Смена поколений

Сегодня Петербург считается едва ли не лидером в Европе по площади серого пояса в черте города. Причем многие предприятия уже не работают, их площади раздроблены между множеством арендаторов. Да и действующие производства рано или поздно задумываются о переезде в более удобные и современные помещения, с лучшей транспортной доступностью.

Освободите землю

Процесс переезда по–разному воспринимается теми, кому приходится переезжать на достаточно удаленные территории, и застройщиками, испытывающими серьезный дефицит свободных земельных участков в городской черте.

"Как правило, участки, подлежащие редевелопменту, расположены в районах сложившейся застройки, что делает их привлекательными для девелоперов", — отмечает директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.

"Многие бывшие промпредприятия находятся в центральной части Петербурга, в привлекательных для строительства жилья локациях: на Петроградской стороне, на Лиговском пр. и Васильевском острове", — подтверждает руководитель Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. К тому же часто речь идет о достаточно большой площади участка для развития, что вообще редкость для обжитых районов. Однако площадки, на которых расположены предприятия, настолько разные, что стоит заранее оценить, проще или сложнее построить здесь дом, чем "в чистом поле".

"Все зависит от конкретного участка и его местоположения, — поясняет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев, — в ряде случаев время на подготовку территории под жилое строительство при редевелопменте промышленных территорий удлиняется по сравнению со строительством "в чистом поле". В ряде случаев, наоборот, сокращается, поскольку не надо строить подъезды, тянуть коммуникации".

Не запутаться в сетях

На участках, где стройка начинается с нуля, будь то бывшие сельхозполя, как в Мурино или Девяткино, или намывные территории, как на Васильевском острове, решать вопрос с инженерными сетями приходится также фактически с нуля. А это существенно тормозит процесс. "Участки под редевелопмент чаще всего обеспечены инженерией", — отмечает Ольга Трошева.

"В первую очередь важно то, что к участку подведены сети", — считает Игорь Кокорев. А вот использование внутриплощадочных сетей чаще всего нецелесообразно.

"Сети хотя бы будут подведены к границам участка, и не нужно думать, откуда их прокладывать", — соглашается Сергей Терентьев, отмечая, что, если инженерные сети находятся в более–менее хорошем состоянии, их можно частично использовать и в будущем, хотя коммуникации все равно придется переносить.

Безусловно, имеющиеся сети могут решить проблему с коммуникациями лишь частично. "Все зависит от объемов возводимого жилья", — комментирует Ольга Трошева, поясняя, что не всегда существующие мощности покрывают потребности строящегося жилого комплекса".

До основанья, а затем

Помимо плюсов в виде инфраструктуры и локации, редевелопмент несет с собой и дополнительные проблемы.

"Например, проекты редевелопмента требуют иногда долгой и кропотливой работы с арендаторами участка, которых нужно расселить", — отмечает Сергей Терентьев.

"Отнять время и деньги может также и необходимость разборки сложных конструкций и вывоза загрязненного грунта, — дополняет Игорь Кокорев. — На тех предприятиях, которые загрязняют землю, требуется рекультивация".

Зачастую особенностью проектов редевелопмента является наличие на их территории охраняемых КГИОП объектов — заводских корпусов, часовен, других зданий, которые девелопер вынужден вписывать в новую застройку. Из свежих примеров — комплекс "Палацио", который Setl City возводит на участке, ограниченном 25–й, 26–й и Косой линиями.

"Ключевым объектом культурного наследия в квартале является здание канатного цеха завода "Красный гвоздильщик" с водонапорной башней, выполненное по проекту известного советского архитектора Якова Чернихова. Девелопер реконструирует объект и приспособит здание под современные нужды, — говорит Ольга Трошева. — Также приходится согласовывать фасады и внешний вид всех проектов на набережных и в центральной части города".

Ну и не стоит забывать об административных препятствиях: существуют юридические сложности изменения статуса земли с промышленной на жилую. "В связи с этими особенностями подготовка к реализации такого проекта может занять примерно в 2 раза больше времени по сравнению с разработкой проекта "в чистом поле", — считает Сергей Терентьев.

Другого пути нет

Несмотря на то что процесс редевелопмента идет не очень быстро, другого выхода для развития территорий, особенно уже неработающих предприятий, эксперты не видят.

В качестве примера масштабного редевелопмента в Петербурге обычно приводят территорию в районе Кушелевского путепровода, где на землях бывшего Артиллерийского завода сразу несколько застройщиков построили новый микрорайон.

В будущем массовая застройка на месте промышленных предприятий ожидается вдоль Октябрьской наб. Здесь, в частности, "Группа ЛСР" застроит земли завода "Баррикада", возведя на 60 га более 800 тыс. м2 жилья в рамках проекта "Цивилизация". Рядом находится территория фабрики "Бумага", которую планирует осваивать "БФА–Девелопмент".