Временные недостатки

Однако одно, но достаточно весомое конкурентное преимущество — историческая набережная, благодаря которой часть квартир сделаны видовыми, — позволяет застройщикам не беспокоиться о спросе. Преобразование бывшей промзоны в территорию жилой застройки началось почти 10 лет назад. Пионерами освоения этой локации стали ГК "Эталон", СК "ЦДС" и компания "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад".

Интерес девелоперов

К настоящему моменту этими застройщиками уже сданы в эксплуатацию четыре проекта — ЖК "Ласточкино гнездо" и "Дом на Октябрьской набережной" от ГК "Эталон", ЖК "Октябрьская набережная" от ЦДС и ЖК "Каролина" от ЛСР. Еще три проекта — ЖК "Приневский" от ЦДС, ЖК "Фрегат" от ЖСК "Фрегат" и ЖК "Светлый мир "О, Юность…" от Seven Suns Development — находятся в процессе реализации. Кроме того, разработкой реконструкции участков на бывших территориях фабрик "Бумага" и "Невская мануфактура" занимается "БФА–девелопмент", а на месте завода "Баррикада" ЛСР планирует строительство жилого квартала "Цивилизация".

По подсчетам аналитиков Colliers International в Санкт–Петербурге, суммарно на месте бывшей промзоны на Октябрьской набережной может быть реализовано до 1,5 млн м2 жилья.

Интерес девелоперов к этой территории вызван, в частности, ее "видовым" потенциалом, который долгое время оставался нераскрытым — как рассказала директор по продажам и продвижению "СПб Реновация" Ольга Захарова, протяженность Невы в границах Невского района составляет приблизительно 15 км.

"Действительно, непосредственная близость к Неве является особенностью этой локации, и это во многом определяет будущее строительство", — говорит заместитель директора компании "Адвекс на Академической" Ольга Журавлева. Большинство экспертов согласны, что наличие видовых квартир станет серьезным конкурентным преимуществом жилых кварталов на Октябрьской набережной. "Изначально квартиры, из окон которых открывается панорама рек и каналов, были отличительной особенностью домов, возводимых в районах исторического центра (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном), то есть либо элитного сегмента, либо бизнес–класса", — рассказывает Ольга Захарова. Теперь возможность созерцания водной глади появится и у покупателей недвижимости масс–маркет.

Идеальной эту локацию трудно назвать. Помимо вида на воду, который так ценится в Петербурге, жители Октябрьской набережной будут также созерцать и промзону. Есть и другие, более существенные недостатки. Так, по словам маркетолога–аналитика ЗАО "БФА–Девелопмент" Юлии Семакиной, большим минусом является напряженность транспортной артерии Октябрьской набережной.

"По ней идет грузовой транспорт, это шестирядное движение, которое круглосуточно функционирует, и говорить о том, что там будет построено жилье высокого класса, не приходится. Однако в составе кварталов, которые подвергаются редевелопменту, будут укромные зоны, где классность жилья можно сделать выше, а видовые квартиры отодвинуть непосредственно от набережной", — объясняет Юлия Семакина. Тем не менее возводить на Октябрьской набережной жилой объект уровня бизнес–класса ни один девелопер не решится. "Все заявленные и уже построенные проекты относятся к сегментам эконом и комфорт", — говорит старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт–Петербурге Любава Пряникова.

С ограничением доступа

По словам Ольги Журавлевой, разброс цен здесь очень большой — стоимость квадратного метра находится в диапазоне от 63 тыс. до 100 тыс. рублей. "Это связано с тем, что представлена широкая линейка типов квартир, от студий до 3–4–комнатных, с разными видовыми характеристиками", — объясняет Ольга Журавлева.

Квартиры с видом на набережную традиционно будут стоить дороже, но незначительно. "Вид из окон, в том числе на воду, может быть лишь дополнением к качественному продукту, но не основополагающим моментом в ценообразовании. Хотя наличие вида на акваторию Невы, который получат покупатели квартир, по крайней мере в некоторых корпусах и секциях, безусловно, найдет свое отражение в ценах. Такие квартиры дороже в среднем на 5 –7%, чем по проекту в целом. По меркам бизнес–класса это, наверное, не очень много (там надбавка за вид может достигать десятков процентов), но покупатель, рассматривающий варианты в сегменте комфорт, ориентируется в первую очередь на обустроенность территории в будущем, наличие необходимых метражей и планировок", — поясняет Ольга Захарова.

Большое значение также имеет транспортная доступность — сегодня одно из самых больных мест этой локации, несмотря на наличие пяти станций метро на левом берегу и еще двух в правобережной части Невского района. Проблема в том, что ни до одной из них дойти пешком практически невозможно. Например, расстояние от ЖК "Приневский" до ближайшего метро составляет 6,7 км, жителям жилого квартала "Ласточкино гнездо", чтобы добраться до подземки, приходится преодолевать 4 км. При этом до ближайшей остановки маршрутного такси больше километра. Более сносная ситуация в этом отношении в ЖК "Цивилизация" и ЖК "Фрегат", от которых до метро идти 2,5–3 км.

Трафик спросу не помеха

Не спасет ситуацию и наличие автомобиля. "Переправу через Неву осуществляют всего два автомобильных моста — Большой Обуховский (вантовый) и Володарский мост, через которые можно попасть в левобережную часть Невского района и в центр города, — объясняет Юлия Семакина. — Однако Володарский мост постоянно перегружен, что является причиной пробок на Народной и Ивановской улицах, также почти всегда затруднено движение на Дальневосточном проспекте".

Часть экспертов считает, что с учетом существующих минусов цены в новых кварталах на Октябрьской набережной должны быть значительно ниже. Однако коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Юлия Ружицкая убеждена, что стоимость недвижимости всегда регулируется рыночным спросом и качественными характеристиками проекта. Спрос же налицо, несмотря на недостатки, большинство из которых являются временными. Ведь по факту серьезных трудностей с реализацией пока не испытал ни один из застройщиков этой локации. Все квартиры и в "Доме на Октябрьской набережной", и в квартале "Октябрьская набережная", и в ЖК "Каролина" давно проданы.