Глава Фонда имущества Петербурга Денис Мартюшев рассказал "ДП" о подготовке сельхозрынков к продаже и переезде чиновников Смольного в "Невскую ратушу", объяснил, каких инвесторов ждет на торгах и какие новые активы для них готовит, в чем причина снижения бюджетного задания и чем оптимизация отличается от перезапуска.
Денис, какое бюджетное задание получил фонд на этот год? И как обстоят дела с его исполнением?
— Наша задача — пополнить казну на 6,5 млрд рублей. Задание в основном состоит из выкупа предпринимателями помещений в рамках ФЗ–159 и наших собственных продаж, которые в этом году увеличатся в 6–8 раз. Мы понимаем, что продавать что–то сейчас невыгодно — денег у бизнеса мало. Поэтому акцент делаем на сдаче помещений в аренду. Этот сегмент быстро растет. Сейчас сдаем десятками такие помещения. Чтобы вы понимали динамику нашей работы: фонд проводит в месяц около 50 сделок.
А почему бюджетное задание ниже, чем в прошлые годы?
— Сборы по ФЗ–159 планово снижаются. Принудительно собирать деньги по этому пункту мы не можем.
Какие направления в приоритете?
— Мы выходим на рынок услуг по сдаче в аренду коммерческих помещений. В городе около 9 тыс. объектов, которые мы продавали на торгах и которые выкупались предпринимателями в рамках ФЗ–159. Мы хорошо знаем эти помещения и их владельцев и готовы оказать им помощь в подборе арендаторов. Для многих собственников это актуально. Программа ориентирована на аренду, но и продажу помещений мы не исключаем.
Сколько рассчитываете на этой программе зарабатывать?
— Агентский процент за услуги посредника составит половину месячной арендной платы, а это в 2–3 раза меньше, чем у других брокеров. Для арендаторов сотрудничество с фондом выгодно не только из–за низкой ставки, но и по причине меньшей суеты: все актуальные документы соберем самостоятельно. В планах — привлечь 900 клиентов (собственников 10% таких помещений). При средней площади арендуемых объектов 120 м2 и средней ставке 1 тыс. рублей за 1 м2 в месяц фонд сможет зарабатывать на новой услуге 50–100 млн рублей в год. Городской бюджет получит больше за счет прямых контрактов с пользователями имущества.
Какие еще нововведения предвидятся в работе фонда?
— На ближайшие 2 года мы запускаем "народную инвентаризацию" физкультурно–оздоровительных комплексов города (см. "ДП" №107 от 27.06.2017. — Ред.). Хотим выявить объекты, которые находятся в заброшенном состоянии, и передать их инвесторам. Разумеется, не под застройку жильем, а для развития в рамках спортивной тематики. Уже есть инвестор, который хочет, например, на месте одного из городских комплексов построить батутный центр. Он готов вложиться в текущую аренду и благоустройство. Когда выявим все объекты и оценим их состояние, сможем активнее привлекать бизнес.
Когда фонд выставит на аукцион городские сельскохозяйственные рынки?
— По каждому из них проведем отдельный аукцион. Нам уже отдали первые пять рынков: Кузнечный, Московский, Мальцевский, Ломоносовский и Невский. Сроки аренды по ним истекли, и нынешние арендаторы уже получили уведомления о прекращении договоров с комитетом имущественных отношений (КИО). В течение 3 месяцев они должны будут полностью освободить торговые площади. Далее последует распоряжение о проведении торгов.
Но, не дожидаясь его, мы начали проводить рекламную кампанию. Результаты хорошие. К нам обращаются не только местные инвесторы, но и бизнесмены из других регионов, которым хотелось бы иметь в Петербурге площадку для реализации своей продукции. До 3 июля мы проводим конкурс идей среди компаний, которые хотят взять рынки в аренду и развивать их.
А торговые сети будут бороться за рынки?
— От сетей мы пока не получили ни одной заявки. Рынок — это сезонная и районная торговля. Основная идея здесь — управление: нужно купить новое оборудование, навести порядок, найти арендаторов. У торговых сетей другая специфика. Так что ввязываться в мало понятный для себя сценарий никто из них не хочет. Могу вас успокоить: рынки останутся рынками.
Каковы ожидания Смольного по прибыли от аукционов по рынкам?
— КИО актуализирует арендную ставку в соответствии с конъюнктурой. Но новым операторам придется инвестировать в развитие рынков, их благоустройство. Рынки должны превратиться в передовиков городской торговли. По налогообложению в том числе. В результате при сохранении цен на рыночную продукцию доходы города вырастут в 4–5 раз. Это наша цель.
У нынешних операторов рынков будут какие–то преференции на торгах?
— У них есть право на преимущественное продление договора аренды по итоговой цене аукциона. Если нет задолженности. Некоторые операторы уже подали заявки на выкуп своих рынков. Это самый лучший путь для тех, кто хочет продолжить работу.
Долгие годы основной доход в казну города приносили торги землей под жилье. Но в последнее время они единичны. Будет что–то интересное в этом году?
— Есть земельный участок 1,7 га на Муринской дороге. Торги по нему пройдут уже 5 июля. Еще что–то готовится, но торги пока не объявлены.
Раньше таких аукционов действительно было больше, но их результат не всегда был положительным для города. Есть истории с банкротствами, заброшенными стройками, обманутыми дольщиками. Платить за ошибки приходилось из бюджета. Так что не стоит поддаваться искушению продавать все подряд, особенно пустующие земли. Важно, чтобы на торги приходил квалифицированный, ответственный инвестор.
