Как не "выморочить" предмет залога

Как известно, одним из оснований для внесения записи о смене собственника в ЕГРП наряду с разнообразными сделками является вступившее в законную силу решение суда. Разновидностей споров о недвижимости при этом не так уж и много: самыми популярными способами защиты прав являются оспаривание сделок и истребование имущества из чужого незаконного владения.

Но есть ситуации, когда по каким–то причинам нельзя предъявить типичные иски и идти по проторенной дороге. В одном нашем кейсе должник клиента (банка) ликвидировался, и в результате заложенный по долгу объект недвижимости перешел к учредителю ликвидированной фирмы. Мы добились восстановления юрлица в ЕГРЮЛ по решению суда.

Тем не менее наш клиент–залогодержатель остался в незавидной ситуации: его право залога сохранилось, но предмет залога уже принадлежит ненадлежащему собственнику — учредителю ликвидированного и восстановленного юрлица. И если сейчас обратить на залог взыскание, должник — уже от лица восстановленной в ЕГРЮЛ фирмы — просто оспорит торги, так как приобретение имущества при ликвидации стало ничтожным в момент ее отмены.

В данной ситуации мы решили применить такой способ защиты интересов клиента, как предъявление иска о признании права второго юрлица отсутствующим. Такая форма иска применяется довольно редко в силу некоторых процессуальных особенностей.

По сути, это иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности. Но при этом истец в таком споре должен доказать несколько важных обстоятельств: во–первых, что существующая запись в ЕГРП нарушает его права. Во–вторых, что он не может защитить эти нарушенные права, подав иск о признании своих прав на объект или истребования имущества из чужого незаконного владения.

И лишь потом, после того как истец обоснует свое право на подачу иска, он должен убедить суд в том, что зарегистрированное право является отсутствующим, то есть недействительным. Наш случай именно такой: клиент как залогодержатель никогда не обладал правом собственности на предмет залога, а потому он не может ни оформить это право, ни изъять объект недвижимости из владения должника.

Впрочем, даже если суд удовлетворит такой иск, возникнет масса вопросов, связанных с исполнением решения. Ведь признав право отсутствующим, мы создадим основание для удаления записи об этом праве из ЕГРП, но отнюдь не для внесения туда записи на правильного собственника.

В этой ситуации необходимо четко продумывать стратегию, связанную со следующим этапом — подачей иска о восстановлении права за надлежащим собственником — восстановленной в ЕГРЮЛ фирмой. Иначе создастся неприятная правовая ситуация, когда объект де–юре вообще не будет иметь собственника. И возникнет риск, что он будет признан "вымороченным" имуществом, каковое, как известно, подлежит национализации.