12:3005 октября 201712:30
146просмотров
12:3005 октября 2017
Бытует мнение, что строительный бизнес – самый прибыльный, а сверхмаржа – удел каждого второго застройщика. Да, на строительном рынке иногда звезды складывались так, что между себестоимостью и ценой продажи возникала приличная дельта. В москве в лучшие годы она доходила до 200%. А в Петербурге – до 30-40%. Правда, это было до кризиса.
Вячеслав Семененко, совладелец компании "Мастер Девелопмент":
Сегодня же отрасль, особенно в массовом сегменте, работает "вокруг нуля". В нормальных районах Петербурга цена "квадрата" для покупателя составляет около 100 тыс. рублей. Что в нее включено? Около 10–20% — это стоимость земли, 6% — инженерное обеспечение, 45–60% — непосредственно строительство, еще 6–8% — социальная инфраструктура, 3–5% — это кредитная нагрузка, и около 5% — маркетинг. А если компания возводит жилой массив и принимает на себя еще и обязательства по строительству дорог, то, очевидно, она их не потянет. Можно, конечно, на финальных этапах строительства жилья повысить цены на квартиры, но это не спасет.
Влиять на ценообразование по стройматериалам сложно, поскольку металл и цемент — это биржевой товар. Стоимость земли сейчас рыночная. Экономить на качестве? Но и здесь есть свой предел. При этом цена продажи квартир должна быть выше, чтобы приносить маржу хотя бы 15%. Но она расти не может, потому что на рынке очень много предложений и конкуренция крайне высока.
Мне даже кажется, что с 2014 года цены почти не изменились, хотя стоимость стройматериалов выросла, а обязательств по инфраструктуре у застройщиков стало значительно больше.
На мой взгляд, в этой ситуации для строительного рынка возможны два сценария. В первом потребуется грамотное регулирование со стороны государства. Градостроительная политика во всех странах — это основная городская политика.
Сколько строить жилья, какого качества, какого типа, чем оно должно быть обеспечено — все это решают власти. И только с их помощью строители смогут экономить. Например, речь может идти о том, чтобы снять с бизнеса нагрузку по техническим условиям и социальным объектам. В конце концов, мы помним, что это обязанность государства — за счет налогов обеспечивать население социальными функциями: образованием и здравоохранением.
Во втором случае рынок развивается стихийно, как это происходит сейчас. Я знаю, что многие девелоперские компании деньгами одного проекта финансируют другой. Но в какой–то момент отрицательный результат накапливается в объем обязательств, которые уже невозможно обслужить к следующему проекту. Это путь к массовым банкротствам в отрасли.
Здесь уместен вопрос: раз все так плохо, почему компании остаются и продолжают строить? Как правило, ничего другого они делать не умеют, и деваться им некуда.
Строители — это люди, которые всю жизнь ведут борьбу с трудностями, решают проблемы и даже привыкли работать именно так: не благодаря чьей–то помощи, а вопреки всем сложностям и бесконечным реформам.
Профессия у нас полувоенная. Возможно, именно поэтому отрасль до сих пор жива.