Есть ли у города планы ужесточить санкции в отношении тех, кто не исполняет свои обязательства по заявленным проектам?
— Нет, от нас таких предложений точно не услышите. Любое давление на инвестора ложится на плечи дольщиков. Усиливать надо не санкции, а контроль за ситуацией. И четче просчитывать риски на старте. Для этого мы начали применять в работе постоянное финансовое моделирование по каждому проекту. Купить, например, дом под реконструкцию и потом бросить — не получится. Мы все такие случаи будем четко отслеживать и помогать инвесторам, у которых возникнут затруднения.
Руководство города анонсировало программу "Памятник за рубль". Какие у нее перспективы, на ваш взгляд?
— Законопроект написан. Надеемся, осенью его одобрит городской парламент. В городе 9,3 тыс. зданий–памятников. Это 10% всех объектов культурного наследия России. Программа вовлечения их в хозяйственный оборот — продуманная и долгосрочная.
В Москве, где аналогичная работа уже проводится, в первые 2 года сделки с памятниками были единичными. Но постепенно инвесторы поняли свои выгоды и стали активно браться за такие проекты. На одном из последних аукционов арендная плата за памятник архитектуры выросла в 11 раз. Думаю, Петербург ждет похожая история. Даже более масштабная.
А когда вы начнете продавать здания, которые освободят комитеты Смольного, переезжающие в "Невскую ратушу"?
— Сейчас наша задача — показывать эти здания бизнесу. И если городу расставаться с ними, то только за хорошие деньги, которые компенсируют затраты на переезд. Интерес к зданиям высок. Особенно со стороны тех, кто занимается гостиничным бизнесом или хочет обзавестись штаб–квартирой в историческом центре.
Комитеты намерены до конца 2017 года переехать в "Невскую ратушу". Если все пойдет по графику, то уже в конце этого года мы начнем выводить объекты на рынок. Но существующий перечень зданий может как увеличиться, так и сократиться.
Как развивается проект привлечения инвесторов для развития детских лагерей?
— Мы хотим передавать заброшенные лагеря в аренду бизнесу на 10–15 лет без права строительства там капитальных объектов — только временных сооружений. Город за свой счет поможет с благоустройством. Это сложный проект. Здесь нельзя действовать сгоряча. У нас уже есть три инвестора. Надеемся до конца года закрыть первую сделку.
Всего в работе 80 лагерей. Появлялись фирмы, которые хотели взять в работу сразу несколько лагерей. Но я в такие истории не верю. Скорее всего, будут точечные проекты. Детская тема очень чувствительная. Инвестор должен быть абсолютно нам понятен.
Квартиры для госнужд в этом году будете активно закупать?
— Если городу понадобится организовать такие торги, мы это сделаем. Но, если честно, участие в закупках для города — не предел возможностей фонда. Наша главная задача — продвижение объектов и создание новых программ.
Какова вероятность, что фонд потеряет монополию на продажу объектов казны?
— У нас нет никакой монополии. Торги проходят не потому, что нам передают для реализации особо ценные куски, а потому, что мы работаем в связке со Смольным. Монополия у нас лишь в том, что мы знаем местные объекты лучше всех. Владеем полной информацией: что есть у города, что можно предложить бизнесу.
Есть ли у фонда электронная торговая площадка?
— Была. Но ее продали. Мы забюджетировали на 2017–2018 год создание новой. А пока пользуемся при необходимости площадкой независимого банка. Сама по себе электронная площадка мало что дает. Она работает хорошо при глубоком, неформальном подходе к подготовке объектов, а также при разработке ясного интерфейса. Непрофессионалы толком не знают, как работают электронные площадки. А идея их внедрения состоит как раз в том, чтобы любой неподготовленный человек мог ею пользоваться.
Вы уже год возглавляете Фонд имущества. Насколько вы оптимизировали его структуру?
— По числу людей 50 уволили и 50 наняли. Так что это не оптимизация, а перезапуск. Управленцев, правда, уволили почти всех и набрали новых: из бизнеса, органов госуправления, из налоговиков. Мы подбирали людей, которые видят будущее вместе с городом. У кого другой путь, кто хочет быстро заработать — не наш тип. Но дискриминировать никого не будем. Время все расставит по местам.
Как оцениваете инвестиционный климат в городе?
— Во всех рейтингах Петербург стремительно пошел вверх. Но иностранных инвесторов в городе нет. Поэтому нам надо учиться работать с отечественными инвесторами, стараться завоевать их доверие, чтобы они обратили внимание на родину, где созданы все условия для работы.
Биография
Денис" Мартюшев
> Родился в 1975 г. в Ленинграде. Окончил СПбГТУ по специальности "экономика", а также юрфак СПБГУ.
> Работал в PriceWaterhouseCoopers. Занимал руководящие посты в шведской компании Malka Oil AB, международной юридической фирме BEITEN BURKHARDT и девелоперской компании Ruric AB.
> С июля 2016 г. по сей день — генеральный директор АО "Фонд имущества Санкт–Петербурга".
Справка
Фонд" имущества Петербурга
> Создан в 1991 году. Является уполномоченным и эксклюзивным продавцом госимущества из казны Петербурга. В 2005 г. ГУ "Фонд имущества Санкт–Петербурга" было акционировано (с 2015 г. — АО).
> В 2016 г. фонд перечислил в казну 9 млрд рублей (91% от бюджетного задания) и получил вознаграждение 52,3 млн рублей. Бюджетное задание на 2017 г. — 6,5 млрд рублей.
