Модное серое

Несмотря на активное освоение бывших промышленных территорий, "серый пояс" Петербурга использован лишь на 7–11%. По разным оценкам, сегодня градостроительным преобразованиям подлежат 26 зон общей площадью 6,1 тыс. га.

Большая часть бывших промышленных земель расположены в центре города или в приближенных к центральной части исторических локациях с развитой инфраструктурой, и именно это больше всего привлекает девелоперов. "Земли под жилищное строительство в городе в принципе чрезвычайно мало, поэтому логично вовлекать в оборот участки под неработающими производствами, — говорит руководитель отдела продаж УК "Теорема" Марина Агеева. — Особенно если они расположены в центре города или на набережных. В этих локациях традиционно наблюдается дефицит земельных участков". Подавляющее большинство жилых комплексов, которые сейчас возводятся вдоль набережных, строятся на землях уже не действующих производств.
"Потенциал таких участков огромен, — считает директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина. — В перспективе это сотни тысяч новых квадратных метров жилья".
На Октябрьской набережной в активной стадии находится около 10 проектов строительства жилой недвижимости, большая часть из которых сосредоточена в бывшей промзоне. Жильем будет застроена территория бывшего абразивного завода "Ильич" неподалеку от набережной Черной речки. Постепенно идет преобразование площадок вдоль Обводного канала, ведется строительство на Леонтьевском мысе, появится ряд проектов на Васильевском и Петровском островах. Как рассказал директор по развитию финского проектного бюро RUMPU Евгений Богданов, к промзонам, где уже возводятся новые объекты недвижимости, также относятся территории предприятий "Петмол" и "Вагонмаш" в Московском районе, AEROC и "Баррикада" в Красногвардейском районе, ремонтно–эксплуатационной базы флота на Петровском острове, заводов "Красное Знамя" в Петроградском районе и "Стройфарфор" во Фрунзенском районе.

Новое развитие

В общей сложности на бывших промышленных землях сейчас возводится 30 жилых комплексов общей площадью 10 млн м2, что составляет 12% всех строящихся объектов в Петербурге. Около 25% проектов находится в Невском районе, 20% — в Адмиралтейском, 14% — в Московском.
"После того как завершится реализация проектов на ранее подготовленных территориях, застройщики будут заинтересованы в развитии новых промзон", — убеждена руководитель департамента градостроительной документации AAG Светлана Ким. Так, в ближайшее время редевелопменту будут подвергнуты территория завода "Самсон" на Московском шоссе, трамвайного парка на Васильевском острове, Ленинградского металлического завода на Свердловской набережной, площадки завода "Реактив" на Октябрьской набережной, а также котельной у здания цирка на Фонтанке.
Кроме того, по мнению Светланы Ким, большим потенциалом в части комплексного освоения обладают Синопская набережная, территории в районе Уральской ул. и Шкиперского протока, набережные Выборгского района — Выборгская, Пироговская, Арсенальная и Свердловская.

Законодательные сюрпризы

Однако энтузиазма у застройщиков, мечтающих освободить город от промышленной некондиции, в ближайшее время может существенно поубавиться. По словам директора по строительству АО "Строительный трест" Леонида Кузнецова, сегодня привлекательность многих территорий "серого пояса" снизилась на 30–50% в связи с принятием новых ПЗЗ, ограничивающих высотность застройки, увеличивающих нормы озеленения, расположения парковочных мест и т. д.
Евгений Богданов добавляет, что на те объекты, которые находятся в исторической части города, также распространяются ограничения ЗРЗ (зоны регулирования застройки), которые вступят в силу с 1 января 2017 года, после принятия поправок в 820–м законе. "Они повлекут дополнительные требования к высотности, плотности и к архитектуре, которой КГА будет уделять особенное внимание", — объясняет Евгений Богданов. Серьезно осложнит жизнь девелоперам, реализующим проекты редевелопмента, и закон № 95–ФЗ, согласно которому защитными зонами объектов культурного наследия признаются территории, которые прилегают к памятникам и ансамблям, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия. В пределах защитных зон будут запрещены строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров — высоты, количества этажей, площади. "Последние изменения на федеральном уровне, касающиеся охраняемых зон вокруг памятников, зачастую делают невозможной работу в нашем городе, — комментирует начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова. — Некоторые ограничения, которые уместны для отдельно стоящих усадеб, охраняемых памятных мест, таких как Бородинское поле, неприемлемы в плотной городской среде, о которой мы говорим в контексте редевелопмента промышленного пояса Петербурга".

Не из пугливых

Впрочем, очередные законодательные сюрпризы — не единственная проблема, с которой сталкиваются застройщики "серого пояса". По словам управляющего "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Дмитрия Ходкевича, после кризиса девелоперы стали с трудом находить консенсус с владельцами земельных участков. "В последнее время договариваться с собственниками стало значительно сложнее, чем раньше, — говорит Дмитрий Ходкевич. — Дело в том, что их земли были оценены еще до кризиса, причем в долларах или евро. Однако с тех пор многое изменилось. Например, выросла стоимость валюты, но собственники никак не хотят принимать во внимание этот факт. Они по–прежнему просят за свои земельные участки все те же деньги, что и до кризиса". По данным Colliers International в Санкт–Петербурге, сегодня цена на участки, где потенциально интересно строительство жилья бизнес–класса, может достигать 25–30 тыс. рублей за 1 м2 земли. Земля под проекты комфорткласса может стоить 15–25 тыс. рублей за 1 м2, экономкласса — около 10 тыс. рублей за 1 м2.
Кроме того, постоянно растет стоимость стройматериалов, возросли затраты на рекультивацию земель и снос промышленных строений. Однако спрос на квартиры, построенные на месте бывших промышленных территорий, по–прежнему достаточно высок и, по прогнозам экспертов, вряд ли снизится в ближайшее время. Покупателей не пугают ни промышленное прошлое объектов, ни более высокие цены в комплексах с интересными видовыми характеристиками.
Поэтому сроки окупаемости жилых проектов редевелопмента, по крайней мере сегодня, несущественно отличаются от времени, в течение которого отбиваются инвестиции в объекты, построенные в чистом поле.
Так что, скорее всего, ключевых игроков рынка законодательные трудности и увеличение вложений в проекты вряд ли сильно напугают. Хотя бы потому, что за время существования российского рынка они к ним давно привыкли.