Петербургские застройщики несколько месяцев сражались за увеличение высотности своих объектов. "ДП" выяснил, чьи проекты одобрены чиновниками и попадут на подпись к губернатору.
Комиссия при
комитете по градостроительству и архитектуре перед майскими праздниками завершила рассмотрение всех поправок, поданных к проекту новых Правил землепользования и застройки Петербурга (ПЗЗ). В отличие от генерального плана, правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать и что конкретно можно строить на территории. ПЗЗ регламентируют функцию построек: жилая, общественно-деловая, промышленная и т. д., а также высоту и плотность застройки. Проект новых ПЗЗ впервые вводит понятие базовой высоты застройки и максимально допустимых отклонений для каждого квартала. Для большей части территории Петербурга базовая высота не превышает 40 м (до 12 этажей). Поэтому большинство поправок от бизнеса были направлены на то, чтобы увеличить высоту "допустимых отклонений" для своего участка. Также было много предложений по переводу участка под строительство жилья или коммерческую недвижимость.
С конца марта комиссией рассмотрено свыше 2 тыс. предложений, большинство из них было отклонено. В корзину отправились предложения как градозащитников, так и бизнеса. Но некоторым все-таки удалось согласовать свои поправки. "ДП" выяснил, каким девелоперам и собственникам земельных участков это удалось.
Исключительный случай: ООО "Верона Менеджемент" (входит в "Л1") комиссия согласовала большую высоту, чем просил застройщик. На Кондратьевском проспекте им одобрили повышение высотности до 54 м, хотя в компании запрашивали только 46 м. Но в "Л1" объяснили, что речь идет о согласовании высотности второй очереди проекта "Маршал" на пересечении проспектов Кондратьевского и М. Блюхера, которая уже построена. Для остальной территории проекта высота будет 46 м. "Результатом изменения ПЗЗ мы довольны. Никаких действий, не предусмотренных регламентом подачи заявок, мы не предпринимали", — уверяет директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова.
Остальным застройщикам повезло гораздо меньше. По многим заявкам от бизнеса чиновники пошли навстречу частично, согласившись на меньшее повышение высоты, чем настаивал бизнес, или перевод под жилую застройку только части участка. Либо, если заявок было много, одобрена была только половина из них.
Так, например, частично удалось спасти свой проект "Планетоград" компаниям "Сэтл Групп" и "Моргал Инвестментс". В проекте планировалось построить 1,4 млн м2 недвижимости, но в новых ПЗЗ высотность в кварталах была снижена, а на части земли застройка была и вовсе запрещена. Член комиссии Александр Карпов пояснил, что всему виной соседство с аэропортом Пулково: по концессионному соглашению с "Воздушными Воротами Северной Столицы" Смольный обязался обеспечить зоны полета, в которых по правилам безопасности не могут строить дома. В такую зону и попала часть территории "Планетограда". Окончательно бросить на произвол судьбы этот проект Смольный не мог, ведь ранее он даже признал его стратегическим. В итоге комиссия нашла компромиссный вариант: конфигурация проекта изменится — всю застройку придется сдвинуть на юг, зато там высотность будет повышена с 18 до 24 м. В "Сэтл групп" не ответили, как именно теперь изменятся итоговые площади в проекте, коротко констатировав только, что "экономика проекта, безусловно, ухудшится". Но если бы комиссия не пошла на уступки, видимо, застройщик и вовсе мог отказаться от реализации задуманного — экономики бы не было совсем.
Еще одному стратегическому инвестору Петербурга, ПАО "Федеральный испытательный центр" (ФИЦ, входит в "Россети"), тоже не удалось пролоббировать свои интересы в полном объеме. ФИЦ подал заявку по повышению высотности в промзоне Белоостров на Новом шоссе до 115 м. Проект испытательного центра полного цикла предусматривает строительство стенда механических испытаний для тестирования опор воздушных линий электропередачи высотой 115 м и лабораторного комплекса линий ультравысоких классов напряжений (УВН) высотой 105 м. Но им одобрили высоту в 2 раза меньше — до 60 м. "Учитывая высокую готовность проектной документации, ПАО "ФИЦ" планирует продолжить процедуру согласования высотности", — заявили в ФИЦ.
ГК "Эталон" согласовала увеличение высоты для своего ЖК "Галактика" с 35 до 40 м. Это компромиссный вариант, по прежним ПЗЗ на разных участках была высота 30 и 60 м, проект нового регламента обрезал высоту застройки до 30 и 35 м. Комиссия же разрешила почти на всей территории высоту 40 м. Концерну NCC вместо запрашиваемой высоты 48 м на территории бывшего завода им. Лепсе на Магнитогорской ул. на части участка соглаились увеличить высоту, но при этом снизили высотность до 15 м на другой части участка. В NCC сообщили, что это требует внесения в проект изменений, в первую очередь с точки зрения архитектурной концепции. "Работу в этом направлении мы уже ведем. Дело это небыстрое и скрупулезное. Максимальную этажность мы будем использовать только для части проекта. При этом другая часть жилого комплекса будет гораздо ниже, вплоть до четырех этажей", — уточнили в NCC.
