Первичные риски

Приобретение квартиры на первичном рынке уже сопряжено с рисками. Так что к вопросам финансовой защиты объекта недвижимости стоит подходить комплексно. Прежде всего стоит обязательно проверять, как и где застрахована гражданская ответственность застройщика, имеет ли строительная компания финансовую гарантию банка. Сегодня, в соответствии с законом, это обязательные меры защиты, которые должны гарантировать дольщику возможность вернуть вложенные средства, если объект не будет достроен.

С исполнением Федерального закона №214 с самого начала возникали сложности. Страховщики массово покидали этот рынок, так как работа здесь сопряжена с рисками, да и требования Центробанка к страховым компаниям — участникам очень высоки. А финансовая гарантия слишком дорого обходится строителям, и к поручительству банков они прибегают не часто. С 1 июля 2017 года система защиты финансовых рисков в России должна радикально измениться: застройщики должны будут делать отчисления в государственный компенсационный фонд. Каждая компания будет отчислять в фонд 1% от стоимости объекта. По замыслу Госстроя и Агентства ипотечного жилищного кредитования, он должен будет постепенно заменить существующие защитные механизмы. Но пока не заработал фонд, страхование и фингарантии остаются.

Создание госфонда

"В существующем виде страхование ответственности застройщиков не защищает интересы дольщиков, — считает Дмитрий Шишкин, начальник управления страхования ответственности "Ингосстрах". — Достаточно двух–трех страховых случаев с суммой выплат несколько миллиардов рублей, чтобы с большой долей вероятности страховые компании, наиболее активные на данном рынке, перестали существовать. Сложно говорить об эффективной работе такого вида страхования, в котором объемы взятых на себя страховщиками обязательств, по нашим оценкам, превышают 1,5 трлн рублей и фактически остаются на их собственном удержании, так как ни одна из крупных финансово устойчивых западных перестраховочных компаний не принимает в перестрахование данные риски. Создание госфонда — правильный и своевременный шаг".

"Цель фонда — дополнительная защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, перед которыми застройщиками не исполняются обязательства, — отмечает Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо–Западного дивизиона "Ренессанс страхование". — Сегодня, помимо страхования и банковского поручительства, существует также механизм счетов эскроу. В настоящий момент ФЗ–218 "О государственной регистрации недвижимости" не требует страховой полис или поручительство банка в случае, если договор долевого участия предусматривает внесение дольщиком денежных средств в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу. Это новый механизм привлечения средств граждан в долевое строительство через специальные счета в банках. Застройщик получит средства дольщика только после передачи тому квартиры".

Создаваемый фонд для защиты прав дольщиков станет еще одной мерой защиты. "Пока же он не заработал, дольщик должен обязательно изучать доступную финансовую информацию застройщика, смотреть отзывы", — советует Дмитрий Шишкин. Впрочем, все эти меры будут актуальны и после 1 июля.

В первые годы

Помимо общих финансовых рисков владелец должен учитывать и бытовые, которые могут проявиться в первые годы после введения дома в эксплуатацию. "У новых домов существенно выше риск протечки в силу неустраненных недоделок монтажа и нередко некачественного сантехнического оборудования. Эти недостатки как раз проявляются сразу. Протечки — причина страхового случая в новых домах примерно в 80% случаев", — отмечает Виталий Овсянников.

Существенной особенностью для нового дома также является повреждение отделки из–за усадки здания, что может стать причиной появления трещин на стенах, искривления углов и прочих дефектов, но такие страховой полис не покрывает, так как усадка дома — естественный процесс, и у него нет признаков случайности наступления.

Анастасия Аляудинова, заведующая сектором страхования имущества СПАО "Ингосстрах", обращает внимание, что в первые годы проявляются конструктивные дефекты. "В результате деформации конструктивных элементов или усадки дома может быть повреждено напольное, потолочное, настенное покрытие. Проще говоря, если собственник жилья раньше времени сделал ремонт в квартире и из–за этого образовались трещины на потолке или деформировалось плиточное покрытие", — объясняет она. Данный риск можно включить в покрытие, его стоимость составит 3% от стоимости имущества.

Можно застраховаться и на тот случай, если при проведении ремонта в квартире были нарушены нормы и правила проведения ремонтно–строительных работ, а также если страховой случай (протечка, пожар, взрыв и др.) произошел по причине строительных дефектов и недостатков или ошибок проектирования и строительства. Стоимость доплаты будет порядка 0,06% от стоимости застрахованного имущества.

"Риски выше на тех объектах, где производится или только что произведен ремонт — в процессе ремонта используется сварка, врезка в водонесущие системы, а также после ремонта, в послепусковой период, в течение которого выявляются все дефекты ремонтных работ, в том числе вследствие использования некачественных деталей и узлов", — отмечает Виталий Овсянников. Соответственно, при страховании гражданской ответственности за эксплуатацию квартиры при планировании ремонтных работ целесообразно включить риск гражданской ответственности при их проведении. Такой полис стоит дороже, но пренебрегать им не стоит.

Для примера можно взять полис со страховым лимитом 300 тыс. рублей. В этом случае, во–первых, возможно страхование ответственности, возникающей при причинении ущерба при эксплуатации квартиры (стоимость полиса составит 1500 рублей). Во–вторых, страхование ответственности, возникающей при причинении ущерба при проведении работ по переустройству (стоимость такой опции — дополнительно 600 рублей). Отдельно от первого риска такой договор не оформляется. Если первый вид страхования компенсирует ущерб, допустим, от залива из–за срыва гибкой подводки, то второй — из–за протечки в ходе монтажа водопровода.

Если будет ипотека

При выдаче ипотечного кредита банки, в соответствии с законом, обычно предлагают как минимум страхование имущества, а также, что практикуется чаще всего, страхование заемщика от несчастных случаев и болезней и / или титульное страхование (риск утраты права собственности на квартиру).

Последние страховки, как правило, предлагаются комплексно.

В зависимости от того, какую программу выбирает заемщик, банк выставляет соответствующие условия кредитования — чем больше рисков застрахует заемщик, тем меньше будет процентная ставка по кредиту.

"Жизнь и здоровье заемщика страхуются на этапе выдачи ипотечного кредита, а после постройки дома и оформления квартиры в собственность страхуется непосредственно приобретенная недвижимость, — рассказывает Ольга Патракеева, начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Санкт–Петербурге. — В последнем случае могут включаться разные риски, среди которых пожар, удар молнии, взрыв бытового газа и паровых котлов, воздействие жидкостей, стихийные бедствия, выход подпочвенных вод и оседание грунтов, падение летательных объектов, наезд транспортных средств, конструктивные дефекты, кража со взломом, грабеж, разбой. Тариф на страховку фиксированный — 0,11% от суммы кредита в год".

Страховать свою жизнь и здоровье, как и риск утраты права собственности на квартиру, заемщик не обязан — это добровольная услуга, хоть она и влияет на уровень ставки.

Страхование — это всегда защита, если вдруг в результате внезапной болезни или несчастного случая заемщик потеряет трудоспособность.