Деловая высотка у метро

ГК "Союз–строй", один из совладельцев которой связан с семьей спикера ЗС Вячеслава Макарова, приобрела у ГК "Эталон" участок у "Пионерской", чтобы строить деловой комплекс за 4,5 млрд рублей.

Озакрытии ГК "Союз–строй" сделки по покупке 1,1 га на Коломяжском пр., 19, рядом со станцией метро "Пионерская", рассказал "ДП" один из ее совладельцев Сергей Ногай. Пятно куплено у ООО "ЛСС–строй" — структуры ГК "Эталон" Вячеслава Заренкова. Представитель продавца сделку подтвердил. Ее стоимость не раскрывается, но, по оценке экспертов, актив мог стоить 0,7–0,8 млрд рублей.
Новый собственник уже проводит исследование грунтов на площадке. После этого начнется активный этап строительства офисного комплекса площадью 68 тыс. м2 с 75–метровой доминантой. Его нижние этажи займут объекты инфраструктуры: ресторан, кафе, торговые помещения, филиал банка и пр. А под зданием разместится трехуровневый паркинг почти на 500 машин. Около 30% комплекса девелопер планирует отдать под апартаменты. Но решение об этом пока не принято. "Мы рассматриваем разные варианты сочетания функций в комплексе. Решение примем к началу следующего года. Время у нас есть — разрешение на строительство выдано до 2020 года", — говорит Сергей Ногай.
Вложения в проект не раскрываются. По оценке исполнительного директора ГК "С. Э. Р." Павла Бережного, инвестиции составят до 4,5 млрд рублей.
Группа "Союз–строй" — заметный игрок на рынке жилья. В нее входит компания "Союз инвест девелопмент", которую, согласно СПАРК, вместе с Сергеем Ногаем контролирует Владимир Селегень — свекор дочери спикера Законодательного собрания Петербурга Вячеслава Макарова. На это же юрлицо зарегистрирован и домен salut–apart.ru. Это сайт комплекса апартаментов Salut, который строится на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского пр. "Союз инвест девелопмент" — генеральный инвестор этого проекта.
Всего ГК "Союз–строй" построила в городе 200 тыс. м2 жилой и коммерческой недвижимости. В списке ее проектов — дома на ул. Шостаковича, 3, Северном пр., 14, и Верейской ул., 30–32. А также реконструкция исторического здания на наб. Крюкова канала, 25.
Партнерство с Владимиром Селегенем и его участие в новом проекте около "Пионерской" Сергей Ногай не комментирует.

Актив с историей

У участка на Коломяжском пр., 19, интересная судьба. Можно сказать, что он оказался жертвой двух кризисов на рынке недвижимости. Еще в 2008 году компания "ЛенСпецСМУ" (ГК "Эталон") продала его корпорации "Петербургская недвижимость" Максима Шубарева, которая намеревалась построить на этом месте бизнес–центр. Сумма сделки оценивалась в 15–20 млн евро. Но ударил кризис — сделка зависла, а потом и вовсе была расторгнута.
В 2011 году ООО "ЛСС–строй", входящее в группу "Эталон", построило на этом месте двухэтажное офисное здание, где разместилась проектная группа девелопера. Но в 2014 году здание было снесено. И буквально сразу после этого "Эталон" презентовал проект офисно–жилого комплекса на этом месте (в то время у девелопера были планы выходить на рынок апартаментов, которые он позже отложил). Причем проект "Эталона" был похож по своим параметрам на проект "Союз–строя". Но до реализации дело не дошло.

Офисы или апартаменты?

Эксперты считают, что спрос на коммерческие площади в новом проекте "Союз–строя" будет. Но спорят, какая функция принесет девелоперу больше прибыли.
"Офисы — хороший вариант. Качественных бизнес–центров в этом районе немного — около 50 тыс. м2 арендопригодной площади. В их числе комплексы "Содружество", Nord House и бизнес–центры компании "Эталон–ЛенСпецСМУ" на Богатырском пр. Так что новый проект вдвое увеличит офисное предложение в этом месте. Если арендные ставки в нем будут не выше, чем у соседей, спрос будет", — рассуждает Владислав Фадеев из JLL.
"Рынок офисных новостроек Петербурга сократился. В этом году построят всего 145 тыс. м2 новых офисов. Это самый низкий показатель ввода за последние 8 лет. Сокращение предложения привело к росту ставок аренды: в офисах класса А в первом полугодии 2017 года они выросли на 6%, класса В — на 4%. И если аренда будет дорожать в том же темпе, интерес инвесторов к строительству новых проектов вернется", — говорят в "Knight Frank Санкт–Петербург".
Но более перспективно сейчас, по мнению экспертов, строительство апартаментов. По данным NAI Becar, во II квартале 2017 года объем предложения в этом сегменте в Петербурге достиг 4,5 тыс. апартов (рост в 1,8 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
Спрос на апарты растет. Это связано с тем, что стоят они, как правило, на 10–20% меньше, чем квартиры в соседних жилых комплексах того же класса. А доходность их составляет 12–15%, что в 2 раза выше окупаемости квартиры. "Но прописаться в апартах нельзя. Нет у них и социальной инфраструктуры. К тому же налог на них выше, чем на жилье. Надо все взвешивать", — заключил Виталий Коробов из "Аквилон инвест".
В районе метро "Пионерская" почти не осталось мест для застройки, кроме проекта "Мегалита" на месте Приморской плодоовощной базы. А спрос на любого рода недвижимость, кроме торговой, здесь большой. Плюс места — хорошая транспортная доступность (близость двух станций метро). Также плюс — близость Удельного парка. Она как минимум на 10–15% поднимет стоимость апартаментов, если они появятся в этом комплексе. Что касается офисной части, то сейчас в Приморском районе качественных проектов очень мало. А многие небольшие компании заинтересованы в подобных местах для размещения бизнеса.
Павел Бережной
Исполнительный Директор ГК "С.Э.Р."
Спрос на апартаменты продолжает расти. При этом если раньше апарты рассматривались либо как инвестиция, либо под арендный бизнес, то сейчас семьи покупают апартаменты для жизни. В наших проектах соотношение апартов для аренды и для жизни — 60% на 40%. Наиболее востребованными являются апартаменты в составе больших комплексов, где есть все для жизни — торговые зоны с ресторанами, магазинами, фитнесом, деловая часть с традиционными офисами и новыми для рынка коворкингами. Все это создает оптимальную среду, где человек может получить все, не выходя за пределы здания.
Илона Лапинскайте
Управляющий Директор ГК Docklands development