Капитальные подрядчики

?На нашу работу в этом году повлияли в первую очередь изменения в порядке привлечения подрядчиков, а также новые требования к отбору кредитной организации для размещения денег собственников.

Что касается отбора подрядчиков, то теперь в аукционах фонда участвуют только компании из числа тех, кого предварительно отобрала и включила в реестр квалификационная комиссия жилищного комитета. Сейчас в этом списке около 200 компаний, в прошлом году было 120.

Одновременно из реестра исключают некоторые организации: в течение года из него выбыли 16 компаний, в том числе три совсем недавно. Основная причина — недостоверные данные об опыте работ и вопросы к соблюдению законодательства о налогообложении.

На сегодня аукционы проведены на 96% от плана на 2017 год, а именно — по 2156 объектам. Контракты заключены по 93% объектов, работы ведутся на 1623 адресах. Максимальная стоимость работ составляет около 70 млн рублей. Обычно это конкурсы на ремонт фасадов или лифтового оборудования, а также аварийные объекты. Кроме того, в этом году мы провели эксперимент: начали публиковать аукционы по кровлям зимой, а не весной, как это было раньше. С одной стороны, это, конечно, увеличивает банковскую гарантию для подрядчика, ведь выйти на объекты раньше апреля он в любом случае не сможет. Но, с другой стороны, раннее заключение договоров дает подрядчикам возможность закупить кровельные материалы до их сезонного весеннего подорожания.

С начала этого года на нашу работу поступило около 10 жалоб в УФАС. Если принимались решения не в нашу пользу, мы исполняли предписания антимонопольной службы. В целом взаимодействуем в рабочем режиме. Основной сложностью в работах подрядчиков я бы назвал оценку состояния конструкций, которые требуют ремонта. Порой, чтобы понять масштаб работ, их нужно вскрыть.

Кроме того, достаточно затратными оказываются восстановительные, близкие к реставрационным работы. Например, недавно на одном из объектов стоимость воссоздания исторического эркера составила 1 млн рублей при общей стоимости ремонта всего фасада 9 млн рублей.

Краткосрочный план капремонта сегодня сформирован на 10,3 млрд рублей, из них 6,1 млрд рублей выделены из бюджета и 4,2 млрд рублей собраны с петербуржцев. Также на реализацию программы этого года будет добавлено около 850 млн рублей. Увеличение происходит за счет средств экономии от проведенных торгов и использования собранных в 2015 году денег с собственников: по закону 10% этих средств замораживались, а теперь освободились. Таким образом, общая цифра составит 11,2 млрд рублей.

В середине июля, после принятия новой редакции краткосрочного плана, будут объявлены конкурсы на несезонные работы примерно по 180 адресам.

С 2018 года в капремонте появляется новый вид работ — утепление фасадов (межпанельных швов, всей плоскости фасада), в тех случаях, когда это технически возможно. От утепления чердаков мы полностью отказались, поскольку пришли к выводу, что этот способ экономически не обоснован. Он увеличивает объем помещений, которые нужно отапливать, и жителям приходится платить еще и за обогрев крыши.

Теперь мы утепляем не крышу, а перекрытия. Это позволяет столь же эффективно избавляться от наледи. Утепление чердаков возможно, но лишь там, где на этом настаивают жители. Кроме того, мы уже отремонтировали все аварийные лифты и теперь будем включать в программу изношенные или не прошедшие техническое освидетельствование лифты из отдаленных плановых периодов.

В этом году работы идут на 627 лифтах, в предыдущие годы — на 1500–2000 лифтах. Мы стремимся к последнему показателю, но, надо признать, в Петербурге износ лифтового оборудования не так критичен, как во многих других российских регионах.

Мы не первый год поставляем материалы для подрядчиков фонда. Но для увеличения эффективности взаимодействия с ними я бы предложил фонду обратить внимание на практику обучения использованию наших материалов.

