Кубанские метры

Высокий спрос на курортную недвижимость на юге России сохраняется уже не первый год. При этом лидирующие позиции занимают курортные города Краснодарского края.

"Ввиду резкого падения рубля и политических причин для большинства жителей России стала недоступной зарубежная курортная недвижимость, — рассказывает Наталья Усенко, руководитель межрегионального отдела корпорации "Адвекс. Недвижимость" (входит в Ассоциацию риелторов СПб и ЛО), — также произошло улучшение инфраструктуры курортов Краснодарского края, застройщики проявляют гибкий подход к покупателям и предлагают им все более привлекательные условия покупки".

Все это является факторами, поддерживающими спрос на курортную недвижимость на должном уровне. По оценкам экспертов, за последние несколько лет он вырос на 40%.

"Причиной высокого спроса является также и то, что доходность от сдачи квартир в Краснодарском крае превышает показатели Москвы и Петербурга, — отмечает Анастасия Тузова, генеральный директор Е3 Group (член АРСПб и ЛО). — Тем более что в крае строится большое количество многоэтажных домов, которые раскупаются хорошо, в том числе петербуржцами".

В процессе переезда

Жилье в Краснодарском крае покупают и для летних поездок на море, и для постоянного проживания. Так, по данным исследования MACON REALTY GROUP, в 2015 г. миграционный приток на Кубань составил 210 тыс. человек. При этом мигранты приобрели жилья на общую сумму 88 млрд рублей, из них половина приходится на новостройки.

"Петербург — один из пяти основных регионов (Москва, Тюмень, Краснодарский край, Санкт–Петербург, Свердловская область), жители которых покупают курортную недвижимость Краснодарского края", — отмечает Наталья Усенко. По данным аналитиков, доля петербуржцев среди всех покупателей составляет примерно 5%.

Поближе к морю

"Наибольшим спросом, естественно, пользуются районы, приближенные к морю и зонам отдыха, — рассказывает заместитель директора Единого центра коммерческой недвижимости "АЛЕКСАНДР Невижимость" Елена Бушурова. — При этом больший спрос на экономкласс — студии и однокомнатные квартиры, но и коттеджи не остаются в стороне".

Наибольшим спросом среди городов пользуется, конечно, недвижимость Сочи. Причины — более развитая по сравнению с другими городами инфраструктура, более высокая инвестиционная привлекательность, а также положительные тенденции, наблюдаемые в туристической отрасли.

Однако в последнее время покупатели все больше и больше обращают внимание на такие города, как Геленджик, Новороссийск, Анапа и другие. По словам Натальи Усенко, здесь более низкие цены, больший выбор нового комфортного жилья, а также работа застройщиков по 214–ФЗ.

Петербуржцы, как, впрочем, и покупатели из других регионов, предпочитают приобретать однокомнатные квартиры на вторичном рынке и на первичном рынке с близким сроком сдачи (1–2 месяца). Так, в Сочи на долю однокомнатных квартир до 35 м2 приходится до 70% в общем количестве сделок.

При этом, как отмечает Анастасия Тузова, на Юге России строят мало качественного жилья, особенно в сегменте экономкласса. По данным статистики, в январе–мае 2016 г. было сдано в эксплуатацию 22,9 тыс. квартир общей площадью 1,7 млн м2. При этом объем ввода жилья сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 20,5%.

Говоря о частном секторе, необходимо отметить такой бич Юга, как самострой. "Купив дом в частном секторе, нельзя быть застрахованным от того, что соседний самострой не снесут, а впритык к вашему дому не построят, например, высотку", — говорит Анастасия Тузова. Так что с точки зрения индивидуальных домов лучшим вариантом, по мнению специалистов, является коттедж в коттеджном поселке. Сейчас в Краснодарском крае строится около 39 коттеджных поселков, восемь из них уже сданы. Как отмечают риелторы, дома в организованных поселках часто покупают именно жители Москвы и Петербурга.

Цены растут

По данным Краснодарстата, за I квартал 2016 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья Краснодарского края выросла на 0,4% по сравнению с предыдущим кварталом и составила 39,6 тыс. м2. При этом цена метра в квартирах экономкласса выросла на 2,2% (до 42,6 тыс. рублей), а в элитном жилье — подешевела на 3,2% (до 61 тыс. рублей). Понятно, что это средние показатели, а в популярных курортных местах стоимость значительно выше. Так, в Сочи квартиры стоят примерно 100–120 тыс. рублей за 1 м2. Более дешевые варианты имеют либо не слишком удобное расположение, либо сомнительное качество.

"Цены растут вместе со спросом, и чем активнее будет развиваться инфраструктура Краснодарского края, тем быстрее будут расти цены", — комментирует Анастасия Тузова.

"Жилая недвижимость курортов Краснодарского края демонстрирует тенденции, противоположные другим регионам, даже по сравнению со столичными городами", — говорит Наталья Усенко. Рост цен наблюдается по всем городам, и в текущем году, по прогнозам аналитиков, рост цен по новостройкам составит в среднем 17%, на вторичном рынке — меньше, 8–10%.

Жилье в Краснодарском крае приобретается и с инвестиционными целями — для сдачи в аренду. По данным экспертов, вложения в жилье на Кубани окупятся за 10 лет, в Петербурге — за 14 лет.

По данным экспертов, объем сделок в Крыму составляет менее пятой части общего объема сделок по Краснодарскому краю.

Негативный информационный фон, перебои с электроэнергией, проблемы с инфраструктурой не позволяют пока Крыму наладить инвестиционный спрос на недвижимость.

Поэтому вряд ли до нормализации политической и экономической ситуации в регионе ситуация на рынке недвижимости Крыма будет существенно влиять на ценообразование и спрос на недвижимость Краснодарского края.