Новые склады

По прогнозам Knight Frank, в Петербурге в 2017 году будет введено в эксплуатацию 17 новых складов, включая последующие очереди в складских комплексах суммарной качественной площадью 124 тыс. м?, что в 2 раза меньше значения прошлого года. Это самый низкий показатель за последние 5 лет. В 2018 году аналитики компании ожидают объем ввода, сопоставимый с результатами 2017 года: на рынок поступит семь высококачественных складских объектов площадью 125 тыс. м?, находящихся на этапе строительства. "Стоит отметить, что это треть всех заявленных к реализации в 2018 году складских площадей. Девелоперы занимают выжидательную позицию и склонны принимать решения в зависимости от краткосрочной рыночной конъюнктуры", — отмечает Михаил Тюнин, заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg. По его словам, рынок складской недвижимости традиционно консервативный, с высокой стоимостью активов и сравнительно низкой ставкой капитализации (9–10%).

Новые площади

На конец 2017–го и начало 2018 года к вводу заявлено не менее 78 тыс. м? новых качественных складских площадей в таких объектах, как "Логопарк М10", "Октавиан" (2–я очередь), "Федоровский Посад", "Орион" (2–я очередь). "Это даст возможность арендаторам найти подходящие площади крупных метражей, предложение которых на сегодняшний день ограничено, а девелоперы начнут предлагать более гибкие условия аренды в спекулятивном сегменте. Вероятно, рынок вернется к практике заключения предварительных договоров аренды на этапе строительства объектов, что позволит арендаторам получить более выгодные условия и может привести к небольшому снижению средних ставок", — полагает Алексей Лазутин, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в Петербурге. Среди крупнейших объектов, планируемых к сдаче в эксплуатацию в 2018 году, — складской комплекс Nordway площадью 34 тыс. м? (в Шушарах) и 4–й корпус складского комплекса "Октавиан" площадью 12 тыс. м? (поселок Новое Девяткино). По данным Knight Frank, лидером по вводу качественных складских площадей станет Всеволожский район (восточное направление) — на него приходится более половины всех заявленных к вводу площадей, 33% от суммарного ввода в 2018 году произойдет на юге города (Пушкинский район). "В настоящее время мы рассматриваем возможность расширения проекта складского комплекса "Армада парк" на Московском шоссе (поселок Шушары). В ближайшие несколько лет в рамках этого проекта планируется строительство складских площадей под нужды заказчика на собственных земельных участках в формате build–to–suit", — сообщили в холдинговой компании "Адамант".

Под заказчика

Текущие арендные ставки не позволяют окупить реализацию новых проектов, отмечает Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор A Plus Development. "Поэтому реализуются проекты только под конкретных клиентов, для которых имеющиеся вакантные площади не подходят по тем или иным причинам", — объясняет он. Уровень запрашиваемых ставок аренды в складах классов А и В снижается с начала года, поддерживая спрос на высоком уровне. По данным Colliers International, диапазон ставок в объектах классов А и В варьируется от 3 300 до 3 800 руб. / м? в год.