Близко, но не слишком

По оценкам КЦ "Петербургская недвижимость", на долю объектов, реализуемых в зоне пешеходной доступности от метро, приходится около 25% от общего объема предложения по обжитым районам Петербурга, или около 680 тыс. м2 жилья. Руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская Недвижимость" Евгения Литвинова рассказывает, что в Петербурге несколько зон застройки в пешеходной доступности от станций метрополитена (до 15 минут пешком): станции метро "Звездная", "Фрунзенская", "Московские ворота", "Удельная", "Ладожская" и др. Причем жилые комплексы реализуются как в формате точечной застройки, например, объекты компании Glorax Development в разных районах города — Twin House, "Шерлок Хаус", Main House, так и в виде комплексного освоения территории, в том числе в зонах редевелопмента. Например, ЖК "ЗимаЛето" от Setl City, "Триумф Парк" от Mirland Development, "Времена года" от Meridian Development, ЖК "Галактика" от "ЛенСпецСМУ".

Кроме того, стоит отметить, что в районе единственной областной станции метрополитена "Девяткино" реализуется значительный объем жилья. "В предложении в пешей доступности от "Девяткино" находится около 310 тыс. м2, или около 16% от объема предложения на пригородных территориях", — уточняет Евгения Литвинова, добавляя, что в настоящее время в структуре спроса по пригородным территориям данные объекты занимают примерно 18%. Что касается спроса на объекты, расположенные в пешеходной доступности от метро в обжитых районах города, то он занимает около 20% от общегородского.

Понятие "квартира у метро" может трактоваться достаточно широко, в зависимости от того, что покупатель ждет от этого жилья. Да и способности по преодолению расстояний у всех разные. "Шаговой, на мой взгляд, можно считать удаленность не более 10 минут пешком от метро, — считает маркетолог–аналитик ЗАО "БФА–Девелопмент" Юлия Семакина, — комфортное расстояние, которое преодолеет как подросток, так и престарелый человек без проблем и за короткий срок". При этом понятно, что если предложений на вторичном рынке достаточно, то новых жилых комплексов, расположенных в двух шагах от метро в уже обжитых районах, как правило, немного. "Если говорить о максимальной близости к метро, то в основном новое строительство ведется в диапазоне 1–1,5 км от ближайшей станции и дальше, — говорит директор по работе с инвесторами и связям с общественностью "Группы ЛСР" Юрий Ильин, — это расстояние до станции метро можно считать приемлемым".

По словам Юлии Семакиной, на рынке существует устойчивая категория покупателей, которая отдает предпочтение именно новостройкам у метро. "Это люди среднего класса, уделяющие особое внимание расположению жилья, — поясняет она, — как правило, это семейные пары с детьми школьного возраста или студентами".

Квартиры в новостройках у метро пользуются популярностью и у инвесторов, которые приобретают жилье с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

Спросом пользуется жилье даже в том случае, если станции метро еще нет, точнее, они есть, но только в планах. "Во–первых, метро так или иначе придет в район, — поясняет Юлия Семакина, — во–вторых, можно сэкономить, купив квартиру сейчас". Так, идет реализация квартир в жилых комплексах в зоне перспективного появления новых станций. Например, в локации будущих станций метро "Беговая" (ЖК "МореОкеан" от Setl City), "Большой проспект" (ЖК "Палацио" от Setl City), "Проспект Славы" (ЖК "София" от "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад"), "Дунайская" (ЖК "Балканы" от "Лидер Групп") и др.

Плюс к цене

Конечно, стоимость жилья в Петербурге различается прежде всего по районам. Но, рассматривая уровень цен в рамках территории района, очевидно, что около станции метро, относящейся к этому району, жилье будет стоить дороже, а на удалении от нее — дешевле, отмечает директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Екатерина Гуртовая.

Станция метро в шаговой доступности от объекта — очевидный плюс, особенно в сегментах комфорт-класса и эконома. И в целом цена на жилье оказывается существенно выше благодаря близости метро.

"Наличие метро в пешеходной доступности для объектов класса "масс–маркет" значительно повышает стоимость — в среднем на 20% и выше в зависимости от уровня конкуренции в локации и других факторов", — говорит Евгения Литвинова, отмечая, что в классах бизнес и элита доступность метрополитена не является определяющим фактором при выборе жилья.

Относительно цены существуют также нюансы. "Если дом выходит прямо к станции метро, находясь, допустим, в 100 м, то жилье может стоить чуть дешевле, — комментирует Екатерина Гуртовая. — Особенно, если это сильно загруженная станция с большим потоком, что создает определенные минусы для комфорта проживания. А в 150–200 м от станции цены квадратного метра могут быть выше — здесь уже не будет столь массового наплыва людей, и жителям окажется предпочтительнее просто пройти дополнительно 50–100 м. Мы слышим от части клиентов, что обычная суета около метро им не нужна и они даже рады, если в непосредственной близости с жилым комплексом нет станции метро".

Точечная перспектива

Ограниченность предложения на первичном рынке объясняется тем, что темпы строительства метрополитена существенно отстают от темпов застройки. "В результате возле станций зачастую не остается свободных мест для возведения новых жилых комплексов, — комментирует Юлия Семакина, — поэтому с каждым годом повышается ценность тех проектов, застройщики которых успели выкупить участок под застройку".

Фактически все такие интересные места были заняты в период достаточно хаотичной точечной застройки, довольно долго присутствовавшей у нас в городе, отмечает Екатерина Гуртовая.

Новых станций почти не появляется, и девелоперы застраивают территории все дальше от метро. По словам Юрия Ильина, на сегодня активное строительство ведется в относительной удаленности от станций метро "Звездная", "Московская", "Купчино", "Фрунзенская" и др.

"В уже развитых районах вблизи станций метро возможна лишь точечная застройка", — считает Юрий Ильин. А Евгения Литвинова полагает, что перспективы строительства у метро в Петербурге в основном связаны с проектами редевелопмента территории. К ним можно отнести ряд проектов на территории бывшего Машиностроительного объединения им. К. Маркса на Большом Сампсониевском пр., ЖК "Георг Ландрин" ("Георг Ландрин" в партнерстве с "Абсолют Строй Сервис") на месте кондитерской фабрики "Азарт" на Большом Сампсониевском пр., ЖК на месте "Александро–Невской мануфактуры" на пр. Обуховской Обороны у станции метро "Елизаровская" ("АНМ–Девелопмент") и другие.