Снижение на Пулковской высоте

Неразвитая инфраструктура, а также близость аэропорта и полигона твердых бытовых отходов на Волхонском шоссе, по мнению аналитиков, серьезно снижают привлекательность этой локации.

Не по доброй воле

По разным оценкам, сегодня строительством малоэтажных комплексов в Пе-тербурге занимаются более 30 компаний. "К сожалению, доступного нового жилья такого формата в городской черте почти нет. В основном этот формат развивается в прилегающих к городу районах. Подобные проекты есть в северном направлении, в окружении Всеволожска и в исторических пригородах Петербурга", — комментирует старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт–Петербурге Любава Пряникова. По словам экспертов, в последнее время активное развитие сегмента малоэтажного строительства также получил и район Пулковского шоссе.

Так, 203,4 га предназначены для малоэтажной застройки с предельной высо-той 18 м (до пяти этажей) в рамках проекта комплексной застройки "На Царскосельских холмах", расположенного между Пулковским и Петербургским шоссе. Большая часть жилых объектов, возводимых непосредственно на Пулковском шоссе на территории площадью 240 га в мини–городе "Планетоград", также будут четырех–пятиэтажными. Полностью малоэтажным будет и новый квартал "Югтаун", который планируется возвести территории площадью 198 га северо–восточнее пересечения Пулковского и Волхонского шоссе.

Появление в этой локации проектов низкой этажности, естественно, связано не с тем, что девелоперам внезапно стало неинтересно застраивать город высотками, от которых можно получить максимальную прибыль, и они в ущерб себе решили построить город–сад на окраине города. Все значительно проще. Все проекты расположены в непосредственной близости от парковой зоны Пулковской обсерватории, территория которой в радиусе 3 км имеет охранный статус, введенный еще в 1945 году и затем утвержденный в ст. 71 закона Петербурга "О правилах землепользования и застройки". В 2009 году в документ были внесены поправки, согласно которым часть земель рядом с обсерваторией застраивать разрешили, но только после получения дополнительного согласования проектов с дирекцией ГАО РАН. В любом случае, по словам руководителя отдела маркетинга и продаж ЖК "Триумф Парк" Юлии Жалеевой, высота зданий в проектах на Пулковском шоссе ограничивается регламентом застройки. "Многоэтажное строительство здесь запрещено", — объясняет эксперт.

Демократичные цены

Однако даже с учетом высотных ограничений девелоперам выгодно строить на этой территории. Как объяснил генеральный директор строительной компании "Красная Стрела" Николай Урусов, ближе к Пулковским высотам земля дешевле, чем, например, в начале Пулковского шоссе, поблизости от КАД, где сейчас возводятся многоэтажные жилые комплексы. "Более низкая стоимость земельных участков в этой локации позволяет девелоперам реализовывать малоэтажные проекты с весьма привлекательной для покупателя экономикой", — объясняет Николай Урусов.

Действительно, цены на квартиры в жилых комплексах на Пулковском шоссе выглядят вполне демократичными. Так, в уже сданном ЖК "Образцовый квартал", который реализован в рамках КОТ "На Царскосельских холмах", они стартуют от 3,2 млн рублей. Стоимость квартир во входящем в состав этого же проекта ЖК "Царский двор", который также близится к завершению, начинается от 2,9 млн рублей. Еще дешевле можно приобрести жилье в ЖК "Планетоград", сдача которого запланирована на 2019 год, — к примеру, студии в этом комплексе предлагаются за 2 млн рублей.

При этом жилье в этих проектах эксперты относят к качественной недвижимости класса комфорт и комфорт–плюс. Почти все комплексы построены по кирпично–монолитной или монолитной технологии (за исключением панельного ЖК "Пушгород"), имеют просторные кухни от 9,5 м2, потолки высотой от 2,7 м, застекленные лоджии и т. д. "Это не транзитное жилье. Например, в МЖК "Неоклассика" акцент сделан на двух– и трехкомнатных квартирах средней площадью 65–100 м2. Студий немного — не больше 7%, и это полноценные квартиры площадью от 31 м2", — подчеркивает Николай Урусов.

Спрос за предложением

Несмотря на очевидные достоинства, быстрых продаж в малоэтажках на Пулковском шоссе эксперты не ожидают. "Существенными недостатками этой локации являются низкий уровень развития внешней сопутствующей инфраструктуры и удаленность от станций метро. Кроме того, отсутствуют хорошие природные факторы в окружении, как, например, естественные хвойные леса в Северном и Всеволожском направлениях", — комментирует Любава Пряникова. Директор компании "Адвекс–Московский" Дмитрий Туркин соглашается с коллегой. "Это явно уже не город с его плюсами и минусами, но и не пригород с чистым воздухом и спокойствием", — считает эксперт.

По его мнению, к числу факторов, снижающих привлекательность этой локации, также относится наличие аэропорта в непосредственной близости. "Чем дальше от него, тем лучше. Ежедневно пролетающие мимо несколько десятков самолетов не добавят чистоты воздуха, тишины и душевного равновесия", — считает эксперт. К серьезным минусам этой локации эксперты также относят и соседство с полигоном твердых бытовых отходов на Волхонском шоссе.

"Если миазмы от него со временем затихают, то радовать глаз он не перестанет еще долго, — говорит Дмитрий Туркин. — Да и стоимость "квадрата" не сильно отличается от среднерыночной цены в городе, при этом фактически все комплексы находятся в пригороде". В то же время назвать бесперспективным это направление нельзя, поскольку спрос на малоэтажные проекты стабильно растет. "Не секрет, что возводимые многоэтажные кварталы в ближайших пригородах уже привели к транспортному коллапсу в некоторых районах Петербурга, таких, например, как Мурино и Шушары. Поэтому в настоящее время формируется пул покупателей, которые переезжают из построенных в последние годы много-этажек в более комфортную среду малоэтажных кварталов, — объясняет Любава Пряникова. — Покупатели подобного жилья хотят жить в комфортных условиях, в зеленых малонаселенных просторных кварталах, а не в каменных джунглях". Кроме того, формат застройки высотой четыре–пять этажей привычен покупателям. Многие выросли в пятиэтажных домах советской постройки", — говорит Любава Пряникова.

"За 3 последних года спрос действительно вырос в 2 раза, — подтверждает Дмитрий Туркин. — И если традиционно спрос рождает предложение, то на петербургском рынке малоэтажного жилья возникла обратная ситуация. Сейчас спрос на такие объекты формируется за счет того, что есть предложение, а не наоборот. Что касается самой локации, то благодаря появлению конгрессно–выставочного комплекса "Экспофорум" место стало понятным, узнаваемым и перспективным в плане развития и даже в какой–то степени престижным".