Государство научилось успешно манипулировать поведением покупателей квартир в новостройках

За текущий год на первичном рынке жилья Петербурга и его ближайших пригородов, по данным экспертов, было совершено от 80 тыс. до 90 тыс. сделок. За последние 10 лет подобный пик продаж наблюдался лишь в 2014 году, когда из–за провала рубля люди ажиотажно скупали квартиры, чтобы сохранить сбережения. Оптимисты говорят, что экономика, а вместе с ней строительный рынок, который обеспечивает 20% налоговых сборов в регионе, вышли из кризиса. А пессимисты связывают активность покупателей с теми негативными изменениями, которые обещаны строительному рынку в 2017 году, в частности с угрозой отмены ипотеки с господдержкой после 31 декабря 2016 года. Эксперты говорят, что методы вербальных интервенций (запугивания публики) активно используются для стимулирования продаж на массовых рынках. Не исключено, что государство обратилось к этому инструменту, чтобы поддержать ключевую отрасль экономики в кризис.

Год больших покупок

О серьезном росте продаж на первичном рынке жилья Петербурга и ближайших пригородов рассказал гендиректор Knight Frank SPb Николай Пашков. По его данным, в регионе за минувший год было заключено 80,2 тыс. сделок по покупке квартир общей площадью 3,95 млн м2, что на 15% больше показателя предыдущего года. "Это лучший год по продажам, не считая 2014–го, когда было заключено более 122 тыс. сделок на 5,87 млн м2. Но прошлый рекорд был связан с покупательским ажиотажем после провала курса рубля. А нынешняя ситуация говорит о выходе рынка из кризиса", — уверен Николай Пашков. "Мы тоже фиксируем рост продаж. Но, по нашим данным, спрос за год вырос на 8%. Заключено 93,5 тыс. сделок по покупке почти 4 млн м2 жилья", — говорит Олег Пашин, гендиректор ЦРП "Петербургская недвижимость" (продает 30% первичного жилья в Петербурге).

Данные аналитиков подтверждают игроки рынка. "У нас продажи за год прибавили 10–30% (в зависимости от объекта). Но они на 20–25% ниже сопоставимого уровня 2014 года", — говорит гендиректор "Петрополя" Марк Лернер.

"У нас число сделок за год удвоилось. Покупатели осознали, что снижения цен не будет. Они 3 года не росли, хотя многие составляющие себестоимости "квадрата" за тот же период увеличились. Кроме того, людей подстегнуло заметное "вымывание" предложения с рынка. Многие думают, что, если не купить сегодня, завтра не из чего будет выбирать", — добавляет директор по маркетингу и продажам "ЮИТ Санкт–Петербург" Екатерина Гуртовая.

"У нас в этом году сделок будет на 30% больше, чем в прошлом. Но отчасти это объясняется снижением средней площади квартир. Число студий и однушек в общем объеме предложения за 5 лет увеличилось с 60 до 75%", — уточняет руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов.

"У нас рост числа сделок — 20%. Мы объясняем происходящее в том числе тем, что у многих людей в этом году истекли сроки банковских вкладов. Продлевать их на изменившихся условиях мало кто хочет. (Снижение ставки по вкладам в крупнейших банках РФ за 9 месяцев 2016 года составило 2,2%. — Ред.) Поэтому деньги потекли в недвижимость. Это сохранит их стоимость хотя бы на уровне инфляции", — отмечает гендиректор Docklands Development Екатерина Запорожченко.

Драйверы рынка

Главным драйвером продаж жилья все участники рынка назвали ипотеку с господдержкой. Благодаря этой программе ипотечные ставки для населения держатся на уровне 10,5–11%. "Доля ипотечных сделок на рынке Петербурга — около 60%, а действующие ставки одни из самых низких за всю историю этого вида кредитования", — говорит Олег Пашин.

