Три года в условиях неопределенности. Бизнесмены и чиновники Смольного обсудили отказ от долевого строительства жилья

Светлана Пчелкина, начальник управления долевого строительства комитета по строительству администрации Петербурга:

Закон о долевке был принят в декабре 2004 года. И с тех пор законодатель пытался усовершенствовать этот документ — повысить открытость застройщиков и защитить людей. Но все равно никто не может гарантировать, что застройщик не обанкротится, а его объект будет сдан без проблем и задержек. Были и есть фирмы, которые нарушают права людей. В нашем городе тоже есть проблемные объекты. Официально признаны таковыми 19 строек — это 41 многоквартирный дом. В реестре пострадавших граждан числится 1855 человек, чьи требования пока не удовлетворены.

Проблема, к сожалению, несмотря на все усилия, остается. Поэтому в ноябре этого года президент РФ Владимир Путин дал поручение правительству разработать план–график поэтапного отказа от долевки и замены ее на другие механизмы финансирования строительства. Наш город уже направил в Минстрой свои предложения о поэтапной отмене тех нормативно–правовых актов, которые регулируют не только долевку, но и другие легитимные схемы строительства жилья, в частности ЖСК и строительные сертификаты. На федеральном уровне будет разработана соответствующая дорожная карта по изменениям законодательства. Останется, судя по всему, только схема эскроу–счетов, которые позволяют привлекать от дольщиков деньги на стадии строительства без возможности их использовать до момента передачи объекта покупателю.

Юрий Кабушка, первый заместитель директора СПб ГБУ «Управление строительными проектами»:

За время действия ФЗ–214 было много инициатив власти по совершенствованию этого закона. Цель поправок была одна — защитить права и интересы дольщиков. Последние предложения направлены тоже на то, чтобы не было проблемных объектов и обманутых граждан. Но важно понимать, что даже измененный закон не будет иметь обратной силы. Застройщики, которые уже получили разрешения на строительство, будут и дальше строить по старым правилам. Отдельная тема — проектное финансирование. Здесь средства дольщиков вообще не будут задействованы. Но органы власти во всех этих случаях будут контролировать ситуацию. Мы постоянно находимся в диалоге с общественными организациями строителей, обсуждаем, как надо действовать, чтобы и строители, и дольщики не пострадали, если в этих схемах будут сбои. Мы понимаем, что задача бизнеса — получить прибыль. Но делать это надо не в ущерб интересам общества. Надо соблюдать баланс. Тема эта чувствительная, особенно на фоне предстоящих выборов президента РФ. Мы сделаем все, чтобы не допустить политических спекуляций.

Олег Бритов, вице–президент Российского союза строителей:

Все строители понимают, что закон есть закон — его придется исполнять. Мы законопослушны и строить будем в любой ситуации. Если станет невыгодно возводить жилье, будем строить что–то другое — заводы, гостиницы, офисы. Но для нашего сегмента как для локомотива экономики все–таки должны быть созданы условия, которые позволят ему развиваться. А в инициативе по отмене долевки многое тревожит. Мы опасаемся, что в итоге "квадрат" жилья значительно подорожает. По прогнозу, его цена может прибавить 15–30% только за счет увеличения стоимости денег для строителей. Это озвучивали даже лидеры банковской системы на одном из федеральных совещаний. Понятно, что инициатива власти направлена на защиту дольщиков. Но за безопасность отрасль заплатит очень высокую цену. На рынке, по статистике, в которую укладывается и ситуация в Петербурге, около 2% недобросовестных застройщиков. Остальные работают честно. Но для этого добросовестного большинства новые правила создадут дополнительные проблемы. Их решение потребует денег. Эти затраты неизбежны, и лягут они на плечи покупателей квартир.

Алексей Муравьев, директор по маркетингу УК «Новоселье»:

У нас законы вроде бы пишутся для людей, дольщиков. В том числе и закон о долевке. При этом все говорят, что нужен баланс интересов власти и бизнеса в этом вопросе. Но баланс получается какой–то односторонний — только в пользу власти или тех, кто лоббирует интересы банков, но точно не в пользу дольщиков и уж тем более не в пользу строителей. Как будто строители и их смежники (а это 19 отраслей, которые завязаны на стройку) не в счет. Может, сначала тем, кто законы придумывает, надо этот вопрос обсудить с застройщиками, а потом уже предлагать реформы? А не ставить бизнес перед фактом, как это происходит последнее время.

Юрий Кабушка:

В настоящее время идет сбор информации по реформе. Нет директивных указаний, что с какой–то даты все должны перейти исключительно на проектное финансирование. Кстати, так же было и с поправками в ФЗ–214. Их много и всесторонне обсуждали.

