Гибкий подход

Если покупатель жилья хочет вести финансовые расчеты только с застройщиком, не привлекая третью сторону — банк, то существует возможность платить в рассрочку. Доля сделок с использованием рассрочки остается стабильной: такой способ погашения долга является доступным и помогает приобретать жилье покупателям с нерегулярным доходом, а также отличается возможностью внесения платежей по гибкому графику.

Инструмент для элиты

Оплачивать приобретенную квартиру с помощью рассрочки чаще всего предпочитают покупатели жилья элитного сегмента. Так, по итогам трех кварталов 2016 года доля сделок, заключенных в рассрочку на рынке жилья премиум–класса, составила 37,5%, тогда как на ипотеку пришлось 28,3%. Для сравнения, доля ипотеки в сегменте масс–маркет в среднем по рынку составила 56,7%, а на рассрочку пришлось 11,8%.

"В целом более половины наших клиентов приобретают жилье в рассрочку", — рассказывает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой", которая строит элитный ЖК "Привилегия" на Крестовском острове.

В сегменте масс–маркет застройщики оценивают долю квартир, приобретаемых с помощью рассрочки, в диапазоне от 8 до 20%, причем популярность ее снижается. Эксперты отмечают, что востребованность рассрочки повышается, когда она становится реальной заменой ипотеке. Но в сегодняшних реалиях, когда ставки по программе господдержки ипотеки варьируются от 9–12%, интерес к этой схеме ограничен. "Рассрочка уступает ипотеке по сроку (обычно от 1 до 3 лет) и размеру будущего ежемесячного платежа, — добавляет руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов, — большинство покупателей в сегменте жилья экономкласса не могут приобрести квартиру на таких условиях".

Недолгая история

Срок, на который предоставляется рассрочка, зависит от конкретного девелопера и объекта. "Наиболее распространенный вариант — это рассрочка до конца строительства, а в премиум–сегменте — на ограниченный период от 6 до 12 месяцев", — отмечает Оксана Кравцова.

"Есть примеры, когда рассрочка дается до момента заселения, то есть еще примерно плюс 6 месяцев от даты ввода объекта", — комментирует Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.

Рассрочку после ввода объекта в эксплуатацию дают немногие застройщики, поскольку, по словам директора по маркетингу проекта "Новоселье: Городские кварталы" Алексея Муравьева, деньги на реализацию проект идут из привлеченных средств от продаж по договорам долевого участия — в соответствии с 214–м федеральным законом. И только у компаний, которые строят по схеме ЖСК, срок рассрочки может достигать 4–6 лет с начала заключения договора, отмечает региональный директор EKE Group в России Андрей Хитров. Таким образом, срок рассрочки вряд ли может превышать 3–4 года, а чаще всего он меньше, так как соответствует времени строительства дома. Платежи вносятся, как правило, равномерно раз в месяц или квартал либо оставшаяся сумма может быть внесена за один раз — до окончания строительства дома.

Без процентов, но с переплатой

От длительности рассрочки зависит иногда и сумма первого взноса. Например, по словам руководителя отдела продаж УК "Теорема" Марины Агеевой, если покупатель выбирает минимальную рассрочку (6 месяцев), то первый взнос составит 20%, а клиенту предоставляется скидка в размере 10% с суммы первого взноса. Если же рассрочка берется на 15 месяцев, то сумма первого взноса составляет 50%, а скидка на него не предоставляется.

Стоит отметить, что у квартиры есть так называемая базовая стоимость. При единовременной 100%–ной оплате (в том числе в ипотеку) застройщик может давать скидку примерно на 10–15%.

При рассрочке, как правило, не действуют скидки застройщиков, отмечает генеральный директор УК "Унисто–Петросталь" Арсений Васильев, но иногда застройщик вводит систему скидок на первый взнос, стимулируя покупателей вносить бОльшую сумму денег в качестве первого взноса. Остаток суммы покупатель оплачивает по базовой стоимости. Таким образом, окончательная стоимость квартиры при рассрочке может увеличиваться как на 3–5%, так и на 15–20%.

Это связано с тем, что для самих девелоперов рассрочка несет дополнительные риски неуплаты. Деньги имеют обыкновение обесцениваться, и через год–полтора компания получает уже не ту сумму, какой она была бы сегодня.

Без бумаг и справок

В ряде случаев рассрочка может быть удобнее для покупателей, чем ипотека.

Самое главное преимущество рассрочки перед ипотекой — в отсутствии необходимости собирать документы для подачи заявки и ждать его согласования.

"Рассрочку выбирают и те, кто по каким–то причинам не может взять ипотеку, — поясняет Марина Агеева. — Например, у них нет возможности подтвердить доход, или они являются индивидуальными предпринимателями, или уже имеют крупный кредит. Встречаются ситуации, когда покупатель хочет расплатиться за квартиру, например, за полгода, и не видит смысла брать ипотеку на такой короткий срок — проще купить в рассрочку".

"Рассрочка подходит и для варианта, когда клиент не располагает сразу необходимой суммой для приобретения жилья, но ожидает прихода денежных средств в ближайшем будущем, например за счет продажи другой недвижимости", — поясняет Петр Буслов. При этом рассрочка позволяет зафиксировать выбранную квартиру.

Андрей Хитров видит в числе преимуществ более гибкий подход девелоперов к платежам, то есть покупателю гораздо проще согласовать индивидуальный график выплат, на которые обычно банки не идут.

Также встречаются недоверчивые клиенты, которые не хотят отдавать застройщику всю сумму сразу. Они пытаются снизить свои риски и сначала вносят небольшую часть денег, чтобы посмотреть, будет ли дом строиться, все ли идет по графику. Их логика: если уж потерять деньги, то не все.

Главное же преимущество ипотеки перед рассрочкой — это сроки. "Нет ни одной рассрочки сегодня на рынке строящейся недвижимости, платежи по которой можно растянуть даже на 5 лет", — комментирует Арсений Васильев. По словам Петра Буслова, в среднем ипотечные кредиты берут на 10–15 лет, средний срок реального использования кредита составляет около 7–8 лет, поскольку многие предпочитают досрочное погашение.