Достоин лучшего

По данным Colliers International в Санкт–Петербурге, все проекты в Буграх — как строящиеся, так и реализованные — относятся к классу масс–маркет, преимущественно к сегменту эконом. Из этого фактора и вытекает один из немногих плюсов для покупателей недвижимости в этом районе.

"К преимуществам локации можно отнести скромную цену предложения", — говорит маркетолог–аналитик ЗАО "БФА–Девелопмент" Юлия Семакина.

Действительно, стоимость однокомнатных квартир и студий, которые составляют 80% предложения в поселке, стартует от 50 тыс. рублей за 1 м2, и небольшую студию вполне реально купить за 1,5 млн рублей. "Покупатели охотно приобретают жилье в Буграх. Оно недорогое, к тому же локация не так уплотнена, как в соседних Мурино и Девяткино, где наметилась тенденция снижения потребительского спроса. Кстати, в Буграх — неплохая экологическая обстановка", — поясняет Юлия Семакина.

На низком уровне

Однако большинство опрошенных экспертов считают, что наряду с плюсами в Буграх достаточно много и минусов. Так, например, на очень низком уровне находится инфраструктура.

"Имеющиеся жилые комплексы построены без необходимой уличной сети, — рассказывает эксперт транспортного развития территорий ООО "ИТП "Урбаника" Илья Резников. — По сути, в поселке ее практически нет — только автодорога и дворовые проезды. Кроме того, ежедневными транспортными заторами осложнена связь со станциями метрополитена и единственным выездом на КАД".

Есть проблемы и с социальной инфраструктурой, поскольку до февраля 2016 года никто не обязывал застройщиков ее возводить. В итоге сегодня в поселке функционирует всего одна школа на 400 учащихся и один садик на 150 человек. Кроме того, в Буграх нет поликлиники, ее заменяет амбулатория. При этом в настоящий момент в поселке живет 14 тыс. человек. Оставляет желать лучшего и уровень развития внутренней торговой и сервисной инфраструктуры, не хватает парковочных мест.

Светофор поможет

Тем не менее в трех уже построенных в Буграх объектах квартиры полностью распроданы. Впрочем, о дефиците предложения речи не идет. В поселке на разных стадиях строительства находятся еще пять комплексов, предлагающих к продаже около 43 тыс. м2 жилья. Несмотря на проблемы с инфраструктурой, эксперты уверены, что застройщики достаточно быстро реализуют этот относительно небольшой объем. "В последние полгода спрос снижался, но сейчас наблюдается некоторое оживление рынка, — комментирует Илья Резников. — При этом нужно понимать, что спрос есть не конкретно на Бугры, а просто на очень дешевое жилье". По мнению эксперта, цены могут начать подниматься, если начнут нормально решаться инфраструктурные проблемы.

Шанс на то, что в этом отношении ситуация сдвинется с мертвой точки, появился после того, как правительство Ленинградской области ввело новые правила застройки региона по зональному принципу — так называемый строительный "Светофор". Программа, которая начала действовать с марта 2016 года, обязывает девелоперов, возводящих объекты в "красной зоне" — то есть на территории, граничащей с Петербургом, не просто строить жилые дома, а планировать и создавать все необходимые для жилых районов объекты социальной инфраструктуры.

Уже сейчас компания "ЦДС" заявила о том, что в рамках строительства ЖК "Новые горизонты" на 450 тыс. м2 жилья (более 10 тыс. квартир) будут построены два детсада на 560 мест и школа на 1375 учащихся. Еще один детский сад появится между ЖК "UP–квартал Светлановский" от "ФСК Лидер" и ЖК "Мурино 2017" от "Самолет Девелопмент". Кроме того, до 2020 года в поселке планируется открыть новую станцию метро "Бугры".

Высоткам — зеленый свет

Эксперты уверены, что ближайшие годы строительство новой недвижимости в Буграх будет стремительно развиваться. "С точки зрения наличия незастроенного пространства — бывших или действующих полей в Буграх можно построить еще очень много недвижимости", — комментирует Илья Резников.

По данным "БФА–Девелопмент", сегодня общая площадь жилых проектов, которые были анонсированы застройщиками, составляет около 3,5 млн м2. В частности, крупные проекты в Буграх заявили "Арсенал Недвижимость", планирующая на 57 га построить 306 тыс. м2 жилья, и "Пантикапей", которая намерена возвести 3 млн м2 недвижимости на 700 га к 2030 году в рамках строительства города–спутника "Евроград".

Что касается формата застройки, то, по мнению экспертов, перспективы есть только у многоэтажных комплексов.

Директор по продажам ГК "Факт" Сергей Балуев поясняет, что люди, которые делают выбор в пользу коттеджных поселков, не поедут в локацию со сложной транспортной доступностью, чрезмерной плотностью застройки, нехваткой инфраструктурных объектов и огромным процентом съемного жилья.