Цены на офисы сдерживает стеклянный потолок

Алексей Федоров, генеральный директор ООО "Новый офис":

И показатели вакансии также движутся к рекорду 5–7%. Но, в отличие от ситуации десятилетней давности, собственники участков не торопятся строить офисы, поскольку считается, что в разумные сроки невозможно окупить строительство бизнес–центра в Петербурге. И в принципе статистика это подтверждает. Сегодня офисное здание класса А обойдется минимум в 60–70 тыс. рублей за 1 м2. Плюс к этому от 30 до 50% этой суммы стоит земельный участок. Так что при нынешних ставках аренды инвестиции в офисы будут возвращаться около 10 лет. Выходит, проще и безопаснее положить деньги на депозит.

При этом спрос на рынке бизнес–центров продолжает расти. Не иссякает ручеек газпромовских подрядчиков, переезжающих в Петербург. Взрывными темпами растут местные IT–компании. Да и традиционный бизнес, переживший несколько трудных лет, сейчас демонстрирует все больше оптимизма.

Простой вопрос: что происходит с ценами, когда спрос растет, а предложение сокращается? Разумеется, они начинают расти. Эксперты в своих прогнозах осторожно указывают 3–5% роста в год. Я придерживаюсь более радикальной точки зрения.

На мой взгляд, уже сегодня от взрывного роста офисных ставок рынок удерживает только стеклянный потолок. Собственники в массе своей не решаются требовать с арендаторов цену выше так называемых психологических барьеров, а именно: 2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц в классе А и 1,4 тыс. рублей — в классе В. Но для клиентов, формирующих основной спрос на рынке (нефтегазовых и IT–компаний), такого порога не существует. Первые привыкли работать в Москве по столичным ценам, а вторые вообще являются гражданами мира и мыслят в евро и долларах. А в валюте питерские ставки — одни из самых низких в Европе.

Отдельные сделки уже пробивают психологический порог с большим запасом. Например, "Газпром" арендовал бизнес–центр на ул. Смолячкова по 2,8 тыс. рублей. А один из руководителей IT–компании после заключения сделки честно признался, что был готов заплатить за аренду в 1,5 раза больше, но "зачем отказываться, если предлагают дешевле".

Разумной стратегией для собственников в такой ситуации является торговля "сверху вниз": стоит выставлять на рынок помещения по заведомо завышенной ставке и постепенно снижать ее в ходе переговоров. Грубо говоря, лучше дать 20% скидки от цены 2,8 тыс. рублей за "квадрат", чем 5% — от 2 тыс. рублей. А для арендаторов самая правильная стратегия — брать немногие оставшиеся на рынке хорошие площади по предлагаемым ценам и фиксировать их договорами на долговременный срок. Уже через год–другой о сегодняшних ценах можно будет только мечтать. Как быстро цена на петербургские офисы пойдет вверх и на каком уровне она остановится — точно предсказать невозможно.

Но если считать за равновесное состояние рынка такую ситуацию, при которой девелоперам снова будет интересно строить офисы, то речь должна идти о 2,5–3 тыс. рублей за 1 м2 в классе А и 1,5–2 тыс. рублей — классе В.

Авторские колонки и комментарии читайте в разделе " Блоги "ДП ".