23:3317 мая 201723:33
141просмотров
23:3317 мая 2017
Генеральный директор "Главстроя–СПб" Александр Лелин рассказал "ДП" о планах развития компании в Петербурге, сохранившемся интересе к проекту реконструкции Апраксина Двора, объяснил, как формируются цены на жилье в проектах–миллионниках и почему лучше уйти из бизнеса, если нет согласия с идеологией его собственника.
Александр Николаевич, 2 года назад вы неожиданно покинули "Ленстройтрест". Можете объяснить, почему приняли такое решение и как расстались с собственником бизнеса Дмитрием Игнатьевым?
— Все хозяева бизнеса имеют собственный (не всегда традиционный) взгляд на то, как нужно определять стратегию и строить бизнес. Задача топ–менеджера — или следовать идеологии "хозяина", или уйти, если с чем–то не согласен. Я понял, что лучше уйти. Считаю, что расставание оказалось всем на пользу: Дмитрий Иванович попробовал реализовать свои идеи, сделав ставку на новых менеджеров, а я живу в согласии с собой.
Вы недавно стали гендиректором "Главстроя–СПб", хотя пришли в компанию год назад. С чем была связана задержка в назначении?
— Такова была договоренность с акционером. Было необходимо время, чтобы руководство оценило мою кандидатуру. Да и компания "Главстрой–СПб" — крупная структура, мне нужно было вникнуть в процессы, изучить проекты, познакомиться с людьми.
В каком состоянии вы приняли компанию?
— "Главстрой–СПб" — девелопер, который уже 10 лет на жилищном рынке Петербурга и входит в число его лидеров. По сути, я компанию не принимал, а вживался в нее. Мои задачи на старте были в основном процессные — внедрить проектное управление, регламентировать процессы устранения гарантийных замечаний и т. д. Было очень интересно также заниматься процессами дирекций продаж и маркетинга. Для развития этого направления я привлек бывших коллег из "Ленстройтреста". А основная моя задача — завершить в заданные сроки все проекты компании.
Самый большой из этих проектов — "Северная долина" на 2,75 млн м2 жилья. В прошлом году компания подписала мировое со Смольным, которое продлило сроки строительства до 2021 года. Каковы были его условия?
— Не было никаких особых условий. Просто, когда много лет назад этот проект запустили, никто толком не осознавал, в какие сроки он будет реализован. Не было такого опыта ни у города, ни у девелоперов. И тот темп, что был задан — строить по 300–400 тыс. м2 жилья в год, — был условный. В реалиях российской экономики сложно было все абсолютно точно спрогнозировать. Проект развивается, и коррекция темпов — ситуация объективная. Власти города это понимают.
До 2021 года завершите проект?
— Нам осталось построить 700 тыс. м2 жилья. Мы планируем строить по 250 тыс. м2 в год. Так что да, завершим. Сейчас никаких помех для этого нет.
Вас на этом участке ждал сюрприз — собственник земли ЗАО "Химзащита", которое в документах не значилось. Когда завершится его переезд и в какую сумму это обойдется?
— Мы предложили собственникам выкупить их землю. Иначе ситуацию не разрешить. Ведем переговоры. Но не торопимся. Мы находимся на стадии согласования с КГА эскизов застройки квартала, где находится "Химзащита" (это предпоследний квартал в проекте). Думаю, к началу стройки — в конце года — вопрос с выкупом закроем. Вот тогда и сумму назову!
В начале года Госстройнадзор отказал вам в выдаче разрешений на ввод домов девятой очереди ЖК "Северная долина" и второй очереди ЖК "Юнтолово". Как урегулировали вопрос?
— Юридическая коллизия возникла из–за раздела земли. На старте у нас был один участок по документам, но в процессе застройки он был разделен для удобства ввода в эксплуатацию домов по очередям. Это вызвало вопросы у городских властей. Пришлось объяснять ситуацию и разбираться. В итоге разрешения на ввод мы получили в конце февраля, но потеряли 2 месяца.
Как дольщики реагировали на задержку?
— Разумеется, беспокоились. Но нет худа без добра. Эта ситуация позволила нам мобилизоваться. В результате из 3,6 тыс. квартир в "Северной долине" мы почти 2 тыс. передали за 5 дней! Хотя обычно такой объем жилья передается собственникам 4–6 месяцев. Обстоятельства заставили нас продумать механизмы для ускорения этого процесса.
Цены в "Северной долине" сильно беспокоят ваших конкурентов. Приходится жертвовать маржой, чтобы держать их на этом уровне?
— Я очень рад, что конкуренты нервничают. Значит, мы все правильно делаем. А цена формируется из реалий рынка и нашей производственной программы. В этом году нам для реализации бизнес–плана необходимо обеспечить продажи на 20 млрд рублей. Под этот план мы и выстраиваем стратегию продаж.
Строители жалуются, что за год их маржа сократилась вдвое. У вас тоже?
— Упала, но не в 2 раза. Поменьше. Спрос стабилен. Думаю, за год в Петербурге будет продано 3–3,5 млн м2 жилья. И мы свой план в 300–350 тыс. м2 выполним.
Как в "Северной долине" с инфраструктурой?
— У всех застройщиков города есть отставание в ее строительстве. Мы всегда сначала строим жилье, а потом дороги и соцкультбыт. Конечно, надо все делать наоборот, но экономика проектов не позволяет. Тем не менее в прошлом году в "Северной долине" мы досрочно сдали вторую школу. А на 19 мая запланировано открытие третьего и четвертого детсадов. В этом году введем еще один объект, а в следующем — три. Что касается дорог, то три новых участка построены полностью, а два последних отрезка проектируются. Сдадим их в 2019 году.