Олег Бритов:

А результат какой? Да, обсуждений было много. Строители формулировали свои предложения по улучшению законодательства. Но… ночью накануне принятия в Госдуме РФ закон был переписан так, что оказался для всех большим сюрпризом. Мы получили что получили. Независимо от наших желаний, усилий и дискуссий. И мы опасаемся, что в случае с инициативой по отмене долевки оправдаются наши худшие опасения. Все эксперты, в том числе и в Госдуме, и в Минстрое, говорят, что после удорожания финансирования до трети нынешних застройщиков с рынка уйдут. В основном это будут небольшие фирмы. Но мы должны думать о тех, кто успел купить у них квартиры, и о тех, кто будет эти дома достраивать. А делать это придется добросовестным компаниям за свой счет. Потому что страхование долевки у нас признано неэффективным. И по тем случаям, которые периодически возникают, никаких выплат не производится. Да, создан фонд защиты дольщиков. Мы год убили на то, чтобы его сформировать. И что теперь? Если долевку через 3 года отменят, он будет вне закона. И, спрашивается, зачем мы его создавали? Недобросовестные компании, которые не выполняли требования ФЗ–214, не будут выполнять и требования поправленной версии. И все последующие законы тоже. Вот что тревожит. И еще. Сегодня рынок долевого строительства в России составляет 2,5 трлн рублей. Есть ли у банков возможность финансировать стройку в таком объеме, если нас всех переведут на проектное заимствование? И насколько эти деньги будут дороже для застройщиков, чем нынешнее финансирование?

Алексей Муравьев:

В связи с этим у меня вопрос. Если застройщик не хочет занимать у банка, а хочет строить на собственные средства, ему дадут такую возможность? Видимо, нет. Получается, в новых условиях маленькие и средние застройщики будут строить в меньших объемах или вообще не строить. Но вероятность того, что дом не достроят, одинакова как у большой, так и у маленькой компании. Причем у большой компании риски еще больше — падение спроса отразится на всех его объектах, а у небольшого застройщика, например, на одном. И тогда получается, что риски не зависят от размера бизнеса и объемов строительства и никак не связаны с ДДУ 214–ФЗ. Пример тех же Су–155 и ГК "Город" это подтверждает. Объемы у компаний были большие. Но все знают, чем дело закончилось. Чего не хватило компаниям, которые превратились в долгострои? Может, контроля на промежуточных этапах строительства? У всех строителей есть график работ. И на каждом этапе уполномоченные органы должны вести контроль за балансом "дохода и расхода".

Юрий Кабушка:

Контроль существует и давно регламентирован. С 1 января 2017 года органы исполнительной власти на старте проверяют и самого застройщика, и проектную декларацию по объекту. А далее контролируют сроки и график работ. Контролирующий орган может провести внеплановую проверку застройщика и принять меры по привлечению их должностных лиц к ответственности в соответствии с законом. Нас тоже беспокоит перспектива ухода с рынка мелких застройщиков, для которых деньги станут слишком дороги. Но мы также понимаем, что люди не готовы покупать готовое жилье за большие деньги. У них просто нет таких средств.

Алексей Муравьев:

А сейчас как раз такая ситуация и возникнет. Я вообще считаю, что все происходящее с нашей отраслью — это какой–то заговор. И, судя по всему, банковского лобби. Слишком много денег крутится в строительной отрасли. Вот и решили установить контроль с пользой для себя. Ведь именно они в новых реалиях заработают дважды. Первый раз — на процентах с застройщиков, второй — на процентах с дольщиков.

Олег Бритов:

Рынок строительства инерционный. На данный момент существует задел на многие миллионы "квадратов" жилья, сделанный компаниями в последние годы, в том числе и в Петербурге. Сейчас мы наблюдаем по всей стране очередной всплеск продаж квартир — как раз на фоне разговоров об отмене долевки. И это понятно. Жилье, что сейчас продается, наверное, последнее из относительно дешевого. Дальше будет дороже. Но банкам в этой ситуации не позавидуешь. Их загнали реформой в прокрустово ложе. Они должны будут иметь дело со всеми строителями — и честными, и не очень. Это требование федерального закона. И случись что, и фонд, и банки получат проблемы, потому что именно они будут за свой счет затыкать рыночные дыры. Это перспектива, которая ждет нас через 3–5 лет.

Наталия Вениаминова, генеральный директор ООО «Союз Инвест Девелопмент»:

Мы планируем двигаться вперед за счет старых проектов, которые начали еще при других правилах игры на рынке. Но очень беспокоит перспектива удорожания "квадрата" жилья. Мне кажется, что в ближайшем будущем не только у небольших застройщиков будут проблемы. Они затронут и крупных застройщиков. Требование "одно разрешение на строительство — одна компания" коснется их в первую очередь. А оно очень жесткое. Это серьезная проблема. Как будут работать крупные компании? Создавать "дочки" под каждую стройку? И как они будут расходовать собранные с дольщиков деньги? Вопросов пока больше, чем ответов. А вдруг долевку не отменят? Тогда дольщики внесут деньги на эскроу–счета, как того требуют поправки в ФЗ–214, а застройщики будут полностью зависеть от лояльности банков. За свою компанию могу сказать, что до 1 июля мы побежим за разрешительными документами в целях заключения договоров долевого участия, как и прочие застройщики. И весь промежуточный период, 3 года до объявленной отмены долевого строительства, будем занимать выжидательную позицию.

