Оттепельза городом

Ситуация на рынке загородной недвижимости в 2016 году была в целом удручающая: по сравнению с 2015–м число заключенных сделок у застройщиков сократилось почти на треть, отмечают участники рынка.

Однако в конце года забрезжила небольшая надежда на то, что интерес к коттеджам перейдет в практическую стадию, что выльется в конкретные цифры покупок. По данным экспертного бюро "Сперанский", в декабре на загородном рынке сделок было больше, чем в ноябре. Участники информационного обмена, в который входят застройщики 111 коттеджных поселков, подписали 93 сделки в первый зимний месяц против 84 в ноябре.

Неоднородная ситуация

Всего же за 2016 год в организованных коттеджных комплексах и мультиформатных поселках было реализовано 350 коттеджей и участков с обязательным подрядом (по сути, это дом, но на нулевой стадии), а также около 4 тыс. участков без подряда.

Как и прежде, именно участки без подряда остаются наиболее популярным форматом загородной недвижимости. А вот массовый спрос на таунхаусы, которые несколько лет назад были на пике продаж, ушел в прошлое. "Петербуржцы все–таки привыкли жить в квартирах, — отмечает руководитель бюро Дмитрий Сперанский, — а поскольку сейчас велико предложение квартир экономкласса в непосредственной близости от города, то покупатели с небольшим объемом средств переключились на них".

Падение рынка чаще всего объясняется падением экономики в целом. "На треть сократилось количество сделок и выручки у наших коллег, — отмечает директор по строительству Villa House (концерн Hartela) Юрий Головеров, — но это логично: политическая и экономическая ситуация в России и в мире тоже поменялась, и не в лучшую сторону".

Тем не менее на фоне общего упадка рынка проекты некоторых компаний остаются вполне успешными. "Нам удалось увеличить долю рынка, — отмечает коммерческий директор "Сити 78 Загородная недвижимость" Анна Лукьянчук, — по итогам 2016 года на наши проекты пришлось 25% сделок и 32% выручки от всех коттеджных поселков, расположенных на Токсовском направлении и на Дороге жизни". По словам Юрия Головерова, компания в 2016 году завершила полностью комплекс Aurinko Бор, оформила право собственности на большинство таунхаусов.

Дорого и стабильно

Особняком стоит рынок элитной загородной недвижимости, который в принципе не очень зависит от экономической ситуации. Здесь как продавались единицы коттеджей в хорошие годы, так и сейчас продаются. "У покупателей элитной недвижимости всегда есть средства, — отмечает Дмитрий Сперанский, — вопрос в том, когда они решат вложить их в недвижимость".

Как отмечают в компании Knight Frank St.Petersburg, из–за отсутствия нового предложения на рынке повышенный спрос на имеющиеся объекты привел к завершению рыночной реализации некоторых коттеджных поселков, где продажи велись более 5 лет.

И хотя цены на объекты не выросли, уход с рынка некоторых проектов повлиял на средние показатели. Например, в Выборгском районе завершение продаж в "Репинской усадьбе" привело к повышению средней цены на 10% по оставшимся в предложении объектам. А вот в Ломоносовском районе средняя цена предложения выросла на 10% в III квартале по сравнению со II кварталом, после того как были приостановлены продажи в проекте "Ванино".

По данным Knight Frank St. Petersburg, с января по сентябрь 2016 года продажи элитных коттеджей выросли на 23%. "Покупатели все чаще сталкиваются с отсутствием альтернатив на первичном рынке, что вынуждает их либо откладывать решение о покупке, либо начинать долгий поиск среди домов вторичного рынка", — говорится в аналитическом исследовании компании.

Дома для жизни

Как подсчитали в экспертном бюро "Сперанский", всего на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области предлагается к продаже 2350 коттеджей и/ или участков с обязательным подрядом. Но на данный момент на них построено лишь 530 домов. Остальное — только намерения.

Также в продаже находится 19 100 участков без подряда.

При этом эксперты отмечают, что все чаще покупатели приобретают загородные дома, а точнее всего, участки для последующего строительства дома для постоянного проживания. "Для многих это хорошая альтернатива получить просторное жилье по цене тесной городской квартиры", — говорит Дмитрий Сперанский.

При этом петербуржцы с ограниченными финансовыми ресурсами готовы жить все дальше от городских кварталов. Если еще несколько лет назад границей зоны постоянного проживания считалось 25–30 км от города, то сегодня многие готовы ехать и 40–45 км.

Будущее туманно

В целом участники рынка и эксперты настроены оптимистично относительно перспектив продаж в 2017 году.

Однако очевидно, что оживление на рынке начнется не раньше весны. Покупатели загородной недвижимости "просыпаются" по–настоящему не раньше апреля, хотя при очень теплой и ранней весне можно ожидать начала сезона и в марте.

"Мы, конечно, не ждем, что покупатели будут активны в зимние месяцы. В это время загородные проекты традиционно наименее привлекательны, — комментирует Юрий Головеров, — если на улице легкий минус и ровный снежный покров, эта картинка покупателям нравится, но нынешней зимой, как назло, все не так"

"К весне многие девелоперы готовятся уже сейчас. Ведут зимние работы в поселках, формируют эффективные рекламные кампании, разрабатывают новую подачу своих поселков", — рассказывает Анна Лукьянчук.

Дмитрий Сперанский считает, что в 2017 году ситуация с продажами будет лучше, чем в 2016 году, но достичь уровня 2015 года все же не выйдет.

Эксперты считают, что рост продажи коттеджей начнется после оживления рынка городской недвижимости. "По объективным оценкам, рынок жилья понемногу пойдет вверх уже в этом году, и уже вслед за ним, к концу 2017–го — началу 2018 года, в динамике прибавит и рынок коттеджного строительства", — считает руководитель отдела маркетинга ООО "H + H" Майя Афанасьева. Зато в 2017 году есть предпосылки для активизации частных застройщиков. "Люди, которые откладывали строительство или покупку загородного дома, поняли, что дальше тянуть с этим нет смысла, — считает Майя Афанасьева. — Во–первых, накопления подъедает инфляция, и ждать улучшения рыночной конъюнктуры не стоит, да и цены на недвижимость существенно и резко вниз не пойдут". Вторым фактором является подорожание на фоне инфляции строительных материалов, в том числе и газобетона.

Развитию ситуации будет способствовать и стабилизация курса рубля, кроме того, все уже привыкают к текущей ситуации и перестают воспринимать ее как кризисную. Все эти факторы в итоге и подтолкнут динамику продаж на загородном рынке.