По "Юнтолово" вам продлили сроки строительства до 2025 года. Были какие–то особые требования со стороны Смольного?
— Нет. Логика здесь такая же, как с продлением договора аренды "Северной долины". В проекте "Юнтолово" 437 га под застройку! И на старте невозможно было оценить все риски и проблемы проекта. Плюс там оказался сложный заболоченный грунт. Приходится под каждый дом делать серьезное свайное основание. Например, под пятиэтажный дом забиваются сваи 23–27 м. Строители меня поймут, насколько это дольше и дороже.
На какой стадии "Юнтолово"?
— Сдали 20 корпусов. Там уже живут люди. В этом году сдадим еще пять. Активно прорабатываем эскизы следующих кварталов, которые начнем строить летом.
В спросе уверены?
— Цены в "Юнтолово" в прошлом году выросли на 10% от плана (в "Северной долине" — на 5–7%). Грех жаловаться. "Юнтолово" — приоритетный для нас проект. Мы даже планируем построить там бизнес–центр для собственных нужд. Сейчас у нас шесть удаленных офисов на арендованных площадях в разных районах города. Это не очень удобно в плане управления.
А что с проектом на ул. Шкапина — Розенштейна? Смольный утверждает, что вы задолжали за аренду земли 129,2 млн рублей.
— Проект закончен. Дома полностью заселены в 2014 году. Задолженность образовалась с середины прошлого года, когда мы зарегистрировали все свои объекты и перестали платить за землю. А Смольный считает, что мы должны платить и дальше, поскольку не передали еще сети на баланс монополистам. Сети готовы к передаче — осталось только зарегистрировать этот факт в комитете имущественных отношений. Спор перешел в судебную плоскость.
Вы оспариваете в суде также решение Смольного о расторжении договора на реконструкцию 36–го корпуса Апраксина Двора и еще 11 объектов в составе исторической торговой зоны. Как успехи?
— Мы не вышли из этого проекта. Готовы им заниматься и дальше. И, надеюсь, договоримся с городом. У такого объекта должен быть один хозяин. Тогда там будет порядок. Я считаю, что "Главстрой–СПб" способен это сделать. А что касается судов — это способ поиска компромиссов для запутанных ситуаций. Апраксин Двор — это клубок вопросов, которые невозможно решить кому–то одному.
У собственника вашей компании Олега Дерипаски возникли проблемы при строительстве стадиона для "Зенита". Понятно, что напрямую "Главстроя–СПб" они не касаются. Но не боитесь, что Смольный отыграется на вас за стадион?
— Нет, для строительства жилья я рисков не вижу и не чувствую, что компанию кто–то целенаправленно давит.
Как оцениваете результаты строительства стадиона?
— Как житель города и болельщик, рад, что стадион появился.
Что можете сказать об инвестиционном климате в городе?
— Нормальный климат. Он как погода в Питере — постоянно меняется. Больше беспокоят изменения в законодательстве — и местном, и федеральном. Это заставляет все время корректировать экономику проектов. Но за последние 20 лет мы привыкли так работать. Не надо нам помогать, главное — не мешайте.
Можете назвать плюсы и минусы для строительного бизнеса из–за поправок в ФЗ–214?
— Главный плюс — единые для всех правила. С ужасом вспоминаю начало нулевых, когда в городе была процедура инвестиционно–тендерной комиссии, где пятна раздавали "приближенным" к администрации компаниям.
Теперь же все равны перед законом. Минусы тоже есть. Но если закон появился — будем по нему работать.
Велика ли у вас доля инвестиционных сделок?
— Оживление есть. Депозитные ставки падают, а людям надо где–то сохранять средства. Если вложиться в покупку квартиры на стадии фундамента, за период строительства можно заработать 20–25%. Поэтому инвесторы возвращаются, вкладывая деньги в надежные компании.
Сильно ли закредитована компания?
— У нас больше нет кредитов на стройку, а на старте проектов, 5–7 лет назад, были. Строим столько, сколько можем продать. Считаем, что лучше зарабатывать самим, чем отдавать прибыль банкам.
Есть ли планы еще что–то строить в Петербурге?
— Да. Есть на примете городские участки, куда мы хотели бы зайти. Но когда мы перейдем к активным действиям — пойдем на торги или в переговоры с лендлордами, сейчас не скажу. Думаю, о новых проектах расскажем в следующем году.
Каков ваш прогноз развития рынка жилья в этом году?
— Рынок будет стабилен. Рост цен на уровне инфляции, ставки по ипотеке упали, банки стали бороться за ипотечного клиента. Ситуация ровная. И останется такой, если не будет потрясений в мировой экономике.
Биография
Александр" Лелин
> Родился в 1965 году. Окончил Ленинградский политехнический институт.
> В сфере строительства работает более 25 лет. Из них 19 лет — в холдинге "Ленстройматериалы", где занимал руководящие должности, в том числе 13 лет возглавлял девелоперскую структуру холдинга — "Ленстройтрест". С 2016 года — замгендиректора "Главстроя–СПб", с 2017 года — гендиректор.
Справка
"Главстрой–СПб"
> Основана в 2006 году. Входит в строительный сектор группы "Базовый элемент" Олега Дерипаски. Занимается комплексным освоением больших городских территорий.
> В портфеле три проекта в СПб на 5 млн м2 жилья. Общий объем инвестиций — более 300 млрд рублей. Земельный банк — 700 га. Доля компании на рынке строительства жилья Петербурга оценивается в 10%.
