается, чтобы застройщик мог получать несколько разрешений, если они взаимосвязаны. Это связь должна подтверждаться документами по планировке территорий, договорами о комплексном развитии территории и т. п. Если эта поправка не будет принята, застройщики опасаются, что создание единой инфраструктуры будет невозможно, а проекты реновации аварийного жилья могут вовсе остановиться.

6. Меньше власти налоговой

С этого лета, если у налоговиков будут претензии к застройщику или региональные власти посчитают его работу не соответствующей требованиям закона о долевом строительстве, его работа фактически может быть сразу остановлена. В Смольном предлагают дать возможность застройщикам защитить свою позицию в суде, прежде чем им запретят привлекать средства дольщиков. При этом застройщик сможет иметь допустимый порог задолженности 10%, но это требование устанавливается только на момент подачи документов. Без введения этой нормы, по мнению застройщиков, возникает риск остановки и срыва сроков, даже если застройщик "по объективным причинам" не знал о налоговой задолженности. "Уязвимость застройщика и проекта по отношению к требованиям и претензиям контролирующих органов, исключающая возможность для застройщика эффективно предотвратить такие последствия путем обращения в суд, с большой степенью вероятности приведет к остановке проекта и банкротству застройщика", — опасаются авторы проекта.

7. Дайте время

Застройщики, развивающие жилые проекты на сотни, а то и миллионы квадратных метров жилья, опасаются, что 1 июля уже запущенные в строительство, но недостроенные жилые кварталы попадут под новые правила. Компании к этому не готовы, поскольку экономика проектов просчитывалась при прежних реалиях рынка. Поэтому, во-первых, застройщики массово получают разрешения на строительство, а во-вторых, Смольный в своих поправках ратует за то, чтобы новая редакция закона по всем пунктам не касалась проектов, разрешения на которые получены только до 1 июля. А если речь идет о новых очередях в развивающихся проектах и о ранее заключенных соглашениях о комплексном развитии застроенных территорий, то застройщики также хотят пока жить по старым правилам.