Стратегическая смена ролей

Экономическая нестабильность, временное насыщение в некоторых сегментах коммерческой недвижимости, падение курса рубля и снижение доступности кредитов привели к сокращению инвестиционной и девелоперской активности на рынке в целом, хотя и не во всех сегментах, и затронуло в том числе рынок консалтинговых услуг в сфере недвижимости.

"Более уверенно на рынке чувствуют себя направления жилой и гостиничной недвижимости, развития территорий, в том числе редевелопмента, реконцепции торговых объектов" — отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге Андрей Косарев отмечает, что общий объем офисных сделок при участии консультантов был стабильно высок на протяжении периода кризиса.

Все те же лица

Оценить рынок консалтинга в сфере недвижимости игроки не берутся. "В России рынок недвижимости достаточно закрытый, к тому же некоторые застройщики имеют собственные отделы консалтинга, поэтому оценить этот рынок очень сложно", — отмечает Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE.

По данным экспертов "большой четверки", не менее 70% рынка консалтинга в сфере недвижимости принадлежит крупнейшим международным компаниям: Maris в ассоциации с CBRE, JLL, Colliers International, Knight Frank. Из новых игроков участники рынка отмечают компанию IPG.Estate.

"В силу невысокого спроса эти бизнес–лайны у многих компаний либо полностью свернулись, либо ужались", — отмечает Николай Пашков. Некоторое время назад закрылись офисы компаний S. A. Ricci и Astera.

Новые задачи

Новые условия заставляют меняться и консультантов, ставят перед ними новые задачи.

Так, Борис Мошенский отмечает, что сегодняшняя ситуация на рынке консалтинга требует от компаний предоставления более широкого спектра консультационных услуг, среди которых агентские услуги по продаже / аренде, услуги по оценке объектов недвижимости, аналитике, а также управлению и эксплуатации недвижимости. "Такая многогранность позволяет более качественно выполнить поставленные задачи, минимизировать риски, расходы, и иногда даже уберечь клиента от ошибок", — отмечает он.

В то же время изменились требования клиентов, особенно в офисном сегменте, рассказывает Андрей Косарев: функция базы данных бизнес–центров и экскурсовода по ним уже не ценится клиентами. Вся информация теперь доступна в Интернете, а экскурсии проводят менеджеры по аренде собственников. И консультантам приходится более комплексно подходить к корпоративным клиентам.

По словам Николая Пашкова, произошло сильное перераспределение консалтинговой активности как по сегментам, так и географически — значительная часть проектов осуществляется сейчас не в Петербурге, а в Ленобласти и в регионах. В сфере жилой недвижимости практически отказались от услуг консультантов девелоперы среднего класса, остались только бизнес–класс и премиальное жилье. Зато возникает заметный спрос на консалтинг в сфере отдыха, развлечений, рекреационных объектов как в городе, так и в области.

Мыслить стратегически

Тем не менее есть признаки того, что рынок консалтинга в сфере недвижимости оживает. Так, в Colliers International наблюдают с прошлого года восстановление спроса на стратегический консалтинг. "Анализ наилучшего использования, концепции и реконцепции, исследования рынка — все это становится гораздо актуальнее для девелоперов и инвесторов по мере восстановления рынка", — говорит Андрей Косарев.

В Knight Frank также последние несколько месяцев отмечают спрос на проекты классической, "золотой" эпохи консалтинга, связанные с красивой упаковкой для привлечения инвесторов, чего не наблюдалось уже достаточно долгий период. "Мы ожидаем, что это приведет к росту спроса на консалтинг в его классической функции: feasibility study, анализ наилучшего использования, инвестиционные меморандумы, — прогнозирует Николай Пашков, — то, что необходимо инвесторам для обоснования целесообразности и жизнеспособности проектов".

Рост спроса на услуги консультантов будет связан с активизацией девелоперов. Например, в офисном сегменте спрос начинает доминировать над предложением, что должно привести к появлению новых проектов. В сфере жилой недвижимости намечается определенный кризис перепроизводства некачественного продукта, считает Николай Пашков, замечая, что большое количество одинаковых и бездумно сделанных проектов приведет к некоему системному кризису и перенастройке рынка. А значит, девелоперы будут снова бороться за спрос, за клиента, предлагать лучшее концептуальное качество. Для этого нужен достаточно широкий кругозор, которым как раз и обладают консультанты.

Андрей Косарев прогнозирует, что рост будет довольно медленным и неравномерным — как по компаниям, так и по сегментам рынка. Он прогнозирует увеличение объемов работы по реконцепции объектов. А в офисном, индустриальном сегменте и стрит–ретейле можно ожидать трансформации подхода к работе с клиентом — от тривиального подбора объекта по нескольким базовым критериям к пониманию особенностей бизнеса клиента и глубокой поддержке его стратегии в недвижимости.