Жилье без границ

Не так давно оказалось, что в административных границах Петербурга жилье экономкласса уже никто и не строит: все максимально доступное предложение теперь сместилось в пригородные зоны Ленобласти. И до сих пор спрос со стороны петербуржцев на жилье "за КАДом" остается достаточно высоким.

"В 2016 году доля спроса по объектам, реализуемым в пригородной зоне Ленинградской области, составила 41,5% в расчете от количества заключенных сделок", — рассказывает руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.

Лидирующий район

По словам генерального директора ГК "УНИСТО Петросталь" Арсения Васильева, наибольшие объемы продаж фиксируются в локациях, где ведется наиболее интенсивное строительство, — это территории, максимально приближенные к городу: Мурино, Бугры, Янино, Кудрово.

Так, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", на Мурино и Кудрово в общей структуре спроса по итогам 2016 года приходилось 18 и 9% соответственно.

Еще одна активно развивающаяся локация в настоящее время — Бугры. "Несмотря на несколько большую удаленность от метро, чем Мурино, по соотношению цена — качество это один из самых выгодных вариантов в сегодняшних реалиях", — говорит генеральный директор группы компаний "Арсенал–Недвижимость" Станислав Данелян. Он отмечает, что сейчас Бугры сложно назвать развитой локацией в плане инфраструктуры, но покупателей это не смущает — они выбирают жилье с прицелом на будущее.

Экономные покупатели

Основная причина активного спроса на жилье в приграничных районах Ленобласти — это, безусловно, цена. "Квартиры в проектах КОТ предлагаются дешевле, чем городское жилье аналогичного метража, — рассказывает генеральный директор группы компаний "КВС" Сергей Ярошенко, — при этом жители обеспечены всем спектром необходимой инфраструктуры, как социальной, так и коммерческой".

Сегодня новостройки рядом с КАД реализуют несколько десятков застройщиков. Если говорить о проектах многоквартирной застройки, то в основном здесь возводятся жилые комплексы, которые позиционируются в сегменте экономкласса. Некоторые застройщики относят свои жилые комплексы к классу комфорт.

При этом, по словам Арсения Васильева, в секторе малоэтажной загородной застройки ведется строительство коттеджных комплексов, которые ориентируются на более состоятельных покупателей — бизнес– и элит–класса.

В качестве примера масштабных проектов застройки территории можно привести ЖК "Новый Оккервиль" от компании "Отделстрой", ЖК "GREENЛандия" и ЖК "Семь столиц, квартал Лондон" от Setl City, ЖК "Ясно.Янино" и ЖК "Новое Сертолово" от ГК "КВС", ЖК "Три кита" от "Лидер Групп", ЖК "Краски лета" от компании "Полис Групп", ЖК "Тридевяткино царство" от "УНИСТО Петросталь", ЖК "Виктория" и "Прогресс" от инвестиционно–строительной компании "МАВИС" и другие.

"Особенностью строительства жилья в Ленобласти, в частности в Кудрово и Мурино, можно назвать взвешенный комплексный подход", — говорит директор по продажам инвестиционно–строительной группы "МАВИС" Елена Пальчевская, подчеркивая, что все проекты компании представляют собой масштабные стройки, включающее от двух до 10 домов, полностью обеспеченных инфраструктурой — начиная от детского сада, спортивных и детских площадок вплоть до супермаркета и аптеки на придомовой территории.

Среди особенностей строительства в Ленобласти заместитель генерального директора АО "Строительный трест" Беслан Берсиров также отмечает четкие правила работы для застройщиков по возведению социальной инфраструктуры в проектах комплексного освоения. "В рамках программы "Социальные объекты в обмен на налоги" мы построили и открыли самую большую школу на Северо–Западе на 1600 мест в Кудрово", — отмечает он.

С севера на юг

Застройщики работают в данных локациях уже не первый год, и сейчас многие жилые комплексы уже сдаются в эксплуатацию и заселяются. Так, Setl Group в прошлом году ввела в эксплуатацию 402 тыс. м2 общей площади жилья (из них 240 тыс. м2 в Мурино, 162 тыс. м2 в Кудрово). Объемы ввода "Полис Групп" в 2016 году составили более 170 тыс. м2. Из трех проектов ГК "УНИСТО Петросталь" общей площадью 650 тыс. м2 уже введены в эксплуатацию 150 тыс. м2, "Строительный трест" уже ввел 240 из 450 тыс. м2 в ЖК "Капитал". Группа компаний "Арсенал–Недвижимость" уже ввела в эксплуатацию 345 тыс. м2, Понятно, что бесконечно вести строительство в этих локациях не удастся. "Близкие к городу и перспективные для застройки территории в Ленобласти уже практически исчерпаны", — говорит заместитель генерального директора АО "Строительный трест" Беслан Берсиров. Арсений Васильев отмечает, что, как говорят власти, участков, которые уже отданы под застройку жильем в вышеперечисленных районах, еще хватит на 4–5 лет.

Таким образом, придется искать новые участки. Судя по всему, в первую очередь девелоперов должны заинтересовать районы Ленобласти, примыкающие к Петербургу с юга. Так, по мнению Ольги Трошевой, наиболее перспективным направлением для будущего строительства на сегодняшний день является Ломоносовский район. Уже сейчас здесь появляются первые проекты. Например, "Строительный трест" возводит ЖК комфорткласса "NEWПИТЕР" в пос. Новоселье Ломоносовского района, а неподалеку реализуется проект "Новоселье: городские кварталы".

"Продажи идут неплохо, а с учетом того, что крупный ретейлер ИКЕА заявил о своих планах по строительству в этом районе крупного ТРК, а в будущем и игровой парковой зоны, интерес к этой территории будет только расти", — говорит Беслан Берсиров.

Но это не значит, что строительство во Всеволожском районе прекратится. "Бремя лидерства в застройке возьмут на себя Сертолово, Янино, Колтуши", — комментирует Арсений Васильев.

По словам Ольги Трошевой, в дальнейшем ожидается развитие территорий в южной части Всеволожского района, например масштабный проект в деревне Новосаратовке от застройщика "ЦДС".

По словам Станислава Данеляна, развитие пойдет, вероятно, по пути столичного пригорода, и дальше будут застраиваться другие территории вокруг КАД. Однако это развитие вряд ли будет идти такими же быстрыми темпами, как в Москве.

Новая земля

Для девелоперов освоение более отдаленных участков означает увеличение вложений в их инженерную подготовку. По словам Беслана Берсирова, сегодня затраты на обеспечение инженерией участка составляют до 20% от себестоимости строительства. А в масштабных проектах, удаленных от города, эта цифра может возрастать. Поэтому, приступая к таким объектам, необходимо быть готовым работать первое время с невысокой рентабельностью, считает он.

К тому же спрос на жилье на удаленных от границ с городом территориях сегодня намного ниже, чем непосредственно в пригородной зоне. Привлекательность этих территорий для петербуржцев может стать выше в случае обеспечения их необходимой социальной инфраструктурой и местами для будущей работы в случае переезда.