Склады с дисконтом

На рынке аренды складов происходит снижение ставок — предложение качественных площадей опережает спрос. Крупные склады предлагаются со скидкой 10% от базовой цены.

Второй квартал 2017 года охарактеризовался отрицательной динамикой арендных ставок в складской недвижимости СПб. По данным Becar Asset Management Group, средняя ставка по классу А составила порядка 3649 рублей за 1 м2 в год, снизившись на 11% по отношению к I кварталу 2017 года. В классе B ставки уменьшились в среднем на 5%. В целом за полгода арендные ставки упали на 12% в классе А и на 6,5% в классе B.
"В классе А снижение арендных ставок обусловлено продолжающимся ростом вакантных складских помещений и вводом достаточно крупных для Петербурга качественных объектов с начала 2016 года", — поясняет Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group.
В Colliers International также зафиксировали небольшое снижение ставок на 2–5% в конце первого полугодия 2017 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. "В первом полугодии 2017 года запрашиваемые ставки аренды находились в диапазоне 3400–4 400 рублей за 1 м2 в год. В складских комплексах с объемом свободных площадей более 10 тыс. м2 потенциальным арендаторам предлагаются скидки в размере 10% от базовой ставки", — отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.

Ротация арендаторов

Спрос сегодня в первую очередь обеспечивают переезды арендаторов из одного складского комплекса в другой с целью оптимизации коммерческих условий. "Снижение запрашиваемых ставок является реакцией собственников объектов на запросы клиентов, которые в последний год были на 10–20% ниже цены предложения. Сейчас же многие владельцы складских площадей изначально анонсируют сниженные арендные ставки", — говорит Ольга Березина, аналитик компании JLL в Санкт–Петербурге.
"Сегодня вектор движения ставок в большей степени определяют b2b–клиенты, требования которых — удешевлять стоимость обработки товаров логистическим оператором. Это основной драйвер того, чтобы цены на аренду не росли, а лучше снижались. В случае когда такие компании сами являются арендаторами, они стремятся "сбивать" ставки напрямую по договору аренды, — рассказывает Елена Печникова, директор по развитию Itella в России. — Если же у логистического оператора в аренде большой объем складских площадей, то провайдер сам пытается договариваться на лучшие условия, и чаще всего — в обмен на пролонгацию срока договора аренды".
По данным JLL, наиболее активными арендаторами на складском рынке Петербурга в первом полугодии 2017 года были логистические компании — 31% в общей структуре сделок. Спрос со стороны производственных компаний, торговых операторов и дистрибьюторов в общей структуре сделок аренды распределился равномерно — по 22%.
Эксперты отмечают положительные тенденции роста спроса на складские помещения с начала 2017 года. "Особенно этот всплеск заметен в последние 3 месяца — увеличение произошло на 61% по сравнению с началом года по количеству сделок и объему площадей. Арендаторы продолжают занимать складские помещения. Связано это в основном с расширением сфер их деятельности. Спросом во II квартале пользовались складские помещения у секторов ретейла и дистрибуции, суммарно составляя больше половины общего спроса на рынке складской недвижимости", — отмечает Екатерина Тейдер.

Снизили активность

Доля свободных площадей, по разным оценкам, сегодня составляет 5–7%. По данным JLL, на конец первого полугодия 2017 года на складском рынке Петербурга было не занято 174 тыс. м2. "Несмотря на высокий объем сделок (150 тыс. м2 за полугодие), доля вакантных площадей снизилась всего на 0,4 п. п. — с 6,5 до 6,1%. Это связано с тем, что большая часть сделок представляет собой переезд с улучшением коммерческих условий", — объясняет Ольга Березина.
В Colliers International отмечают рост уровня вакантности на 1,4 п. п. (45 тыс. м2) — до 5,8% (или 162 тыс. м2) в январе–июне 2017 года в результате освобождения крупными резидентами занимаемых площадей и сокращения объема сделок аренды на треть по сравнению с концом 2016 года.
Падение ставок привело к снижению девелоперской активности в 2017 году. Общий объем нового предложения по итогам первых 6 месяцев 2017 года составил 25 тыс. м2, что более чем в 5 раз меньше, чем за аналогичный период прошлого года, говорят в Colliers International. При этом единственным новым объектом, предлагаемым в аренду, стал небольшой склад в составе индустриального парка "Орион" площадью 6,5 тыс. м2. Все остальные введенные и запланированные к вводу в эксплуатацию в этом году склады были реализованы под заказчика или заполнены на этапе строительства.
Наиболее крупные складские объекты, запланированные к вводу во втором полугодии 2017 года, — Grando (3–я очередь, 20 тыс. м2) и "Октавиан" (2–я очередь, 18,8 тыс. м2).
"Главными барьерами для спекулятивного девелопмента сегодня являются низкие ставки аренды, которые делают окупаемость новых проектов длительной, а также сниженный спрос на качественные складские помещения. Однако розничная торговля начинает восстанавливаться, позитивную динамику показывает и промышленное производство, поэтому мы ожидаем, что в следующем году спрос на склады классов А и В вырастет. Это добавит уверенности девелоперам в востребованности новых проектов и подтолкнет ставки аренды вверх, в результате чего спекулятивный девелопмент активизируется", — ожидает Андрей Косарев.