Дорогое удовольствие

ВПетербурге в последнее время появляется все больше проектов как жилой, так и коммерческой застройки, которые оснащены подземной инфраструктурой. В нашем городе в большинстве своем это паркинги, некоторые девелоперы отдают подвальные помещения под магазины или салоны красоты. В западных странах под землей часто организовывают целые торговые центры, которые могут уходить вглубь на 4–5 этажей, в Северной столице пока нет подземных проектов даже уровня московских. Во многом это объясняется дороговизной подземного строительства, отчасти — непростыми почвами.

"Строительство подземного паркинга стоит очень дорого. Высокая цена обусловлена необходимостью использовать особые строительные материалы и инженерные коммуникации. К примеру, специальный водонепроницаемый бетон. Кроме того, для работы паркинга нужны системы пожарной сигнализации, пожаротушения и мощная вентиляция. На стоимость создания парковки также сильно влияет этажность и площадь", — говорит директор по работе с инвесторами и связям с общественностью "Группы ЛСР" Юрий Ильин.

По его словам, в Петербурге в некоторых локациях слабые и подвижные грунты, высока вероятность грунтовых вод. "В этом случае создание парковки опять же упирается в стоимость, так как для строительства хорошего и качественного основания объекта необходимо уходить глубоко в землю", — пояснил Юрий Ильин.

Класс диктует

Сегодня подземный паркинг, отмечают застройщики, является одним из важных элементов комфортного жилья, его наличие более характерно для комплексов комфорткласса, бизнес– и премиум–класса.

"Конечно, это удовольствие — не из дешевых. Себестоимость одного машино–места в подземном паркинге в зависимости от проекта варьируется от 250 тыс. до 1 млн рублей и выше", — рассказывает генеральный директор строительной компании "Красная Стрела" Николай Урусов. По его словам, в ряде случаев необходимость в подземном паркинге диктуется классом жилья, а иногда без него просто невозможно обеспечить требуемое по нормативам количество парковочных мест. "Такое происходит, когда площадь земельного участка невелика и у застройщика не остается выхода, кроме как "уйти под землю". Чем выше класс объекта, тем выше потребность именно в подземном паркинге", — добавляет эксперт.

По словам директора департамента жилой недвижимости УК "Теорема" Анны Нестеровой, в комфортклассе наличие подземного паркинга уже становится желательной опцией. "Спрос на подземные паркинги растет и в связи с постепенным ограничением парковки в городе, появлением платных парковок. Если застройщик хочет продавать квартиры по 100 тыс. рублей за 1 м2 и дороже, подземный паркинг необходим. Даже если машино–места в нем будут продаваться медленно", — уточняет она.

Строительство подземного паркинга обходится дороже, чем строительство наземной парковки, однако напрямую это не сказывается на стоимости квартир, подчеркивает Юрий Ильин. "Наличие паркинга в проекте влияет на его ликвидность, — говорит эксперт. — Сегодня для многих клиентов, особенно в элитном сегменте недвижимости, одним из решающих факторов покупки квартиры в том или ином объекте является именно наличие в нем паркинга. Немаловажен этот критерий при выборе будущего дома и в объектах комфорткласса".

За пределами аренды

Наличие подземной инфраструктуры важно не только для жилищного строительства, но и для объектов коммерческой недвижимости. Однако эксперты уверяют, что парковка фактически не сказывается на арендных ставках.

"Стоимость аренды в большей степени отражает класс объекта, где важен парковочный индекс, а не вид парковки. К тому же стоимость подземной парковки, как правило, вынесена за пределы арендной ставки. Поэтому прямой зависимости стоимости аренды от наличия подземного паркинга может и не быть, хотя, безусловно, такая услуга является приятным бонусом", — отмечает генеральный директор East Real Альберт Харченко. По его словам, есть примеры бизнес–центров, в которых парковочный индекс очень низкий или парковки нет совсем, но арендная ставка выше, чем в проектах, где такая парковка предусмотрена. "Необходимость строительства подземного паркинга связана с дефицитом земли под коммерческую застройку. Наиболее актуален этот вопрос в центральной части Петербурга", — добавил Альберт Харченко.

Специалист по коммерческой недвижимости группы компаний KNRU Михаил Мыльников считает, что капитализация БЦ за счет паркинга — это грамотное использование дополнительных площадей, не выходя за рамки архитектуры города. Кроме того, возможность безопасно припарковать авто в центре города в ближайшие лет десять "будет в цене". "Важно рассчитать количество машино–мест, учитывая потенциальных арендаторов бизнес–центра, фактическую возможность парковки в радиусе 250 м, близость метро и удаленность от основных магистралей города", — подчеркивает эксперт.

Будущая востребованность

Девелоперы уверены, что в ближайшем будущем проекты с подземной инфраструктурой будут востребованны в Петербурге. Это касается и жилья, и коммерческих площадей.

"Вряд ли требования к подземным паркингам значительно изменятся в ближайшие годы. При необходимости застройщики могут создавать многоуровневые паркинги, если на них будет спрос или изменятся законодательные требования к машино–местам", — считает Анна Нестерова.

Юрий Ильин добавляет, что подземное строительство будет востребованно в будущем, так как оно существенно уменьшает площадь застройки и позволяет использовать свободные участки для других целей, например для создания объектов коммерческой или социальной инфраструктуры или благоустроенных мест отдыха и прогулочных зон.