Небольшой перевес

Доля вторичного рынка в общем объеме выданных ипотечных кредитов продолжает расти. Как свидетельствует статистика Центробанка, за 7 месяцев 2017 года банки выдали в Петербурге ипотечных кредитов на 61,8 млрд рублей (в Ленинградской области — 14,5 млрд рублей). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выдачи по городу вырос почти на 23%. При этом доли ипотеки на первичку и вторичку распределились почти поровну с небольшим перевесом в пользу вторичного рынка (50,7%). Годом ранее первичный рынок доминировал — на него приходилось 56,5%.

С окончанием программы господдержки структура ипотечных сделок стала меняться, отмечает Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт–Петербурге. В первой половине 2016 года на вторичный рынок приходилось 22% общего объема ипотечных кредитов, выдаваемых ВТБ24 в Санкт–Петербурге, а в настоящий момент этот показатель составляет уже больше 33%. В целом по итогам первого полугодия объем выданных ВТБ24 ипотечных кредитов достиг 13 млрд рублей, практически сравнявшись с результатом первого полугодия 2016 года (небывалый пик выдачи ипотечных кредитов был в феврале прошлого года, напоминают в банке).

Северо–Западный банк Сбербанка в первом полугодии выдал в Петербурге 15 911 кредитов на сумму 34 млрд рублей. На долю вторичного рынка приходится сегодня 43%, сообщил в банке.

В Абсолют Банке доля выдач на вторичном рынке выросла в первом полугодии примерно на 8% по сравнению аналогичным периодом 2016 года и составляет 45%. По словам Марии Батталовой, заместителя управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт–Петербурге, объемы выдач по вторичному рынку в филиале кредитной организации выросли за полугодие более чем на 40%.

Спрос на вторичку в целом растет со второго полугодия 2016 года. Если не рассматривать только ипотечные кредиты, в среднем в Петербурге он поднялся на 25%, отмечает аналитик компании "АЛОР БРОКЕР" Алексей Антонов. Тогда же, во втором полугодии, собственно вторичка в ипотечных сделках подросла до 50%. По результатам первого полугодия 2017 года ипотека востребована: каждая третья–четвертая сделка заключается с привлечением ипотечного кредита. В целом баланс 50 / 50 будет держаться за счет более выгодного месторасположения вторичных квартир, считает аналитик.

"Спрос растет особенно на квартиры в новых домах, оформленные в собственность застройщика и физических лиц. Прежней "смысловой" разницы между вторичным и первичным рынками недвижимости по сути нет, большая доля квартир, предлагаемых сейчас на вторичке, — это квартиры в домах, построенных в последние 10 лет: с удобными планировками и теми же плюсами и минусами, что присущи объектам, строящимся в настоящее время, — отмечает Татьяна Хоботова. — Заемщик, планируя купить квартиру, теперь часто колеблется, что купить у одного и того же застройщика: уже готовую квартиру или строящуюся. Заявка может пересматриваться несколько раз.

При этом, конечно, вторичный рынок квартир в домах, что были построены в прошлом веке, пока не восстановился до докризисного уровня".

Можно взять дешевле

Основной стимул снова обратиться к ипотеке — ставки. В последние годы они заметно превышали ставки на первичке, но только в этом году снизились с 12–12,5 до 10–9%.

"Сегодня можно получить кредит и дешевле, — отмечает Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. — Обладатели зарплатных карт получают дополнительные преференции в виде скидки от ставки в размере 0,25–0,5%; обращаясь в банк через партнерские агентства, можно рассчитывать на дополнительные 0,25–0,5%; молодая семья может рассчитывать на ставку от 8,9%; если площадь приобретаемой квартиры свыше 65 м2, можно получить ставку от 9,5%".

Ипотеку на вторичное жилье по ставке от 9,5% предлагает сегодня АИЖК. А в целом по рынку спрос в первом полугодии вырос на 16%.

"По результатам текущего года мы ожидаем еще более динамичного увеличения продаж — примерно на 23%", — отмечает Андрей Осипов, старший вице–президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. В дальнейшем рынок продолжит уверенный рост на уровне 10–15% в год, добавляет он. Ставки по ипотеке находятся на исторических минимумах. В ближайшие месяцы средняя ставка опустится ниже 10%.

"Ставка на вторичном рынке обладает большим потенциалом снижения, чем на первичном. По логике она должна быть ниже на 1–1,5%, чем на первичке. Это разумная премия за риск покупки новостройки. Сейчас же банки и застройщики вынужденно заменяют ипотекой другой цивилизованный способ финансирования стройки — проектное финансирование. Уже сейчас мы видим, что ставки на вторичке примерно сравнялись со ставками на первичном рынке, — отмечает Максим Ельцов. — Кроме того, за счет первички они быстрее и проще наполняют свой розничный портфель".

Следствием снижения ставок стала активизация банков на рынке рефинансирования — они все активнее переманивают клиентов.

"Важно понимать, что значительное снижение ипотечной ставки, вероятно, повлияет на рост цен на недвижимость. Поэтому дожидаться снижения ставки нет необходимости. Ипотеку по высокой ставке всегда можно рефинансировать. Например, сегодня есть предложения по рефинансированию текущих кредитов от 9,5% годовых", — предупреждает Максим Ельцов.

Кредит подрос

Средний срок кредитования как первички, так и вторички сегодня составляет около 15 лет. Этот показатель с годами не меняется. При этом погашение кредита зачастую происходит в среднем за 7–9 лет, отмечает Татьяна Хоботова.

"Зато средняя сумма ипотечного кредита на вторичном рынке заметно выросла: если во втором полугодии 2016 года в нашем банке она составляла порядка 4 млн рублей, то в первом полугодии нынешнего — около 6 млн рублей", — отмечает Елена Данилкина, управляющая филиалом СМП Банка в Петербурге. В ВТБ24 средняя сумма кредита в первом полугодии 2017 года составила 2,6 млн рублей, что на 18% больше, чем за аналогичный период 2016 года.

Еще один тренд 2017 года, существенно влияющий на рынок жилья, — снижение некоторыми банками первоначального взноса до 10–15%. Для сравнения: в прошлом году этот показатель в среднем был на уровне 20% от стоимости объекта, обращает внимание аналитик "Финама" Алексей Коренев. Кроме того, в нескольких банках появились предложения с нулевым первоначальным взносом. Впрочем, они имеют определенные ограничения: многие программы лимитированы по срокам (чаще всего — не более 10 лет) и рассчитаны на лиц, подтверждающих доход справкой по форме 2НДФЛ.

Хотя данные льготы относятся в основном к первичному рынку, подчеркивает аналитик, они оказывают заметное влияние и на вторичный, поскольку большинство сделок первичного и вторичного рынка связаны между собой, так как имеют своей целью улучшение условий или площади жилья.