Остров с туманными перспективами

Эксперты считают, что развитие Кронштадта возможно только в случае, если власти полностью возьмут на себя строительство инфраструктуры и предоставят застройщикам ряд преференций.

По словам руководителя службы по работе с госорганами "СПб Реновация" Дмитрия Михалева, Кронштадтский район всегда был аутсайдером по объемам возведения жилья. Развернуть активное строительство мешали две основные причины — статус закрытого военного города, который до 1996 года имел Кронштадт, и плохая транспортная доступность. "До 1984 года в исторический город–порт, расположенный на острове Котлин, можно было добраться только на пароме", — вспоминает директор компании "Адвекс–Петроградский" Юлия Туголукова.

После строительства дамбы с северной стороны остров получил сухопутную автомобильную дорогу и, по словам руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, сегодня расположение на КАД обеспечивает надежное сообщение с Петербургом. "Однако отсутствие рельсового транспорта делает связь с Петербургом не совсем полноценной, особенно по сравнению с другими пригородами — такими как Пушкин, Павловск, Всеволожск, Сестрорецк, Петергоф и другими", — говорит Игорь Кокорев.

Отрезанность от "большой земли" делает Кронштадт неинтересным и для потенциальных покупателей — по данным корпорации "Адвекс.Недвижимость", спрос на кронштадтскую недвижимость составляет не более 1–2% от общего спроса на жилье в городе, несмотря на то что стоимость жилья здесь значительно дешевле, чем в Петербурге и других пригородах. Так, по данным Rusland SP, средний уровень цен в новостройках составляет от 60 тыс. до 65 тыс. рублей за 1 м2. "Внешнего спроса крайне мало, опять же вследствие плохой транспортной доступности. В этом смысле очень показателен единственный реализованный за последние годы жилой проект — ЖК "Амазонка" группы "КВС". Проект сдан, и квартиры проданы. Но основной спрос сгенерировали именно местные жители, а также сотрудники близлежащих производственных предприятий", — рассказывает партнер Rusland SP Андрей Бойков.

Конкуренции не выдержать

Большую часть жилого фонда Кронштадта составляют объекты старого фонда. "В Кронштадте много ветхого жилья: в основном это дореволюционные дома и постройки 30–х годов ХХ века", — комментирует Дмитрий Михалев. Встречаются также здания сталинской постройки, есть хрущевские кварталы и кирпичная застройка последней четверти прошлого века. Стоимость квартир вторичного рынка находится в диапазоне от 58 тыс. до 85 тыс. рублей за 1 м2. "Цены на кронштадтскую вторичку по–прежнему ниже, чем в других районах города, несмотря на то что за последние 5–6 лет они заметно выросли — в среднем в 1,5 раза", — отмечает Юлия Туголукова.

К наиболее дорогим предложениям эксперты относят старый фонд после капитального ремонта, сталинки и 7–12–этажные кирпичные дома постройки 1980–х, расположенные в западной части города. К самым дешевым — квартиры в ветхих и аварийных домах и в морально устаревших хрущевских кварталах.

"В свое время девять кварталов аварийного и ветхого жилищного фонда Кронштадта были включены в программу развития застроенных территорий, разработанную правительством Санкт–Петербурга. Однако позднее эти территории были исключены городом из списка подлежащих реновации, так как попадали в зону регулирования застройки, и при разрешенной высотности строительство там не могло быть экономически оправданным", — объясняет Дмитрий Михалев.

По подсчетам аналитиков "Адвекс.Недвижимость", сегодня около 30% старого жилого фонда острова Котлин заброшено и ждет реновации. "К примеру, расширить жилищное пространство Кронштадта можно за счет реконструкции бывших военных казарм, которые легко преобразовать в лофтовое жилье нового типа. Однако большой маржинальности здесь не будет, поэтому инвесторам подобные проекты неинтересны", — считает Юлия Туголукова. По той же причине не очень привлекают и свободные пятна под точечную застройку, а возможности реализовывать КОТ в Кронштадте, площадь которого составляет 1935 га, не существует.

Кроме того, застройщики прекрасно осознают, что в том случае, если они решатся выйти со своими проектами на кронштадтский рынок, им придется конкурировать с предложением на Парнасе, в Мурино, Кудрово и других окраинных районах с более удачной транспортной доступностью. "Именно из–за рисков медленной реализации большинство инвесторов пока не спешат ставить эту локацию в планы своего развития", — поясняет Андрей Бойков.

Нужны преференции

Перспективы дальнейшего развития кронштадтской недвижимости достаточно туманны. "Власти Петербурга неоднократно планировали выделить крупные суммы на развитие инфраструктуры Кронштадта, что в долгосрочной перспективе могло бы привлечь сюда девелоперов. Однако пока конкретных шагов не предпринято", — комментирует Дмитрий Михалев.

В отсутствие денег чиновники не перестают фонтанировать идеями. Так, в начале года комитет по экономической политике и стратегическому планированию Санкт–Петербурга обнародовал планы по созданию 236 га намывных территорий в Невской губе Финского залива севернее острова Котлин, которые сделают возможным развитие КОТ и строительство 200 тыс. м2 жилья в этой локации. Проект уже согласовали с профильными комитетами Смольного и направили в Невско–Ладожское водное управление, чтобы получить разрешение на строительство.

Однако, по мнению Юлии Туголуковой, учитывая печальный опыт застройщиков, реализующих проекты на искусственных территориях Васильевского острова и Сестрорецка, большинство инвесторов теперь с осторожностью относятся к идее строительства на таких территориях. "Все знают, что город отказался прокладывать коммуникации на Васильевском и несчастным девелоперам пришлось скидываться, чтобы их провести, — говорит эксперт. — В связи с этим, а также принимая во внимание проблемы с транспортной доступностью, особенностями спроса и отсутствием на сегодняшний момент полноценного рынка труда в Кронштадте, без гарантированных налоговых и других существенных льгот инвесторы сюда не пойдут".