Перспективы Московского тракта

Линию домов, выстроившуюся параллельно Московскому проспекту, эксперты сравнивают с "ярмаркой тщеславия". Начиная с 1930–х годов вдоль главной парадной магистрали города возводились роскошные сталинские апартаменты для советских "элитариев". Современные застройщики Московского проспекта уже не фокусируются на строительстве домов для элиты. Неплохо заработать можно и на комфортклассе.

Некомфортный прайс

По информации RBI, сегодня в Московском районе реализуется около 35 проектов, которые находятся на разной стадии готовности. Значительная часть активной новой жилой застройки сконцентрирована вблизи станции метро "Фрунзенская". "За счет близости к центру города здесь строится жилье либо в сегменте комфорт плюс, либо бизнес–класса, которое продается по достаточно высоким ценам — от 140 тыс. до 160 тыс. рублей за 1 м2, но, несмотря на это, пользуется хорошим спросом", — комментирует старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт–Петербурге Любава Пряникова.

Кроме того, много проектов уже возведено или находится на завершающей стадии реализации в южной части Московского района, возле станции метро "Звездная", где, как правило, преимущественно возводятся дома массового сегмента, в основном относящиеся к классу комфорт. По данным Colliers International, цена за квадратный метр составляет 100–120 тыс. рублей. Среди реализованных и строящихся жилых комплексов — Viva и Neo ("ЛСР"), Salut! (ИК "Пулковская"), "Пулковский" и "Летний".

В ближайшей перспективе здесь появится еще целый ряд новых проектов. По словам Любавы Пряниковой, потенциал для нового строительства жилья комфорткласса у станции метро "Звездная" связан с освоением территории комбината "Самсон", где уже ведется реализация ЖК "Сириус" ("Лидер Групп"), 4YOU ("Аквилон Инвест"), и также запланирован масштабный проект компании Glorax Development.

Все равно купят

По информации ООО "ИТП "Урбаника", по сравнению с 2015 годом цена за квадратный метр жилой недвижимости в Московском районе до начала IV квартала выросла почти на 3%. И хотя в настоящее время зафиксировано незначительное падение цен по однокомнатным и трехкомнатным квартирам, Московский район по–прежнему является одним из лидеров по инвестиционной привлекательности в Петербурге.

"По уровню цен как на первичном, так и на вторичном рынке Московский уступает только Петроградскому и Центральному районам, Васильевскому острову. Эта территория достаточно неоднородна, но у всех локаций вдоль Московского проспекта есть общие преимущества: много станций метро, хорошая транспортная доступность плюс репутация самого Московского проспекта. Cпрос здесь стабилен, кризис на него не повлиял", — объясняет директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI Вера Сережина.

В связи с этим застройщикам Московского района не приходится особенно конкурировать за покупателей. Качество предложения на первичном рынке жилья изменилось к лучшему, но, за редким исключением, только в части инфраструктурного обеспечения дома и жителей — то есть в том, что диктуется градостроительными требованиями.

"Сегодня компании, работающие в Московском районе, тщательно прорабатывают свои проекты с точки зрения архитектурной и инфраструктурной составляющих, однако редко обращают внимание своего покупателя на другие аспекты, — считает основатель VR–платформы для недвижимости Planoplan Олег Кельник. — Как правило, они не ставят в список значимых факторов такие критерии, как комфортная атмосфера, образ жизни и т. п.". По словам эксперта, большинство петербург–ских застройщиков могли бы стать более клиентоориентированными, внедряя в свои бизнес–процессы новые digital–форматы, позволяющие вовлекать потенциальных покупателей в процесс выбора квартир и перестраивать концепцию продаж — например, за счет внедрения передвижных шоу–румов, когда специалист по продажам сам приезжает к клиенту и показывает ему квартиру в виртуальной реальности.

Олег Кельник также отмечает, что сегодняшний покупатель на этапе продаж все чаще обращает внимание на планировки, заранее продумывая зонирование квартиры и расположение мебели, однако лишь единицы девелоперских компаний предоставляют своим клиентам возможность подбора дизайна интерьера будущего жилья в виртуальном шоу–руме.

Кроме того, по мнению аналитиков рынка, у девелоперских компаний, которые строят проекты ниже уровня бизнес–класса в Московском районе, желание быть оригинальными в части дизайн–проектов отделки мест общего пользования и лифтовых холлов появляется значительно реже, чем в менее престижных локациях города.

Популярность растет

В ближайшее время застройщики жилья массового сегмента в Московском районе вряд ли станут более чуткими к потребительским запросам, поскольку популярность этой территории станет еще выше.

Так, по данным ООО "ИТП "Урбаника", в период до 2020 года в Московском районе должны быть открыты три станции Красносельско–Калининской линии — "Броневая", "Черниговская" и "Боровая". Кроме того, Отраслевой схемой развития метрополитена в Санкт–Петербурге на 2011–2015 годы с перспективой до 2025 года предусмотрено строительство Кольцевой линии, которая при прохождении по территории Московского района сделает станции "Броневая" и "Парк Победы" пересадочными, а в районе перекрестка Бассейной улицы и Витебского проспекта появится ТПУ, состоящий из станции метро и железнодорожной станции.

"Таким образом, при реализации всех планов по развитию метрополитена на территории Московского района будет располагаться 16 станций метрополитена", — комментирует главный инженер проектов ООО "ИТП "Урбаника" Елена Резникова.

Кроме того, практически не остается свободных земель для реализации новых проектов, если не считать промышленных территорий. Однако их освоению препятствует слишком медленное решение вопросов, связанных с согласованием проектов редевелопмента. "Территории вдоль Московского проспекта потенциально чрезвычайно привлекательны для девелоперов, но отсутствие подготовленных в градостроительном плане территорий и поддержки со стороны города делает их освоение чрезвычайно затратным как в финансовом плане, так и по времени", — поясняет Елена Резникова. Так что не исключено, что после того, как завершится застройка территории комбината "Самсон", Московский район ждет дефицит предложения.