Здания теряют связь с землей, а сооружения — нет

Минэкономразвития подготовило масштабные изменения в Гражданский кодекс РФ в сфере недвижимости. Главное новшество — изменение принципа отнесения к недвижимости объектов, которые находятся на земельном участке.

В действующем ГК для определения того, что является объектом недвижимости, используется общий оценочный критерий тесной связи с землей. Теперь предполагается, что этот критерий для зданий учитываться не будет. Он сохранится только для сооружений.

Неразрывную связь с землей в качестве критерия предлагают исключить, по–видимому, потому, что современный уровень развития инженерной мысли и строительной техники позволяет совершенно безболезненно перемещать в пространстве самые внушительные по своим физическим характеристикам объекты, будь то элементы земного ландшафта или здания и сооружения.

Упомянутая в п. 1 ст. 130 ГК РФ прочная связь объекта с землей, на которой он расположен, в действительности является лишь одним из возможных признаков, а вовсе не главным критерием отнесения этого объекта к недвижимости.

Законопроект предлагает считать здания недвижимостью в любом случае. При этом возникает вопрос, что считать зданием. В проекте зданием предлагается считать строение с не менее чем двумя помещениями, в том числе жилыми, или машино–местами. Однако что такое строение — ГК не говорит.

Можно ли в таком случае абсурдно предположить, что любое строение, не обладая признаками капитального строительства и без фундамента, будет считаться зданием только потому, что в нем можно образовать два помещения или два машино–места?

Также остается открытым вопрос квалификации, например, лофтов, когда из бывшего склада может образоваться здание с одним помещением.

При этом для отнесения к недвижимому имуществу сооружений (строение без помещений или машино–мест) законопроект предполагает оставить критерий тесной связи с землей. Без этой связи сооружение считаться недвижимостью не может. Правительство РФ определит перечень видов сооружений, которые не могут быть отнесены к объектам недвижимости, так как не обладают необходимыми признаками.

Сложившаяся к настоящему времени практика арбитражных судов идет по пути обоснования недвижимой природы спорных объектов, используя термины ст. 130 ГК РФ, а именно: за выводом о наличии прочной связи спорного объекта с землей в текстах судебных актов всегда следует утверждение о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Как будет развиваться в дальнейшем судебная практика — покажет время.

Поправки должны вступить в силу 1 января 2019 года. Впрочем, до принятия их содержание может значительно измениться. Сейчас началась только стадия обсуждения текста, подготовленного Минэкономразвития. Будем следить за ходом рассмотрения предложенных изменений.