Эту программу в марте собирались закрыть. Страх, что это случится, подстегнул продажи жилья в начале года (за I квартал 2016 года строители города продали больше жилья, чем вывели на рынок). Но ипотеку с господдержкой продлили до конца текущего года. Правда, власть весь год посылала рынку сигналы, что очередного продления не будет. Даже президент Владимир Путин в августе призвал россиян брать ипотеку и не ждать снижения ставок, так как "инфляционные процессы развиваются". Хотя еще в мае на заседании госсовета он призвал искать пути снижения ипотечной ставки, называя ипотеку "мощным двигателем жилищного строительства", на которое приходится почти 6% ВВП страны.

После президента заявления о том, что "ипотеку надо брать, пока недвижимость дешевая", делали и другие федеральные чиновники, в частности вице–премьер Игорь Шувалов. Параллельно власти работали над изменением законов, регулирующих строительную отрасль, которые, по словам застройщиков, лягут на плечи бизнеса и кошелек покупателей дополнительной нагрузкой (см. "Угрозы для рынка...").

"Совершенно непонятно, какой эффект окажет вступление в силу изменений в ФЗ–214. Нет документов, на основании которых мы будем работать. Неизвестно, как будут вести себя надзорные органы. Пока остается руководствоваться принципом "будет день — будет пища". Но готовимся к худшему", — говорит исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников.

"Обременения всегда ложатся на себестоимость и являются фактором роста цен. Это касается и "новелл", которые запланированы на 2017 год", — говорит директор по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп" Виталий Виноградов. "Изменения в законодательстве не будут способствовать фиксации цен. Все это понимают", — согласен гендиректор Navis Development Group Александр Львович.

"Появление специального компенсационного фонд  даст прирост себестоимости "квадрата" около 1% в случае, если платить придется единовременно. Требование по увеличению собственных средств застройщика – еще 1-2 %. Изменения в сфере саморегулирования, на мой взгляд, на рынок и стоимость квадрата не повлияют. Поэтому мой прогноз такой: рост цен в 2017 году будет умеренный — 3–4 %. Но очень многое зависит от субсидирования ипотеки. Это - ключевой момент", - говорит гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.

По мнению застройщиков, если все негативные ожидания, в том числе по ипотеке, воплотятся в жизнь, жилье может подорожать на 15–25%. Правда, фактор "отмены госипотеки", по их словам, уже не оказывает такого влияния на рынок, как в начале года. "Думаю, большая часть отложенного спроса уже реализована. Денег у народа не осталось", — заключил один из строителей.

"Высока вероятность, что господдержка будет отменена, но при этом будет снижена ключевая ставка Центробанка РФ. Если ипотечная ставка на рынке будет около 8%, застройщики будут обеспечены работой", — считает заместитель гендиректора "Строительного треста" Беслан Берсиров.

Испытанный прием

Вербальные интервенции активно используются на финансовых рынках не одну сотню лет для искусственного подогревания спроса на тот или иной актив. Из свежих примеров можно вспомнить обещания представителей стран ОПЕК заключить соглашение о снижении добычи нефти в апреле 2016 года в столице Катара Дохе. Соглашение в итоге сорвалось, но, рассказывая о нем в течение 3 месяцев, нефтяному картелю удалось поднять цену черного золота более чем на 70%, с $27 за баррель в январе до $48 за баррель сорта Brent. Осенью этого года ОПЕК вновь повторил тот же трюк, но на этот раз соглашение действительно было подписано 30 ноября в Вене, хотя эффект от него оказался заметно слабее: цена нефти поднялась еще процентов на двадцать и достигла $57 за баррель. Не исключено, что венская сделка ОПЕК тоже окажется вербальной интервенцией, если члены картеля, как это у них водится, не станут соблюдать ее условия.

В России вербальные интервенции активно применялись чиновниками в 2014 году для сдерживания обвального падения рубля.

Как писал "ДП" в декабре 2014 года, за полгода заявления о "перепроданности" и "недооцененности" рубля и об атаках спекулянтов на него сделали многие министры правительства РФ, руководители Банка России и подконтрольных государству коммерческих банков. Частота этих высказываний увеличивалась по мере ускорения падения рубля. В конце концов доллар подскочил до 80 рублей, но цель интервенции была достигнута — госкорпорации, нуждавшиеся в больших объемах валюты для выплаты внешних долгов, успели купить ее по приемлемой цене.