На фоне падающих ставок

Подавляющее количество выдается на строящееся жилье, но во втором полугодии, учитывая общее снижение ставок, эксперты ждут роста доли вторички.

По данным ЦБ, российские банки в январе–июне 2016 года предоставили заемщикам 389,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов на 664,5 млрд рублей. Это на 44,2% больше, чем в январе–июне 2015 года. Наибольший объем ипотечных кредитов приходится на заемщиков из Москвы и Московской области, Петербурга и Тюмени. В Петербурге, согласно отчетности ЦБ, было выдано 20 819 кредитов на 43,963 млрд рублей. Рост по сравнению с тем же периодом 2015 года составил 35,4%.

"Результаты за первое полугодие по Петербургу повторяют в целом результаты по России, динамика по ипотечному рынку очень хорошая: первое полугодие 2016 года по результатам сравнялось с аналогичным периодом 2014–го, который был рекордным и для Петербурга, и для России, — отмечает генеральный директор ООО "Первое ипотечное агентство" Максим Ельцов. — Отсюда можно сделать вывод, что все разговоры о кризисе на рынке недвижимости и в ипотечном секторе как минимум безосновательны".

"Основную поддержку рынку продолжает оказывать программа господдержки. Сегодня около 60–70% всех ипотечных кредитов выдаются банками именно в ее рамках, а показатели в сфере ипотеки на строящееся жилье и вовсе составляют 90%, — говорит управляющий директор по ипотеке филиала "ВТБ 24" в Санкт–Петербурге Ирина Зуева. — Одно лишь обсуждение возможного завершения данной программы вызвало небывалую активность заемщиков в феврале нынешнего года. Мы рассчитываем, что государство и дальше — через различные механизмы, в том числе посредством снижения ключевой ставки, — будет поддерживать строительные компании, обеспечивая доступность ипотечных кредитов".

Общая положительная тенденция — снижение ставок. Средневзвешенная ставка в первом полугодии составила 12,54% годовых. "Стандартная ставка по господдержке снизилась с 12 до 11,7%, при этом существует ряд льготных ставок от 8% по программам с некоторыми застройщиками, и они пользуются спросом", — отмечает Ирина Воробьева, управляющий филиалом "Петербургский" банка "ГЛОБЭКС" (группа Внешэкономбанка).

"Определенный вклад в развитие рынка вносят и валютные колебания, — добавляет Максим Ельцов. — Мы отмечаем увеличение обращений по приобретению квартир, как только рубль начинает укрепляться. Начинает активизироваться отложенный спрос, который формируется последние 1,5 года на вторичном рынке. Люди значительную часть накоплений держат в валюте и, как только она ослабевает по отношению к рублю, формируют из своих валютных накоплений первоначальный взнос, причем в значительной доле от стоимости квартиры — нередко это более чем 30%".

Где жить и как купить

По словам Ирины Воробьевой, средняя сумма кредита по сравнению с прошлым годом уменьшилась: в октябре 2015 года она равнялась 2,76 млн рублей, а в июле 2016 года — 1,93 млн. В первую очередь это связано с переориентацией на более дешевое жилье экономкласса в пригороде и Ленобласти. Во вторую — с тем, что при покупке двух– либо трехкомнатных квартир граждане продают свою предыдущую квартиру с минимальной суммой по ипотеке, тогда как ранее, напротив, покупали с минимальным первоначальным взносом. Средний срок, на который берут кредит, составляет 15–20 лет. Но гасят, как правило, быстрее — за 5–7 лет.

Наблюдается тенденция уменьшения общей площади покупаемой квартиры. "Если ранее средняя студия была 30–35 м2, то сейчас — 25–27 м2, — обращает внимание Ирина Воробьева. — Эти показатели напрямую указывают на падение доходов населения и рост других расходов. Клиенты не готовы брать ипотеку на второе жилье, и под такие кредиты тоже необходим госпрограммы. В частности, для бюджетников и военных".

"В целом можно отметить, что к приобретению недвижимости за счет ипотечного кредита население стало подходить более обдуманно и осторожно. Сегодняшний заемщик — это семейный человек в возрасте 38–45 лет, с высшим образованием, имеющий детей, являющийся высококвалифицированным специалистом среднего звена", — говорит Альбина Мулишова, замруководителя службы сопровождения розничного бизнеса банка "БФА".

"В последнее время наблюдается тенденция на закредитованность, на данный момент восемь из 10 клиентов имеют текущие кредиты, — сожалеет Ирина Воробьева. — Данный факт негативно влияет на платежеспособность клиента". Эти наблюдения подтверждает статистика ЦБ. Задолженность россиян по ипотечным кредитам на 1 июля составила 4,9 трлн рублей (+6,1% с начала года, +0,9% в июне). Просроченная задолженность увеличилась в июне на 1%, с начала года — на 15,1%, до 45,489 млрд рублей. В Петербурге задолженность по жилищным кредитам на 1 июля составила 214,155 млрд рублей, увеличившись с начала года на 9%. А просроченная выросла сразу на 20,6% и составила на 1 июля 2,172 млрд рублей.

Ждем роста вторички

Осенью банки ожидают нового оживления на рынке ипотечного кредитования, связанного как с сезонным фактором, так и с истечением срока действия госпрограммы по субсидированию процентных ставок по ипотеке. Должна вырасти и доля вторичного рынка. Спрос возобновляется уже сейчас на фоне падающих ставок. "Кроме того, заемщики берут ипотеку на строящуюся недвижимость, не подпадающую под условия программы с господдержкой", — отмечает Альбина Мулишова. "К концу 2016 года мы прогнозируем выдавать до 30% кредитов на вторичку. При дальнейшем снижении ставок по ипотечным кредитам люди активнее будут покупать готовое жилье уже с понятной инфраструктурой", — добавляет Ирина Воробьева.

Господдержка не может быть бесконечным источником развития рынка. "Уже сейчас при нынешней ключевой ставке банки получают компенсацию у государства только 0,75%. Еще небольшое снижение ключевой ставки, и банки прекратят получать господдержку, начнут рассчитывать только на себя. Это, вероятно, может привести даже к некоторому повышению ставок на первичном рынке и еще более повысит привлекательность условий кредитования на вторичном рынке, подтолкнет к увеличению сделок во вторичном сегменте", — считает Максим Ельцов. При этом первичный рынок хуже себя чувствовать не станет, уверен он: появится новый приток покупателей за счет клиентов, успешно реализовавших свои квартиры на вторичке, и часть этих денег, безусловно, направится на первичку.

Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо–Западного регионального центра Райффайзенбанка, также не исключает еще одной коррекции ключевой ставки осенью на 50 б. п. С высокой степенью вероятности это приведет к автоматическому понижению ставок у ключевых игроков ипотечного рынка в пределах 0,25–0,5%, полагает эксперт. Таким образом, уровень рыночных ставок вплотную приблизится к докризисному.