Ранее схожие курсы повышения квалификации для реставраторов проводились под эгидой комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) в Петербургском государственном архитектурно–строительном университете. Сейчас обучение подрядчиков и субподрядчиков происходит силами отдела ревизии и строительного контроля фонда капремонта. Но хотелось бы вывести эти занятия на новый уровень, поскольку сегодня подрядчики все еще зачастую не знают, как правильно работать со строительными материалами. А ведь если материал наносится не по технологии, каким бы он ни был замечательным, возможны последствия в виде брака.

Кроме того, в новом строительстве существует такая практика, как гарантирование заказчиком возврата денег поставщику. Например, сейчас мы видим, что подрядчики выиграли множество тендеров фонда и достаточно интенсивно заказывают материалы.

В рамках стандартных условий отсрочки продолжительностью максимум 60 дней работать при таких обстоятельствах непросто. На практике отсрочка увеличивается в 1,5–2 раза, и поставщикам приходится долго ожидать оплату. Кроме того, порой приходится отказывать подрядчикам в поставке материала. Использование фонда как гаранта перед поставщиками сделало бы нашу работу гораздо эффективнее.

С начала своего появления на рынке капремонта мы специализировались на работе по жилищному фонду с ЖКС и ТСЖ, в итоге закономерно стали подрядчиками фонда. Надо сказать, у этой деятельности есть определенная специфика: мы работаем с жителями. Пожалуй, это основная причина, по которой многие компании, успешные в возведении новостроек или домов частного сектора, приходят и тут же уходят из нашей отрасли.

Работать с владельцами квартир — это совсем не то же самое, что строить дом за большим синим забором. В нашем случае — мы ремонтируем фасады — сложности также связаны со взаимодействием с комитетом по архитектуре.

Помимо капитального ремонта кровель мы занимаемся ремонтом аварийных конструкций, перекрытий и с владельцами квартир работаем так плотно, как никто другой, ведь для устранения аварийности необходим временный переезд жильцов.

Людям всегда сложно выехать из своей квартиры. Кто–то относится к этой необходимости с пониманием, а кто–то, напротив, категорически отказывается переезжать.

Тем не менее работать на подрядах фонда нам интересно. Конечно, этот бизнес нельзя назвать высокомаржинальным, но зато он более–менее предсказуем и позволяет заранее построить годовой бизнес–план, четко рассчитать свои силы.

Причем должен сказать, что слухи о том, что все подряды распределяются заранее, еще до аукционов, — это чистейшей воды миф. Чтобы выиграть один аукцион, нам порой приходится участвовать в 10–15 процедурах. При этом вся документация о торгах открыта и доступна. А причины отклонения тех или иных участников понятны, иначе подрядчики забросали бы жалобами антимонопольную службу.

?Действительно, работы на подряде у Фонда капремонта — не самый высокомаржинальный бизнес, но мы стабильно держим определенную планку. По сравнению с 2015 годом работать стало гораздо комфортнее: и прибыль выросла, и работа стала лучше структурирована.

Если говорить о прибыли, то здесь многое зависит от тендерных процедур. Бывает, на аукцион приходит по восемь участников, они демпингуют, снижают цену на 40%. Также существует проблема сезонного увеличения стоимости материалов. В мае цены взлетают. Но мы заключаем договоры с поставщиками заранее. Они знают, что нам можно доверять.

К тому же они заинтересованы в работе с господрядчиками, ведь это более–менее стабильный доход в нынешнее сложное с экономической точки зрения время. Так что они всегда готовы предоставить и рассрочку платежа. В общем, решение этой проблемы — это вопрос твоего присутствия на рынке.

Мы работаем по территориальным единичным расценкам в строительстве и по сборникам средних цен. Они регулярно обновляются с учетом планового уровня инфляции.

При составлении документации на следующий год фонд применяет индекс–дефлятор, что также позволяет учитывать ежегодное повышение цен. Таким образом, в рамках законодательства фонд делает все возможное для решения этой проблемы. Правила составления сметной документации едины для всех.