Михаил Адмакин, генеральный директор ООО «ПУТЬСНАБ»:

Я как раз представляю малый бизнес. Согласен с услышанным: уровень рисков в отрасли — 2%, а жилье может подорожать на 15–30%. Получается, что государство перестраховывается. Сейчас немало людей, которые хотят купить квартиру не сразу, а постепенно, накопив средства за несколько лет (в то же время не потеряв их из–за инфляции или роста стоимости жилья), но не могут, потому что в отрасли нет длинных беспроцентных денег. Значит, надо разработать такую финансовую схему, где они появятся. Почему бы не использовать, например, схему фондов, вроде пенсионных, куда граждане могли бы делать взносы на жилье? Накопив даже на 1 м2, человек сможет обратиться в управляющую компанию. А если граждан много, их взносов уже хватит на покупку готовой квартиры. И по мере накопления выкупленных метров человек может обеспечить себя жильем. Данная финансовая схема рассчитана на длительный срок (от 3 лет) и не является альтернативой ипотеке. Так человек, получающий 50 тыс. рублей в месяц, сможет за 20 лет купить однушку, используя для этого только свои пенсионные отчисления. Дольщик в такой схеме застрахован — он получает сертификат о сделке, который фиксирует его права на квадратные метры жилья без конкретного адреса, но уже готового, построенного. График и сумму выплат определяет сам дольщик. Когда суммы выплаченных денег хватает на заказанный тип квартиры, человек идет в УК и выбирает из построенных объектов то, что нравится. В этой схеме нет банков с их первоначальными взносами и процентами. Дальше можно по такой же схеме привлекать для покупки квартир деньги военных, материнский капитал и пенсионные средства. Но эта схема невозможна без участия государства, поскольку нужны долгосрочные гарантии.

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК–Недвижимость»:

Мы понимаем, что цели у реформы благие. Государство хочет как лучше. Но, к сожалению, опять получается как всегда. Если бы во время обсуждения поправок в законодательcтво о долевке законотворцы прислушивались к строителям, проблем было бы гораздо меньше. Кто, как не строители, знает проблемы отрасли изнутри и может подсказать пути решения даже самых сложных из них. Но судьбу отрасли решили без участия ее субъектов. И впереди нас всех ждет много вопросов, которые придется решать.

Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам ГК «Эталон»:

Отмена долевого строительства, несомненно, повлечет за собой увеличение стоимости квартир в возводимых домах. У застройщиков не будет возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Останется только одна возможность — проектное финансирование от банков. А это дополнительные расходы, которые не могут не сказаться на стоимости квадратного метра. На сегодняшний день маржа строителей не позволяет проигнорировать данное увеличение расходов, не изменив цену продаваемой недвижимости. Есть еще один вариант — финансировать строительство "из своего кармана", не привлекая банковских кредитов. Но это могут себе позволить лишь несколько застройщиков по всей стране.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор DocklandsDevelopment:

Наша специализация — апартаменты. Но мы, как и застройщики жилья, продаем свой продукт по ФЗ–214. Так для дольщиков привычно и спокойно — это хороший маркетинговый ход. Перспективы рынка мне видятся не в самом радужном свете, цены на апартаменты, как и квартиры, будут расти, рынок — сужаться. Одной из причин последних законодательных инициатив я вижу желание затормозить темпы строительства и скорректировать спрос на рынке жилья в сторону вторички. Зачем это делают? Возможно, потому, что мы наблюдаем пресыщение рынка, слишком большой объем нераспроданных квартир накопился в сданных домах. Ограничивая развитие первичного рынка, законодатель пытается исправить возникший перекос.\

Елена Демидюк, заместитель директора по развитию ООО «СОТЭКС»:

В настоящее время разрабатывается проект очередных поправок, ужесточающих требования к долевому строительству (в нем прописано усиление ответственности бенефициара застройщика, закрепление только безналичного порядка расчетов с дольщиками и другие меры). Говорить о перспективах пока трудно, для всех очевидна неизбежность удорожания квадратного метра жилья. Но все же нет определенности относительно системы финансирования строительства после отмены долевки. Нет ясности и в механизме работы банковских структур: каким образом они будут сопровождать проекты, каков порядок контроля финансовых операций? Высказывается мнение о переходе к Единому строительному банку, через который будут проводиться все соответствующие операции. Как будет складываться практика, станет ясно после того, как новые механизмы регулирования заработают.

Игорь Влащенко, исполнительный директор компании Setl City:

Пока для нас перспективы отмены долевого участия в строительстве довольно размыты. На сегодняшний день это самый доступный и эффективный механизм привлечения средств в проекты, причем доступный в первую очередь для самих покупателей. Необходимо понимать, что любые кардинальные перемены в строительной отрасли приведут лишь к удорожанию жилья и снижению темпов строительства. Не совсем понятно, как мы можем рассчитывать на повсеместное проектное финансирование. Совершенно очевидно — банки не считают это своим приоритетом и кредитуют застройщиков довольно неохотно. Подобные планы, как и ситуация с недавними нашумевшими поправками в ФЗ–214, ведут лишь к новым трудностям застройщиков и явно не улучшают инвестиционный климат.