История против современности

Развитие элитной недвижимости в центре Петербурга шло по пути от расселяемых коммуналок и хай–тека первых элитных комплексов в нулевых к современным жилым кварталам в настоящем. "В начале этого пути тема соблюдения критериев классности не была такой актуальной, как сейчас, спрос превышал предложение, и продавалось все, что строилось", — отмечает Анастасия Лебедева, директор по маркетингу корпорации "Адвекс. Недвижимость" (входит в Ассоциацию риелторов СПб и ЛО). Сегодня клиент, приобретая дорогую недвижимость, обращает внимание не только на местоположение, но и на единство внешнего и внутреннего содержания жилого комплекса, продуманные планировки, качество инженерии, оформление входных групп и придомовых территорий, вместимость паркинга, наличие какой–то изюминки в предлагаемом проекте.

По данным агентства "АЛЕКСАНДР Недвижимость" (входит в АРСПб и ЛО), на февраль 2017 года в историческом центре Петербурга предлагается около 20 жилых комплексов разной степени готовности (всего около 715 квартир) и более 2 тыс. предложений на вторичном рынке.

Как отмечает директор департаменты элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко, в ближайшее время на рынок может выйти несколько новых элитных проектов совокупной жилой площадью около 23,2 тыс. м2.

Такое разное жилье

В центральных районах наблюдается расслоение проектов в сегменте элитного жилья: есть предложения и за 200 тыс. за 1 м2, и за 500 тыс. за 1 м2. "Это связано с тем, что сам центр города далеко неоднороден, — поясняет Екатерина Немченко, — проекты, расположенные рядом с историческими достопримечательностями и имеющие видовые характеристики, ценятся гораздо выше, чем проекты в центре без соответствующих характеристик".

При этом цены растут, и предпосылок к их снижению нет. По словам Анастасии Лебедевой, цены выросли в среднем на 5–10%, причем и на первичку, и на вторичку. Но если в первом случае это результат продуманной маркетинговой политики, то на вторичке — результат желания "упрямых" продавцов, которым зачастую проще снять объект с продажи, чем согласиться с падением цены.

"А с вводом новых законов и коэффициентов все технико–экономические показатели по участкам, разрешения на строительство по которым не были получены до конца прошлого года, будут существенно уменьшены, что приведет к увеличению себестоимости и росту цен на первичном рынке элитного жилья не менее чем на 15%, — рассказывает генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова. — Но на спросе это никак не отразится, так как стабильно высокий спрос в центре будут формировать два фактора: переезд госкорпораций в Петербург и усиление туристической привлекательности города".

Среди элитных новостроек растет доля апартаментов. Как отмечает директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI Вера Сережина, это заметная тенденция, и здесь Петербург идет по пути Москвы.

По пути реновации

При этом у квартир на вторичном рынке есть "моральное" преимущество перед новостройками — некоторым людям нравится чувствовать себя прикоснувшимися к истории. Но жизнь в таком доме накладывает дополнительные ограничения, в том числе с точки зрения сохранности имущества и защиты от воздействия со стороны (например, от перепланировок соседей).

В связи с этим актуальность приобретают проекты комплексной реновации исторических зданий. Как отмечает Екатерина Немченко, проект реновации в центре города, выполненный с учетом всех требований, предъявляемых к современному элитному жилью, будет, безусловно, интересен покупателям, но разработчикам подобных проектов следует быть предельно внимательными ко всем составляющим и деталям будущего проекта.

Руководитель проекта "Клубный дом Art View House" (девелопер "Охта Групп") Михаил Ривлин отмечает, что реновация — один из путей элитного сегмента, но в объекте реновации покупатель не получит те удобства, которые можно сделать только в объекте нового строительства. С точки зрения девелоперов, такие проекты вызывают вопросы по окупаемости. "Реконструкция с учетом всех охранных требований оказывается сложнее, чем новое строительство", — отмечает Вера Сережина.

"С точки зрения именно покупателя, реконструкция исторического здания дает возможность приобрести квартиру в привлекательной локации, однако интерес к таким проектам будет зависеть от его качества — одно дело, если за сохраненным фасадом возводится абсолютно новый дом, и другое — когда покупателю предлагают дом с перенесенными стенами", — резюмирует главный управляющий департамента нового строительства агентства "АЛЕКСАНДР Недвижимость" Сергей Беляков.

В любом случае для покупателя такое жилье будет однозначно дороже и квартир в старом фонде, и элитных новостроек.