Утраченная популярность

Бум закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) случился в середине прошлого десятилетия. Тогда в течение нескольких лет активы российских ЗПИФН и рентных фондов, многие из которых тоже вкладывают средства пайщиков в недвижимость, увеличивались кратно (см. диаграмму "Стоимость чистых активов российских ЗПИФН"). Но в те годы и цены на недвижимость росли ежегодно на десятки процентов. К примеру, в 2006 году, по данным портала www.bn.ru, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Петербурга поднялась на 104%, а на первичном — на 98%.

В петербургские квартиры и нежилые помещения лет десять назад можно было вложить совсем небольшие суммы, менее 100 тыс. рублей, купив паи ЗПИФН. Такие фонды были в линейке нескольких управляющих компаний, общее число таких фондов превышало десяток.

Такие фонды, как правило, ежегодно выплачивали пайщикам доход. Кроме того, некоторые управляющие компании (УК) выводили паи своих ЗПИФН на биржу, так что, несмотря на закрытый характер фондов (это означает, что УК не проводит обратный выкуп паев ни ежедневно, как в открытых фондах, ни несколько раз в год, как в интервальных), пайщики имели возможность в любой день превратить свои паи в деньги.

Благоденствие осталось в прошлом

Сейчас фондов недвижимости, имеющих инвестиции в Петербурге, тоже около десятка, но среди них розничных, то есть доступных для широкого круга инвесторов, "ДП" обнаружил всего два. Это ЗПИФН "Арсагера — Жилищное строительство" ("Арсагера — ЖС") и ЗПИФН "Сбербанк — Арендный бизнес", который, по словам Алексея Новикова, управляющего директора УК "Сбербанк Управление Активами", инвестирует в складские комплексы в Московской и Новосибирской областях, а также в Петербурге.

С розничными ЗПИФН сейчас вообще дела обстоят не очень здорово. По данным информационного портала Investfunds, среди 175 российских ЗПИФН лишь у 10 число пайщиков превышает 50 (см. таблицу). Эти данные отражают ситуацию на 30 сентября 2016 года, но она с тех пор не сильно поменялась, полагают в Investfunds. Большинство же ЗПИФН создаются для узкого круга пайщиков, иногда вовсе для одного, для получения льгот по налогам. УК "Сбербанк УА", по мнениям опрошенных "ДП" экспертов, находится в особенном положении, так как имеет сильный канал продаж — сеть отделений материнского банка. За счет этого она способна распространять паи своих фондов среди тысяч пайщиков.

Спрос возвращается

Спрос на паи ЗПИФН постепенно возвращается, считает Алексей Новиков. "В последнее время, когда ставки по депозитам стремительно снижаются, мы видим большой интерес у наших клиентов к диверсификации портфелей за счет покупки паев ЗПИФН, — констатирует он. — В прошлом году в ЗПИФН "Сбербанк — Арендный бизнес" были собраны рекордные 5 млрд рублей. В 2017 году "Сбербанк Управление Активами" планирует запускать новые ЗПИФН. В частности, во II квартале 2017 года планируется допэмиссия ЗПИФН "Сбербанк — Арендный бизнес 2".

Однако другие опрошенные эксперты не ожидают нового бума на рынке розничных ЗПИФН в ближайшее время. По их оценкам, для этого сейчас нет объективных предпосылок.

"Причина, по которой фонды недвижимости не получили широкого распространения, кроется не в отсутствии интереса розничных инвесторов. Интерес, на мой взгляд, есть, — утверждает Владимир Свиньин, основной владелец УК "Свиньин и партнеры". — Однако ограничения, наложенные на фонды для обычных (неквалифицированных) пайщиков, сложны и очень трудоемки для управляющих компаний. В частности, фонды могут быть только рентными то есть владеть готовыми объектами высокого класса, стабильно генерирующими арендную выручку. И эти объекты не должны быть закредитованы. На практике же все "высококласнные" объекты обременены залогом. Освободить объект от залога может только крупная финансовая организация — банк либо УК в составе банковской группы. Они предпочитают привлекать депозиты, а не плодить конкурирующие финансовые продукты. Ну, и отчетность по рентному фонду для неквалифицированных инвесторов сверхтрудоемкая".

