Алексей Федоров, "Новый офис" Все статьи автора
15 ноября 2017, 23:30 235

Цены на офисы сдерживает стеклянный потолок

 Рублевые цены на аренду офисов в Петербурге близки к историческим максимумам. Ставки аренды офисов класса А уже достигли 2 тыс. рублей за 1 м2 — как в рекордном 2008 году.

Алексей Федоров, генеральный директор ООО "Новый офис":

Падение объемов ввода коммерческой недвижимости заставляет Смольный упрощать процедуру согласования строительных проектов

Падение объемов ввода коммерческой недвижимости заставляет Смольный упрощать процедуру согласования строительных проектов

43178
Мария Тирская, Артемий Анин, Наталья Ковтун

И показатели вакансии также движутся к рекорду 5–7%. Но, в отличие от ситуации десятилетней давности, собственники участков не торопятся строить офисы, поскольку считается, что в разумные сроки невозможно окупить строительство бизнес–центра в Петербурге. И в принципе статистика это подтверждает. Сегодня офисное здание класса А обойдется минимум в 60–70 тыс. рублей за 1 м2. Плюс к этому от 30 до 50% этой суммы стоит земельный участок. Так что при нынешних ставках аренды инвестиции в офисы будут возвращаться около 10 лет. Выходит, проще и безопаснее положить деньги на депозит.

При этом спрос на рынке бизнес–центров продолжает расти. Не иссякает ручеек газпромовских подрядчиков, переезжающих в Петербург. Взрывными темпами растут местные IT–компании. Да и традиционный бизнес, переживший несколько трудных лет, сейчас демонстрирует все больше оптимизма.

Простой вопрос: что происходит с ценами, когда спрос растет, а предложение сокращается? Разумеется, они начинают расти. Эксперты в своих прогнозах осторожно указывают 3–5% роста в год. Я придерживаюсь более радикальной точки зрения.

На мой взгляд, уже сегодня от взрывного роста офисных ставок рынок удерживает только стеклянный потолок. Собственники в массе своей не решаются требовать с арендаторов цену выше так называемых психологических барьеров, а именно: 2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц в классе А и 1,4 тыс. рублей — в классе В. Но для клиентов, формирующих основной спрос на рынке (нефтегазовых и IT–компаний), такого порога не существует. Первые привыкли работать в Москве по столичным ценам, а вторые вообще являются гражданами мира и мыслят в евро и долларах. А в валюте питерские ставки — одни из самых низких в Европе.

Отдельные сделки уже пробивают психологический порог с большим запасом. Например, "Газпром" арендовал бизнес–центр на ул. Смолячкова по 2,8 тыс. рублей. А один из руководителей IT–компании после заключения сделки честно признался, что был готов заплатить за аренду в 1,5 раза больше, но "зачем отказываться, если предлагают дешевле".

Разумной стратегией для собственников в такой ситуации является торговля "сверху вниз": стоит выставлять на рынок помещения по заведомо завышенной ставке и постепенно снижать ее в ходе переговоров. Грубо говоря, лучше дать 20% скидки от цены 2,8 тыс. рублей за "квадрат", чем 5% — от 2 тыс. рублей. А для арендаторов самая правильная стратегия — брать немногие оставшиеся на рынке хорошие площади по предлагаемым ценам и фиксировать их договорами на долговременный срок. Уже через год–другой о сегодняшних ценах можно будет только мечтать. Как быстро цена на петербургские офисы пойдет вверх и на каком уровне она остановится — точно предсказать невозможно.

Но если считать за равновесное состояние рынка такую ситуацию, при которой девелоперам снова будет интересно строить офисы, то речь должна идти о 2,5–3 тыс. рублей за 1 м2 в классе А и 1,5–2 тыс. рублей — классе В.

Строительство коммерческой недвижимости в городе упало до самого низкого за последние 10 лет уровня

Строительство коммерческой недвижимости в городе упало до самого низкого за последние 10 лет уровня

28690
Ольга Мягченко, Надежда Федорова, Наталья Ковтун

Авторские колонки и комментарии читайте в разделе " Блоги "ДП ".

Новости партнеров
Реклама