Ленобласть будет выкупать у строителей социальные объекты и сохранит высотное строительство

Автор фото: Коньков Сергей

Александр Дрозденко заявил, что все социальные объекты в новостройках будут выкупаться у застройщиков по цене Минстроя, хотя ранее регион планировал отказаться от этой практики. Кроме того, в области сохранят высотное строительство.

В ходе Координационного совета по КОТ губернатор Ленобласти Александр Дрозденко подробно рассказал о новой схеме выкупа социальных объектов у застройщиков по программе "Светофор". Он пообещал сохранить высотное строительство в регионе, от которого ранее планировалось отказаться. Также застройщики и регион будут софинансировать строительство развязок, соединяющих внутриквартальные и региональные дороги.
Программа "Светофор" была презентована губернатором в феврале. Она условно делит регион на три зоны — "красную", "желтую" и "зеленую". "Красная" зона — это прилегающие к городу территории, где предполагались самые жесткие условия застройки.
Ранее Александр Дрозденко сообщал, что в "красной" зоне область откажется от выкупа социальных объектов. Однако эта инициатива вызвала бурный протест застройщиков. Именно выкуп школ, поликлиник и детских садов по программе "Социальные объекты в обмен на налоги" делал регион более привлекательным для бизнеса, чем Петербург, где вся инфраструктура строится из кармана застройщиков.
Как сегодня рассказал губернатор, все социальные объекты в новостройках будут по-прежнему выкупаться у застройщиков по цене Минстроя. Сегодня это 1 млн рублей за одно место в детском саду и 1,2 млн рублей за одно место в школе. В "красной" зоне социальные объекты будут выкупать в течение 7 лет. Первый год область или район выплачивает 10% от стоимости объекта, а дальше по 15% в год — еще 6 лет. Все это время между регионом и застройщиком будет заключен договор аренды на объект, но уровень арендной платы будет соответствовать уровню амортизации.
В "желтой зоне" в первый год регион выкупит объект на 50% от его стоимости, а затем по 15% в течение 3 лет. В "зеленой" зоне (это самые отдаленные районы города) социальные объекты будут по-прежнему выкупать сразу и на 100%. "Принципиально то, что на выкуп пойдут только налоги застройщиков, и это справедливо. Тем компаниям, которым не будет хватать налогов на выкуп объекта в течение 7 лет, сроки продлят до 10-12 лет. Копите налоги", — сказал строителям Александр Дрозденко.
Он напомнил, что на выкуп идет до 70% от налоговых поступлений. Сегодня в Ленобласти строят многие крупные компании. По итогам 2015 года в эксплуатацию ввели 2,3 млн м2. Но пока налоговый выхлоп от застройщиков невелик — по итогам 2015 года он составит около 2,3 млрд рублей, из которых на выкуп пойдет примерно 1,5 млрд рублей. Чтобы обеспечить инфраструктурой новостройки прилегающих районов, надо 142 млрд рублей, или по 9,5 млрд рублей в год за 14 лет.
Как отметил заместитель председателя правительства по строительству Михаил Москвин, с 2012 по 2015 годы количество ДДУ в регионе выросло с 23 тыс. до 75 тыс., а с учетом ЖСК — около 100 тыс. штук. Сумма обязательств по ним увеличилась с 30 млрд до почти 100 млрд рублей, а площадь строящихся домов — с 2,7 млрд до 9 млрд м2. “Ежегодно около 100 тыс. человек покупают квартиры в области, по данным агентств по продаже недвижимости. Это 2,5-3 млн м2 жилья в год. Таким образом, рынок обеспечен предложением на 3 года”, — сказал Михаил Москвин.
Как отметил глава Леноблсоюзстроя Георгий Богачев, сегодня маржа застройщика составляет 10-12 тыс. рублей с 1 м2 в хороших зонах, а во всех остальных — 5-6 тыс. рублей. Если компания берет на себя всю инфраструктуру — социальную, инженерную, дорожную, то дополнительная нагрузка на 1 м2 составляет 13-18 тыс. рублей. "Отказ от выкупа негативно повлиял бы на отрасль", — отметил Георгий Богачев. Он также предложил сохранить этажность в "красной" зоне в 16 этажей для зон интенсивной застройки, 12 этажей — для сельских поселений при сохранении плотности не более 9 тыс. м2 на 1 га. Ранее предполагалось, что высотность застройки на пригородных территориях будет не выше 9 этажей. Впрочем, по словам губернатора, вопрос в том, "как этот Манхэттен потом обслуживать", в частности, в вопросах пожарной безопасности. "Ладно, предложения есть 18 этажей, отдельные доминанты 23 этажа, и на этом остановимся", — согласился губернатор.
Кроме того, Георгий Богачев отметил, что властям следует взять на себя строительство больниц и поликлиник. Однако если о больницах губернатор обещал подумать, то поликлиники, по его словам, должны остаться на застройщиках. Впрочем, возможно, область будет заниматься техническим оснащением.
Георгий Богачев также подчеркнул, что строительство региональных дорог — это непосильная задача для застройщиков, хотя внутриквартальные дороги должны остаться на них. Впрочем, заместитель председателя правительства по строительству Михаил Москвин отметил, что именно дороги становятся первостепенной задачей. "В Мурино и Кудрово не въехать, и там уже люди продают только что купленные квартиры. Я был на прошлой неделе, два поручения — проработать вопрос проектирования и строительства улично-дорожной сети деревни Кудрово и улицы Строителей в частности, то же — в Мурино. В Кудрово нужен проект межевания территории, чтобы наложить сервитуты", — сказал он.
Михаил Козьминых, председатель комитета по дорожному хозяйству, сообщил, что готов отработать различные схемы софинансирования дорожных сетей и состыковок кварталов с региональной сетью в зависимости от зоны. "Надо обсуждать процентное соучастие в строительстве развязок", — отметил губернатор.
Застройщики говорят, что необходимо выписать четкие правила и схему взаимодействия. Например, председатель совета директоров "Группы ЛСР" Александр Вахмистров отметил, что "нужен исчерпывающий перечень объектов, которые обязаны построить, надо заранее договариваться на берегу". Он также предложил исходить при оплате соцобъектов из суммы налогов конкретных застройщиков, и если у одних застройщиков сумма накопилась быстро, то имеет смысл выкупать объект сразу.
Новые правила застройки пришли на смену программе "Социальные объекты в обмен на налоги", действовавшей в Ленобласти с 2012 года, согласно которой до 70% налогов, уплаченных застройщиками в региональный бюджет, шли на выкуп у них социальных объектов. Благодаря такой политике за 4 года объем ввода жилья в Ленобласти вырос с 1,14 млн м2 в 2012 году до 2,2 млн м2 в 2015 году. Сегодня в Ленобласти согласовано 26 млн м2 жилья, из них на 9 млн м2 выданы разрешения. Власти планировали выкупить 60 объектов социальной инфраструктуры на 15 млрд рублей за 6 лет.