"Интерес пайщиков к вложениям в ЗПИФы недвижимости практически исчез после кризиса 2008–2009 годов, — поделился Алексей Астапов, заместитель председателя правления УК "Арсагера". — Те инвесторы, которые приобретали паи нашего ЗПИФа (в последние несколько лет), делали это на вторичным рынке (через биржу) и с существенным дисконтом к расчетной стоимости пая. Если судить по индексу "Бюллетеня недвижимости", докризисный максимум цен на квартиры (лето 2008 года) в Петербурге еще не достигнут. Дисконт между первичным и вторичным рынком находится на историческом минимуме, то есть за счет строительной готовности получить существенную доходность сейчас очень непросто. Рост популярности розничных ЗПИФН могут вызвать два фактора: снижение доходности по банковским депозитам и рост стоимости самой недвижимости. Цены на квартиры очень сильно зависят и от доступности ипотеки — при снижении ставок спрос будет расти. В 2017 году мы прогнозируем рост на 8–10% по индексу вторичного рынка. В долгосрочной перспективе недвижимость приносит доходность, превосходящую инфляцию, поэтому среди наших клиентов многие считают необходимым держать часть своих сбережений в этом активе. Попытки предложить паи ЗПИФН розничным инвесторам сейчас делают крупные московские компании (УК Сбербанка, УК ВТБ). Сотрудники этих компаний, отвечающие за операции с недвижимостью, живут и работают в Москве. Дистанционно покупать и продавать недвижимость (особенно жилую) крайне затруднительно, поэтому в эти ЗПИФНы приобретается в первую очередь московская недвижимость".

"Основная проблема ЗПИФН не столько в довольно низкой доходности недвижимости после 2008 года, сколько в низком уровне развития рынка, — отмечает Всеволод Лобов, руководитель аналитической службы ИК "ДОХОДЪ". — Торгуемые на бирже фонды рентной недвижимости в США (REIT) выплачивают ежемесячный доход, сильно диверсифицированы и ликвидны. Благодаря этому их можно использовать в инвестиционных портфелях широкого круга инвесторов. В целом почти каждый портфель, составляемый финансовым советником в США, включает инвестиции в недвижимость. В России никто не выплачивает ежемесячный доход, прежде всего из–за низкой диверсификации активов. Кроме того, абсолютное большинство фондов недвижимости создаются под конкретного заказчика и для конкретных целей. Они неинтересны розничным инвесторам, так как процесс принятия решений в них не прозрачен".

"Как мне кажется, ЗПИФН — это вообще не инструмент для частных инвесторов, — считает Иван Капитан, президент Национальной лиги управляющих. — В принципе, российский ЗПИФН соответствует популярным среди частных инвесторов за рубежом REITs, но управляющие не позиционируют данный инструмент как продукт для широкого круга инвесторов. Часто фонды недвижимости "заточены" под небольшой пул "своих" инвесторов, иногда даже под одного конкретного человека. Вопрос, почему так сложилось, интересный. Скорее всего, потому же, почему до сих пор не пользуются популярностью и более очевидные для розничного инвестора продукты, открытые и интервальные фонды. А именно: у нас этого розничного инвестора практически нет, а тот, что есть, не шибко идет в ПИФы". "Большие перспективы я вижу в формировании ЗПИФов рентной недвижимости, — указывает Никита Демидов, управляющий по корпоративному и брокерскому бизнесу "БКС Брокер". — На рынке есть объекты с устойчивой структурой арендаторов и с прогнозируемым потоком платежей, которые могут заинтересовать инвесторов. Я в 2007 году попробовал данную форму инвестиций, вложив деньги в два фонда недвижимости под управлением УК "Арсагера". Фонд рентной недвижимости приносил ежегодный доход в районе ставки депозита Сбербанка, а паи фонда "Жилищного строительства" я перевел на свой биржевой счет. В 2008 году в момент падения рынка я продал и откупил их позже процентов на 25 дешевле. В 2014–2015 годах я полностью погасил паи, и в целом данная инвестиция с учетом спекулятивной операции в 2008 году принесла доход где–то чуть выше банковского депозита".