Часть поправок касалась признания земельных участков территориями, которые находятся в исторически сложившихся районах. При разрешенном использовании таких земель под общественно-деловую застройку с включением жилья у застройщика есть возможность построить жилье на всей территории участка. Получить одобрение подобных заявок повезло группе компаний "Пионер", компаниям, близким к ГК "Нордэст" Игоря Минакова (ООО "ЛЭР ТТУ", "Минтаро коммершиал ИНК"), RBI для проекта в Общественном пер., 5. В последнем примере Смольный пошел девелоперу навстречу частично: заявку на возвращение высотности к прежним ПЗЗ до 60 м комиссия отклонила, разрешив застраивать землю домами не выше 30 м. Похоже, что этот отказ носит формальный характер: в январе застройщик успел получить разрешение на строительство жилого комплекса здесь в рамках старых ПЗЗ, где разрешено 60 м.
Похожая история у "Группы ЛСР". Часть ее заявок получили одобрение комиссии (например, те, которые касались территории у ЖК "Калина парк", "Южная Акватория", "Цветной город", ЖК на Охте), некоторые отклонили (например, по повышению высоты на участке ЖК "Богемия", ЖК "Квартет"). "Большинство поданных нами поправок нужны были для приведения в соответствие уже утвержденной градостроительной документации — проектам планировки и проектам межевания как в части зонирования, так и высотности, — пояснила директор по развитию "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Ольга Михальченко. — Мы удовлетворены результатами рассмотрения поправок. При рассмотрении комиссией наши предложения были большей частью поддержаны. Отклоненные заявки по высоте касаются уже реализуемых нами проектов, на которые мы успели получить разрешения на строительство. Поэтому изменение высотности их не коснется".
Другой лазейкой намерены воспользоваться в компании "СПб Реновация", которая по количеству заявок опередила всех городских девелоперов. В итоге по трем кварталам — Полюстрово 43, Тихорецкий 55 и Гражданский 1-1А — компании было отказано в повышении высотности. Восемь заявок на повышение застройки в других кварталах до 75 м были одобрены. Еще в трех кварталах "СПб Реновации" согласовали меньшую высоту, чем они просили. "Комиссия по землепользованию и застройке согласовала не все предложения нашей компании. Однако до конца 2018 года в рамках так называемого переходного периода мы будем вести строительство в соответствии с показателями, закрепленными в утвержденных проектах планировки территории (ППТ). После завершения переходного периода при первой возможности мы планируем подать свои предложения заново, — пояснил руководитель службы по работе с госорганами "СПб Реновации" Дмитрий Михалев. По его словам, корректировать существующие проекты они не намерены.
Glorax Development подавала шесть заявок на повышение высотности на намывных территориях Васильевского острова. В предыдущем варианте ПЗЗ для этой территории была установлена предельная высота 75 м, в новом проекте ПЗЗ базовая высота снижена до 40 м, с возможностью предельного повышения до 54 или 57 м. Glorax настаивал на повышение предельной высоты до 66 и 69 м. По четырем кварталам чиновники пошли им навстречу, по остальным оставили высотность значительно ниже, чем просил застройщик. Частично поддержана и заявка "Десна Капитал" (дочерняя структура "Ренессанс Девелопмент"), которая запрашивала повышение высотности на намыве Васильевского острова до 75 м, им согласовали только 66. При этом похожие заявки ЗАО "Терра Нова", по повышению высотности в северной части намыва, были отклонены.
"В нашем случае снижение высотности на экономике проекта не отражается, так как площадь застройки снижать не придется. Коэффициент использования территории 2,0 при высоте 50 м можно обеспечить безо всяких усилий. Тем не менее мы расстроены принятым решением, ограничение высоты застройки существенно влияет на эстетическое восприятие. Архитектурно-художественный замысел, воплощенный в победившей концепции, предполагает 2-3 высотные доминанты в каждом квартале, оживляющие архитектурный облик застройки", — говорит директор департамента развития Glorax Development Александр Моторин. В компании сообщили, что намерены продолжить борьбу за высотность. До конца года в Петербурге планируется разработка и согласование карты высотных доминант города, в соответствии с которой можно создавать отдельные высотные акценты. Glorax Development собирается подать в КГА новую заявку с обоснованием доминант на намыве.
