Линейная связь

Метро в Петербурге строится не так быстро, как хотелось бы населению и бизнесу. Но тем не менее при планировании размещения объектов коммерческой недвижимости девелоперы все–таки учитывают наличие транспорта и перспективы его развития.

Не так много объектов было в последнее время введено в эксплуатацию, но на примере таких станций, как "Комендантский проспект", "Бухарестская", "Международная", можно наблюдать, что с их появлением рынок коммерческой недвижимости в районах ближайшего окружения развивается более интенсивно, чем раньше.

С другой стороны, рост деловой активности при открытии новой станции происходит не всегда. Например, открытие "Волковской" пока не привело к росту девелопмента / редевелопмента в окружении станции, даже несмотря на небольшое удаление от центра города.

При этом, в отличие от жилья, особенно на вторичном рынке, стоимость которого начинает постепенно повышаться, как только перспективы появления станции метро становятся более–менее реальными, коммерческая недвижимость, как правило, реагирует уже на появление станции метро, комментирует руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев. По его словам, для объектов коммерческой недвижимости важны изменения, которые происходят в локации с открытием станции метро, — улучшается транспортная доступность, увеличивается пассажиропоток и т. д.

Торговый путь

Однако стоит отметить, что новые станции запланированы в местах с уже сложившейся инфраструктурой. "Их появление послужит драйвером для нового развития, в первую очередь торговли", — рассказывает управляющий партнер компании East Real Альберт Харченко.

Близость к станции метрополитена обеспечивает два основных фактора: дополнительную генерацию потенциального покупательского потока, что прежде всего важно для объектов торговой и сервисной недвижимости, а также транспортную доступность объектов — положительный момент для гостиниц и офисов.

По словам директора департамента консалтинга "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Вячеслава Кайгородова, после ввода станции в эксплуатацию все торгово–сервисные объекты, которые будут стоять на линиях основного пассажиропотока от/ к станции метро, могут увеличиться в цене на 100–200%.

Больше условий

Для других коммерческих объектов, бизнес–центров и пр. пешеходная досягаемость является большим плюсом для ликвидности, но в цифрах оценить потенциальный рост сложно, говорит Вячеслав Кайгородов.

"Для строительства новых объектов офисной недвижимости фактора пешей доступности до метро недостаточно, нужны пятна под застройку либо объекты для редевелопмента, а их нет", — поясняет Альберт Харченко. В этой связи новые станции метро могут лишь повысить привлекательность существующих бизнес–центров, дав толчок к росту ставок в них. В ценообразовании для подобных объектов кроме хорошей транспортной доступности общественным транспортом важную роль играют и другие факторы.

Новые районы

Хорошим стимулом для развития коммерческой недвижимости послужит открытие станций Фрунзенского радиуса, причем это коснется всех сегментов рынка, считает Альберт Харченко. Очень сильно добавят потенциала объектам новые станции красносельского направления, активно застраивающегося жильем.

Что касается пяти станций метро, которые скоро должны открыться, то возможности появления около них объектов коммерческой недвижимости весьма ограничены, за исключением станции "Южная", считает Игорь Кокорев. Хотя около станций метро "Беговая" и "Проспект Славы" могут появиться новые торговые объекты.

Нужно отметить, что в последние годы новые станции иногда появляются не там, где это остро необходимо для существующих пассажиропотоков, или ожидается их существенное увеличение. Например, станция "Звенигородская". И в перспективе список станций с малым пассажиропотоком на вход пополнят такие станции, как "Новокрестовская", "Боровая", "Броневая", "Шушары", пересадочные "Путиловская", "Заставская" и "Каретная", считает Игорь Кокорев. Впрочем, "Боровая" и "Броневая" будут располагаться так, что в лучшую сторону изменят транспортную доступность прилегающих территорий, создав предпосылки для их редевелопмента.